¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?
Una hipoteca de tasa ajustable , llamada ARM para abreviar, es una hipoteca con una tasa de interés que está vinculada a un índice económico. La tasa de interés y sus pagos se ajustan periódicamente hacia arriba o hacia abajo a medida que cambia el índice.
Terminología ARM
Índice
Un índice es una guía que los prestamistas usan para medir los cambios en las tasas de interés. Los índices comunes utilizados por los prestamistas incluyen la actividad de valores del Tesoro de uno, tres y cinco años, pero hay muchos otros.
Cada ARM está vinculado a un índice específico.
Margen
Piense en el margen como el margen de beneficio del prestamista. Es una tasa de interés que representa el costo del prestamista de hacer negocios más las ganancias que obtendrán del préstamo. El margen se agrega a la tasa del índice para determinar su tasa de interés total . Por lo general, permanece igual durante la vigencia de su préstamo hipotecario .
Periodo de ajuste
El período de ajuste es el período entre los posibles ajustes de la tasa de interés.
Puede ver un ARM descrito con cifras como 1-1, 3-1 y 5-1. La primera cifra en cada conjunto se refiere al período inicial del préstamo, durante el cual su tasa de interés seguirá siendo la misma que el día en que firmó sus documentos de préstamo.
El segundo número es el período de ajuste, que muestra con qué frecuencia se pueden hacer ajustes a la tasa una vez que finaliza el período inicial. Los ejemplos anteriores son todos ARM con ajustes anuales, lo que significa que los ajustes pueden ocurrir todos los años.
Si mis pagos pueden subir, ¿por qué debería considerar un ARM?
La tasa de interés inicial para un ARM es más baja que la de una hipoteca de tasa fija , donde la tasa de interés permanece igual durante la vida del préstamo. Una tarifa más baja significa pagos más bajos , lo que podría ayudarlo a calificar para un préstamo más grande.
¿Cuánto tiempo planeas tener la casa?
La posibilidad de aumentos de tarifas no es un factor tan importante si planea vender la casa dentro de unos años.
¿Esperas que tus ingresos aumenten? Si es así, los fondos adicionales podrían cubrir los pagos más altos que resultan de los aumentos de tarifas.
Algunos ARM se pueden convertir a una hipoteca de tasa fija . Sin embargo, las tarifas de conversión podrían ser lo suficientemente altas como para restarle todos los ahorros que usted vio con la tasa inicial más baja.
Índices de ARM
Si bien no puede determinar qué índice utiliza un prestamista, puede elegir un préstamo y un prestamista en función del índice que se aplicará al préstamo. Pregúntele al prestamista cómo ha funcionado cada índice en el pasado. Su objetivo es encontrar un ARM que esté vinculado a un índice que se ha mantenido bastante estable durante muchos años.
Al comparar prestamistas , considere tanto el índice como la tasa de margen que se ofrece.
Descuentos y descuentos
Cuando compra una casa , puede encontrarse con vendedores que ofrecen pagar una tarifa de reducción que le permite al prestamista ofrecerle una tasa inicial que es menor que la suma del índice y el margen. Los nuevos constructores de casas a veces ofrecen ese tipo de paquete de compra para ayudar a las personas a ingresar a sus hogares.
La tasa de recompra expirará y sus pagos podrían aumentar significativamente si una tasa ARM se ajusta al alza al mismo tiempo que vence el descuento.
Tenga en cuenta que los vendedores a veces aumentan el precio de una vivienda por el monto que pagan para comprar su préstamo. El costo adicional puede a tiempo anular cualquier ahorro del descuento inicial.
Caps de tasa de interés
Los límites de frecuencia limitan la cantidad de intereses que se le pueden cobrar. Hay dos tipos de límites de tasa de interés asociados con los ARM.
- Los límites periódicos limitan la cantidad que su tasa de interés puede aumentar de un período de ajuste al próximo. No todos los ARM tienen límites de frecuencia periódicos.
