Cómo comprar una hipoteca

Las compras hipotecarias pueden reducir sus pagos mensuales

Para muchos prestatarios , una recompra de hipotecas puede ser más ventajosa que un préstamo ajustable con una opción de pago que permite la amortización negativa como una opción ARM . Las compras hipotecarias siempre incluyen capital e interés en los pagos mensuales de los consumidores. Esto significa que cada vez que los propietarios hacen los pagos de la hipoteca, los saldos de sus préstamos se hacen más pequeños en lugar de mayores. Un saldo menor de la hipoteca significa que la equidad está creciendo, incluso cuando la apreciación es baja.

Características comunes de compra de hipoteca

Las compras hipotecarias funcionan así:

• Los pagos se reducen y se calculan a una tasa de interés más baja durante un período específico.
• La diferencia entre la tasa de nota "real" y la tasa de interés baja es pagada en efectivo por el vendedor o el comprador.
• Piense en ello como un subsidio. Es como llevarse $ 1200 en el banco y retirar $ 100 cada mes durante 12 meses para ayudar a hacer el pago de su hipoteca.

3-2-1 Compra de hipoteca

• Esta es una hipoteca de 30 años totalmente amortizada .
• La tasa de interés aumenta en un 1 por ciento cada año durante los primeros tres años.
• Luego, la tasa de interés se fija para el resto del plazo.

Por ejemplo, supongamos que el saldo de su préstamo es de $ 350,000 y la tasa de interés se fija en 6.75 por ciento durante 30 años. El vendedor (o usted) podría "comprar" la tasa de interés pagando una suma global de $ 15,853. Así es como funciona:

1. La tasa de interés del primer año es del 3.75 por ciento pagable a $ 1,621 por mes.

1. La tasa de interés del segundo año es 4.75 por ciento pagadera a $ 1,826 por mes.
2. La tasa de interés del tercer año es de 5.75 por ciento pagable a $ 2,043 por mes.
3. Los años cuatro a 30 tienen una tasa de interés del 6.75 por ciento pagable a $ 2,270 por mes.

Como resultado:

• Los ahorros del primer año (en comparación con $ 2,270 por mes) son $ 649 por mes o $ 7,790.

• Los ahorros del segundo año (en comparación con $ 2,270 por mes) son de $ 444 por mes o $ 6,332.
• El ahorro del tercer año (en comparación con $ 2,270 por mes) es de $ 228 por mes o $ 2,731.

Sume los ahorros anuales: $ 7,790 + $ 6,332 + $ 2,731 = $ 15,853. Por lo tanto, cuesta $ 15,853 comprar la tasa de interés y los pagos durante tres años completos.

3-21 Beneficios de compra de hipoteca

• El prestatario califica para este préstamo a la tasa de interés del 3.75 por ciento y el monto de pago de $ 1,670 frente a la tasa real de 6.75 por ciento y el pago de $ 2,270.
• En lugar de que el pago salte a la vez, sube en incrementos más pequeños, alrededor de $ 200 por año, durante los primeros tres años.
• Mantiene pagos bajos durante 36 meses para los prestatarios cuyos ingresos se espera que aumenten más tarde. Tal vez un cónyuge está regresando al trabajo después de un paréntesis o una persona espera graduarse y conseguir un trabajo mejor remunerado con ese título recién obtenido.

2-1 Compra de hipoteca

• Esta es una hipoteca de 30 años totalmente amortizada.
• La tasa de interés aumenta 1 por ciento cada año durante los primeros dos años.
• Luego, la tasa de interés se fija para el resto del plazo.

Por ejemplo, supongamos que el saldo de su préstamo es de $ 350,000 y la tasa de interés se fija en 6.75 por ciento durante 30 años. El vendedor (o usted) podría "comprar" la tasa de interés pagando una suma global de $ 8,063.

Así es como funciona:

1. La tasa de interés del primer año es 4.75 por ciento pagadera a $ 1,826 por mes.
2. La tasa de interés del segundo año es de 5.75 por ciento pagadera a $ 2,043 por mes.
3. Los años del tres al treinta tienen una tasa de interés del 6.75 por ciento pagable a $ 2,270 por mes.

Como resultado:

• Los ahorros del primer año (en comparación con $ 2,270 por mes) son $ 444 por mes o $ 6,332.
• Los ahorros del segundo año (en comparación con $ 2,270 por mes) son de $ 228 por mes o $ 2,731.

Sume los ahorros anuales: $ 6,332 + $ 2,731 = $ 8,063. Por lo tanto, cuesta $ 8,063 comprar la tasa de interés y los pagos durante dos años completos.

Compra de hipotecas permanentes

Una reducción permanente de la hipoteca se produce cuando se reduce la tasa de interés al inicio a través del pago de los puntos del préstamo. La mayoría de los compradores no quieren sacar dinero de su bolsillo para comprar una tarifa, pero a veces tiene sentido.

Además, supongamos que el vendedor está pagando un crédito de costo de cierre del 4 por ciento al comprador, y los costos de cierre del comprador ascienden al 2 por ciento. ¡Utilice el crédito adicional del 2 por ciento para comprar la tasa de interés!

Nota: Por lo general, los prestamistas requieren un pago inicial más alto para una Compra 3-2-1 y una cantidad menor para una Compra 2-1. Hay otros tipos de hipotecas de compras de hipotecas, pero estos dos son los más populares.

Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.