Las empresas y los bancos contratan a un corredor de bienes raíces para preparar una opinión de valor. El representante del corredor, generalmente un agente de bienes raíces , compara un mínimo de tres propiedades similares que se han vendido recientemente a la propiedad en cuestión y se ajusta por las diferencias.
El resultado final en una opinión de valor de mercado.
Las opiniones sobre los precios de los intermediarios a veces son controvertidas, especialmente si el agente que prepara el BPO tiene poca experiencia o conocimiento sobre el vecindario. Pero los BPO normalmente cuestan mucho menos que una tasación en toda regla.
Durante la caída del mercado de 2006 a 2011, los bancos pagaban entre $ 50 y $ 75 por un BPO. El problema con ese enfoque es que el banco le estaba dando este negocio a menudo a nuevos agentes porque en general, solo esos agentes estaban dispuestos a trabajar por tan poco. No era inusual que un agente a tiempo parcial se detuviera en la casa de un vendedor, dejando a sus hijos amarrados en sus asientos en el automóvil cuando el agente entró corriendo a la casa, rápidamente tomó algunas fotos con su teléfono celular y salió corriendo.
Los bancos no parecían poner demasiado énfasis en el BPO porque el BPO no siempre se usaba para determinar el valor. Lo más probable es que las pautas requieran un BPO, pero los bancos también usan otros criterios para determinar un precio de venta, especialmente cuando la venta propuesta es una venta corta .
Los bancos pueden comparar la pérdida del resultado final con la pérdida de una ejecución hipotecaria y determinar que la pérdida de ejecución hipotecaria paga más, aunque parezca extraño.
Dos tipos estándar de BPO
Hay dos tipos de BPO estándar: el BPO interior, como se describe arriba, y un BPO drive-by. El BPO drive-by es tan útil como algunos BPO interiores.
No necesariamente significa que el agente maneja por el hogar porque algunos agentes perezosos solo miran la foto en Google. Pero significa que el interior de la casa no se inspecciona para un drive-by. El valor de mercado se estima solo por números: las ventas comparables en los últimos 3 meses.
Algunas veces escuchará un BPO drive-by denominado BPO de escritorio, lo que significa que el software especializado estima un valor. Es similar a los tipos de valores estimados por algunos sitios web populares, como Zillow Zestimate . Puede ser preciso hasta cierto punto, pero no reemplaza una inspección interior ni una evaluación en toda regla.
Por qué los bancos solicitan BPO
Las dos razones más comunes para un valor de BPO por parte de un banco son las de un hogar en ejecución hipotecaria, a punto de ingresar al inventario del banco de viviendas REO o una venta corta. Los bancos pueden solicitar un BPO de dos compañías de bienes raíces separadas. Una estimación aproximada del valor está diseñada para ayudar al banco a evitar los malos valores que a veces se colocan en las ventas cortas por parte de agentes no éticos.
Sin embargo, los bancos no están obligados a aceptar el valor de BPO como verdadero valor de mercado. Un banco puede usar ese valor como guía y puede pedir un precio de venta más alto para tratar de compensar su pérdida. El hecho de que un banco exija un precio más alto no significa que el valor de BPO llegó demasiado alto.
Este es un error que cometen algunos agentes, culpando al agente de BPO por el valor incorrecto cuando es el banco el que decide pedir un precio más alto.
El banco podría usar el BPO solo como información adicional. Hay muchos sistemas de software de valoración automática disponibles, y un BPO puede usarse solo como un informe suplementario.
Las únicas personas que esperan que el valor de un BPO sea bajo generalmente son los compradores de una venta corta. Pero incluso una baja valoración no significa que el banco no pida más dinero. No se requiere que un banco haga una venta corta, y eso es lo que mucha gente parece pasar por alto.