- Los topes totales limitan cuánto puede aumentar la tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Los topes totales han sido requeridos por la ley desde 1987.
Tapas de pago
Un límite de pago limita cuánto puede aumentar su pago mensual en cada ajuste. Los ARM con topes de pago a menudo no tienen límites de frecuencia periódicos.
Transferencias
Si un límite de la tasa de interés mantuvo su interés bajo un ajuste a pesar de que el índice subió, el monto del aumento puede trasladarse al siguiente período de ajuste.
Cuidado con la amortización negativa
La amortización tiene lugar cuando los pagos son lo suficientemente grandes como para pagar el interés adeudado más una parte del principal.
La amortización negativa ocurre cuando los pagos no cubren el costo de los intereses. El monto no pagado se agrega de nuevo al préstamo, donde genera aún más deuda de interés. Si esto continúa, podría hacer muchos pagos, pero aún debe más de lo que hizo al comienzo del préstamo.
La amortización negativa generalmente ocurre cuando un préstamo tiene un tope de pago que evita que los pagos mensuales cubran el costo de los intereses.
Los prestamistas deben proporcionarle información escrita para ayudarlo a comparar y seleccionar una hipoteca. No dude en hacer tantas preguntas como sea necesario para ayudarle a comprender cada aspecto de los ARM y otros préstamos hipotecarios que se le ofrecen.
Conozca los hechos sobre las hipotecas de tasa ajustable
¿Cuáles son los riesgos de una hipoteca de tasa ajustable? Al reducir sus riesgos, considere los siguientes problemas antes de aceptar un ARM.
Tarifas con descuento - Buydowns
Los vendedores a veces pagan una tarifa que le permite al prestamista ofrecerle una tasa inicial que es menor que la suma del índice y el margen. La tasa de reducción eventualmente expirará.
- El doble Whammy
Sus pagos pueden aumentar significativamente si su tasa se ajusta al alza al mismo tiempo que vence el descuento. - ¿Vale la pena una tarifa con descuento?
Los vendedores pueden subir el precio de una casa por el monto que pagan para comprar su préstamo. El costo adicional puede a tiempo anular cualquier ahorro del descuento inicial.
Caps de tasa de interés
Los límites de frecuencia limitan la cantidad de intereses que se le pueden cobrar. Hay dos tipos de límites de tasa de interés asociados con los ARM.
- Los límites periódicos limitan la cantidad que su tasa de interés puede aumentar de un período de ajuste al próximo. No todos los ARM tienen límites de frecuencia periódicos.
- Los topes totales limitan cuánto puede aumentar la tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Los topes totales han sido requeridos por la ley desde 1987.
Tapas de pago
Un límite de pago limita cuánto puede aumentar su pago mensual en cada ajuste. Los ARM con topes de pago a menudo no tienen límites de frecuencia periódicos.
Transferencias
Si un límite de la tasa de interés ha mantenido su interés a pesar de que el índice subió, el monto del aumento puede trasladarse al próximo período de ajuste.
Amortización Negativa
La amortización se lleva a cabo cuando los pagos son lo suficientemente grandes como para pagar el interés adeudado más una parte del principio.
- La amortización negativa ocurre cuando los pagos no cubren el costo de los intereses. El monto no pagado se agrega de nuevo al préstamo, donde genera aún más deuda de interés. Si esto continúa, podría hacer muchos pagos, pero aún debe más de lo que hizo al comienzo del préstamo.
- La amortización negativa generalmente ocurre cuando un préstamo tiene un tope de pago que evita que los pagos mensuales cubran el costo de los intereses.
- La amortización negativa no tiene tanto impacto cuando los bienes inmuebles se aprecian bien, por lo que los pagos más bajos pueden ser más atractivos para usted que pagar el principio.
Los prestamistas deben proporcionarle información escrita para ayudarlo a comparar y seleccionar una hipoteca. No dude en hacer tantas preguntas como sea necesario para ayudarle a comprender cada aspecto de su préstamo