Cómo controlar el mercado inmobiliario

¿Puedes vencer al mercado inmobiliario?

Es probable que magnates multimillonarios de bienes raíces como Sam Zell de Chicago y Tom Barrack de Santa Bárbara acordarían colectivamente que nadie puede medir el tiempo del mercado inmobiliario, ni siquiera ellos. Puede hacer que te preguntes: si los profesionales no pueden sincronizar el mercado, ¿cómo puedes?

Para empezar, puede emplear las mismas técnicas que han funcionado para muchos que viven según el credo: compre bajo y venda alto. El primer paso es determinar el tipo de mercado inmobiliario que existe en su ciudad.

Tipos de mercados inmobiliarios

Aunque hay muchas variaciones y giros, básicamente los mercados inmobiliarios se dividen en tres categorías:

• Mercados de compradores
  Los mercados de compradores existen cuando hay más inventario, es decir, casas en venta, que los compradores. Debido a que los compradores tienen muchas casas para elegir, no todas las casas en venta se venderán. La mayoría de los expertos coinciden en que si hay seis meses o más de inventario en el mercado, es un mercado de compradores. También tenga en cuenta que en los mercados de compradores, un menor número de compradores dará lugar a un menor número de ventas, lo que puede sesgar los precios medios.
• Mercados del vendedor
  Por el contrario, en los mercados de vendedores, hay más compradores que inventario disponible. Debido a que hay menos casas para que los compradores elijan, casi todas las casas se venderán. Por lo general, hay mucho menos de seis meses de inventario en el mercado de un vendedor. En los mercados de vendedores extremos, hay menos de dos meses de inventario en reserva.
• Mercados neutrales
  Los mercados neutrales están equilibrados. Por lo general, las tasas de interés son asequibles y la cantidad de compradores y vendedores en el mercado se iguala. Las escalas no se inclinan en ninguna dirección, lo que significa que el mercado es normal sin experimentar cambios volátiles. El inventario es generalmente de alrededor de cuatro meses, más o menos.

  Tenga en cuenta que existen buenas compras en mercados neutrales, pero no hay indicaciones generales que favorezcan a los compradores por sobre los vendedores o viceversa.

Comprar en un mercado de compradores

Si va a comprar una casa y puede darse el lujo de esperar por condiciones primarias, es un mercado de compradores; no hay mejor momento Aquí hay algunas ventajas de comprar en un mercado de compradores :

• Menor precio de venta
  Los vendedores están más dispuestos a negociar y negociar porque saben o deberían saber que, si se niegan a aceptar su oferta de compra , es posible que no reciban otra. Cuando se venden menos casas, los precios generalmente bajan.

• Los compradores pueden pedir concesiones
  Los compradores pueden pedirles a los vendedores que paguen sus costos de cierre , siempre que su prestamista les permita el crédito. Los compradores también pueden esperar que los vendedores paguen por informes especiales tales como inspecciones de plagas o certificaciones de techo y una garantía para el hogar .
• Las ofertas contingentes son más aceptables
  Los vendedores generalmente están más de acuerdo con aceptar una oferta contingente que depende del comprador que vende la casa existente del comprador. Una oferta en la mano es mejor que ninguna oferta en absoluto.
• Solicitud de reparaciones fácilmente negociable
  Si el hogar necesita reparaciones o actualiza sus sistemas, los vendedores con frecuencia le darán crédito al comprador por las reparaciones o solucionarán los problemas notados por un inspector de viviendas .
• Los compradores controlan la transacción
  Los compradores pueden solicitar períodos de inspección más largos, ampliar los plazos de cierre y solicitar la posesión anticipada , términos que serían rechazados automáticamente en el mercado de un vendedor.

Comprar en un mercado de vendedores

Si un comprador no tiene la urgencia de comprar una casa, el mercado de un vendedor no es el momento ideal para comprar. Aquí hay algunas desventajas para comprar una casa en un mercado de vendedores:

• Precio superior
  Múltiples ofertas son comunes. Los vendedores ordenan el precio de lista y lo obtienen, a veces más.
• Sin concesiones
  Los vendedores son reacios a pagar los costos de cierre del comprador o pagar por las inspecciones.

• Las ofertas contingentes rara vez suceden
  El vendedor no quiere esperar a que se venda la casa de un comprador.
• Solicitud de reparaciones no son honradas
  Los vendedores normalmente les dirán a los compradores que compren la casa "tal como está".
• Los vendedores controlan la transacción
  La mayoría de los vendedores no se doblegarán del contrato original, independientemente de las circunstancias, porque hay tres compradores más a la vuelta de la esquina.

Vender en un mercado de compradores

Si un vendedor no necesita vender, podría haber un inconveniente para poner una casa en el mercado en un mercado de compradores. Aquí hay desventajas de vender en un mercado de compradores:

• Lowball ofrece
  Los vendedores en mercados blandos pierden capital. La poca demanda de viviendas ejerce presión sobre los precios de venta, lo que hace que los compradores realicen ofertas lowball.
• Los compradores esperan concesiones
  Los compradores pedirán a los vendedores que paguen los costos de cierre, lo que reducirá los ingresos netos del vendedor.

• Las ofertas contingentes son más riesgosas
  Si el hogar de un comprador no se vende, tampoco lo hará el vendedor y para ese momento, el número de compradores generalmente disminuirá aún más.
• Los compradores exigen reparaciones
  Todas esas pequeñas cosas que los vendedores han postergado aparecerán en la inspección de la vivienda, y los compradores esperan que los vendedores las arreglen.
• Los vendedores no controlan la transacción
  Los compradores tienden a pedir cláusulas de "salida" que les permitan alejarse del trato hasta el cierre.

Vender en el mercado de un vendedor

Es el mejor momento para ser un vendedor de casa. Aquí hay algunas ventajas de vender en un mercado de vendedores:

• Mayor precio de venta
  Los índices de lista a precio de venta son más bajos en los mercados de vendedores, lo que significa que los vendedores cobran precios más altos, a veces por encima de la lista.
• Denegaciones de la concesión
  Los vendedores se niegan a pagar los costos de cierre del comprador, y a menudo rechazan las ofertas que piden inspecciones pagadas por el vendedor.
• Las ofertas contingentes son raras
  A los compradores les resulta más fácil vender sus casas y darse cuenta de que los vendedores no aceptarán una oferta contingente con 10 compradores en las alas.
• Los compradores raramente solicitan reparaciones
  Los compradores aún obtienen inspecciones de viviendas, pero renuncian a una solicitud de reparación y aceptan la propiedad "tal como está".
• Los vendedores controlan la transacción
  Es común que los vendedores negocien períodos de inspección más cortos y que esperen que los compradores renuncien a ciertas contingencias, como la evaluación o las contingencias de préstamos.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}