Los compradores de vivienda a menudo no preguntan por las ventas comparables, pero deberían hacerlo. Cuando un comprador de una casa recorre las casas, ese comprador está comparando las casas en venta con otras casas en venta. Lo único que sabe un comprador es cuánto le pide al vendedor que compre una planta similar.
¿Qué hace una venta comparable?
Las ventas comparables son los precios de venta de casas similares que se han vendido. Las ventas comparables no son listados activos ni ventas pendientes ; aunque se pueden comparar, esos valores no tienen el mismo peso que una casa que ya se vendió. Las ventas comparables se utilizan como ejemplo para justificar por qué un comprador no quiere pagar más que el último hombre pagado por un hogar similar.
Estos son los principales componentes de una venta comparable:
- Tiempo reciente de venta. Hace muchos años, los tasadores solían retroceder 6 meses en los registros públicos para obtener ventas comparables. Desde la crisis hipotecaria subprime de 2007, ese marco de tiempo se ha endurecido considerablemente. Hoy en día, los tasadores generalmente usan solo los últimos 3 meses de ventas comparables.
- Proximidad. Idealmente, un investigador consideraría las estadísticas vendidas dentro de un cierto radio, típicamente dentro de una ¼ a ½ milla de la propiedad del sujeto. Cuanto más cerca, mejor. Una casa que da a una calle concurrida valdría menos que una casa frente a un lago.
- Similar pies cuadrados. No puede tomar el precio de una casa de 1,000 pies cuadrados y duplicarla para determinar el valor de una casa de 2,000 pies cuadrados. Esto se debe a que el costo por pie cuadrado de las casas más pequeñas es más alto que el costo por pie cuadrado de una casa más grande. Idealmente, desea comparar las casas dentro del 10% de los pies cuadrados de su propiedad.
- Era y construcción similares. Escuchará a la gente decir: No construyen casas como solían hacerlo. Pero no necesariamente significa que las casas antiguas son mejores que las casas nuevas. Los valores, sin embargo, son diferentes debido a su carácter y atractivo. Un techo de tejas, por ejemplo, puede disfrutar de una vida de 50 años durante la vida de 25 a 30 años de una teja de composición estándar.
- Tamaño de lote similar. En algunos tractos domésticos más nuevos, es posible que encuentre una combinación de tamaños de lotes. Por ejemplo, una línea de lote cero significa que la casa realmente no tiene patio. El patio lateral o trasero puede ser muy pequeño sin hierba ni vegetación, lo que generalmente no atrae a las familias con niños. Muchas áreas calculan el tamaño del lote en base a pies cuadrados reales divididos en 43,560 pies cuadrados. Un acre es 43.560 pies cuadrados. Un cuarto de acre, o 10,890 pies cuadrados es .25 de acre.
- Condición similar. A menos que esté trabajando con un especialista del vecindario que tenga un conocimiento profundo de la condición de la mayoría de las viviendas en un área específica, puede ser difícil determinar la condición de una venta comparable. Una casa de ejecución hipotecaria despojado del banco, que le falta electrodomésticos y fontanería de cobre, vale mucho menos que una casa llave en mano, actualizada con electrodomésticos nuevos, alfombras y pintura.
Si tiene mucha suerte y está comparando viviendas en una subdivisión, puede encontrar duplicados de modelos exactos para usar como ventas comparables.
¿Por qué un comprador debería preocuparse por las ventas comparables?
Un vendedor puede usar ventas comparables para justificar su precio de venta al comprador. Sin embargo, en última instancia, un comprador pagará una cantidad que el comprador considere que es un precio justo. Probablemente nunca hayas escuchado a un comprador decir: "Debería haber pagado más por esa casa". Generalmente, los compradores quieren pagar menos.
Por el contrario, los compradores a veces se preocupan de que paguen demasiado por un hogar. Especialmente cuando compran en un mercado inmobiliario a la baja . Ningún comprador quiere saber que la casa que acaba de comprar vale menos que su precio original.
Si el comprador está obteniendo financiamiento, el tasador del banco entra en escena. Los bancos también quieren proteger su inversión y la seguridad de su inversión. Es por eso que los bancos contratan un tasador a costa del comprador para determinar y justificar el valor.
Sin embargo, las evaluaciones son una opinión de valor. Una evaluación es tan buena como la experiencia y el conocimiento de la persona que la preparó.
Si el tasador del comprador presenta una baja tasación , el vendedor tiene la opción de bajar el precio de venta. Si el vendedor se niega, es cuando un comprador puede impugnar la evaluación. Los compradores pueden impugnar la tasación presentando ventas comparables.
Si bien es posible ajustar una evaluación para factores sobresalientes cuando las composiciones son pocas y distantes, las mejores ventas comparables siempre serán aquellas con criterios que se ajusten más a los de la propiedad en cuestión. Pídale a su agente de bienes raíces que prepare las ventas comparables.