Ventajas y desventajas de las hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son préstamos hipotecarios con una tasa que varía . Como las tasas de interés suben y bajan en general, se siguen las tasas de las hipotecas de tasa ajustable. Estos pueden ser préstamos útiles para ingresar a una casa, pero también son riesgosos. Esta página cubre los conceptos básicos de las hipotecas de tasa ajustable.
La tasa
Las hipotecas de tasa ajustable son únicas porque la tasa de interés de la hipoteca se ajusta a las tasas de interés en el mercado.
Esto es importante porque los montos de pago de la hipoteca están determinados (en parte) por la tasa de interés del préstamo. A medida que aumenta la tasa de interés, aumenta el pago mensual . Del mismo modo, los pagos caen a medida que caen las tasas de interés.
La tasa en su hipoteca de tasa ajustable está determinada por algún índice de mercado. Muchas hipotecas de tasa ajustable están vinculadas a la LIBOR, la tasa de interés preferencial, el índice de costo de fondos u otro índice. El índice que usa su hipoteca es un tecnicismo, pero puede afectar cómo cambian sus pagos. Pregúntele a su prestamista por qué le han ofrecido una hipoteca de tasa ajustable basada en un índice dado.
Beneficios de hipoteca de tasa ajustable
Una razón principal para considerar las hipotecas de tasa ajustable es que puede terminar con una mensualidad más baja pago. El banco (generalmente) le recompensa con una tasa inicial más baja porque está asumiendo el riesgo de que las tasas de interés aumenten en el futuro. Compare la situación con una hipoteca de tasa fija , donde el banco asume ese riesgo.
Considere lo que sucede si aumentan las tasas: el banco está atascado prestándole dinero a una tasa inferior al mercado cuando tiene una hipoteca de tasa fija . Por otro lado, si las tasas caen, simplemente refinanciará y obtendrá una mejor tasa.
Errores de las hipotecas de tasa ajustable
Por desgracia, no hay almuerzo gratis. Si bien puede beneficiarse de un pago menor , aún corre el riesgo de que aumenten las tasas sobre usted.
Si eso sucede, su pago mensual puede aumentar drásticamente. Lo que una vez fue un pago asequible puede convertirse en una carga grave cuando tiene una hipoteca de tasa ajustable. El pago puede ser tan alto que tiene que pagar la deuda por defecto.
Administrar hipotecas de tasa ajustable
Para administrar los riesgos, querrá elegir el tipo correcto de hipoteca de tasa ajustable. La mejor manera de administrar su riesgo es tener un préstamo con restricciones y "límites". Los topes son límites sobre cuánto puede ajustarse realmente una hipoteca de tasa ajustable.
Es posible que tenga límites en la tasa de interés aplicada a su préstamo, o puede tener un límite en el monto en dólares de su pago mensual. Finalmente, su préstamo puede incluir una cantidad garantizada de años que debe pasar antes de que la tasa comience a ajustarse, por ejemplo, los primeros cinco años. Estas restricciones eliminan parte del riesgo de hipotecas de tasa ajustable , pero también pueden crear algunos problemas.
Ahora está al tanto de cómo funcionan las hipotecas ARM. Veamos cómo a veces no funcionan a su favor. Tenga en cuenta que el término hipoteca ARM es redundante, la "M" es para hipoteca, pero usaremos este término en esta página para familiarizarnos.
Los límites hipotecarios de ARM pueden funcionar de varias maneras. Hay límites periódicos y límites de por vida. Un límite periódico limita cuánto puede cambiar su tasa durante un período determinado, como un período de un año.
Los topes de por vida limitan cuánto puede cambiar su tasa de hipoteca ARM durante toda la vigencia del préstamo.
Ejemplos de hipotecas ARM
Supongamos que tiene un límite periódico de 1% por año. Si las tasas aumentan un 3% durante ese año, su tasa hipotecaria ARM solo aumentará un 1% debido al límite. Los límites de por vida son similares. Si tiene un límite de por vida del 5%, la tasa de interés de su préstamo no se ajustará al alza más del 5%.
Tenga en cuenta que los cambios en las tasas de interés que exceden un límite periódico pueden trasladarse de un año a otro. Considere el ejemplo anterior, donde las tasas de interés subieron un 3%, pero su límite hipotecario ARM mantuvo su tasa de préstamo con un aumento del 1%. Si las tasas de interés son estables el próximo año, es posible que su tasa hipotecaria ARM aumente otro 1% de todos modos, porque aún "debe" después del límite anterior.
Hay una variedad de sabores hipotecarios ARM disponibles. Por ejemplo, puede encontrar lo siguiente:
- Hipoteca ARM 10/1 : la tasa se fija por 10 años, luego se ajusta cada año (hasta el límite, si corresponde)
- 7/1 Hipoteca ARM : la tasa se fija por 7 años, luego se ajusta cada año (hasta el límite, si corresponde)
- Hipoteca ARM de 1 año : la tasa se fija por un año y luego se ajusta anualmente hasta cualquier límite.
No todos los gorros son iguales
Tenga en cuenta que los límites pueden diferir durante la vigencia de su préstamo. El primer ajuste puede ser de hasta 5%, mientras que los ajustes posteriores pueden tener un tope de 1%.
Si este es el caso de una hipoteca ARM que está considerando, prepárese para una oscilación salvaje en sus pagos mensuales cuando llegue el primer restablecimiento.
Trampas de los casquillos
Si bien las limitaciones pueden protegerlo, pueden causar algunos problemas. Por ejemplo, su hipoteca ARM puede tener un límite sobre qué tan alto será el pago mensual, independientemente de los movimientos en las tasas de interés. Si las tasas son tan altas que alcanza el límite superior (en dólares) de sus pagos, es posible que no pague todos los intereses que debe por un mes determinado. Cuando esto sucede, entra en amortización negativa, lo que significa que el saldo de su préstamo en realidad aumenta cada mes.
Comprador sea consciente
La conclusión con las hipotecas ARM es que necesita saber en qué se está metiendo . Su prestamista debe explicar algunos de los escenarios más desfavorables para que los ajustes de pagos no le molesten. La mayoría de los prestatarios observa estos "yermos" y asume que estarán en una mejor posición para absorber los aumentos de pagos en el futuro, ya sea dentro de 5 o 10 años. Esto muy bien puede ser el caso, pero las cosas no siempre funcionan de la manera que hemos planeado.