Por lo general, usted (el prestatario) paga una prima mensual por un seguro hipotecario privado (PMI).
Eso es un costo adicional cada mes y le resta algo de su presupuesto. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen un seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI), que le permite reducir o evitar ese pago mensual adicional.
Si es una buena idea comprar con menos del 20 por ciento es discutible, y es un tema para otro artículo.
Cómo funciona LPMI
LPMI es un seguro hipotecario que su prestamista organiza. Usted paga por la cobertura de una de estas dos formas:
- Un pago único al comienzo de su préstamo (un pago "suma global")
- Una tasa de interés más alta en su préstamo, lo que resulta en pagos de hipoteca mensuales más altos cada mes, durante la vida de su préstamo.
El enfoque de suma global es menos común que un ajuste a la tasa de su hipoteca .
Desafortunadamente, el término LPMI no es exacto porque el prestamista realmente no paga por el seguro; usted sí. Recuerde siempre (especialmente con las transacciones financieras) que nadie paga los costos por usted a menos que obtengan algo a cambio.
Para usar LPMI, simplemente cambie la estructura de los pagos de las primas de seguro para que no pague un cargo por separado cada mes.
Si paga una suma global , su prestamista determinará la cantidad que ellos creen que cubrirá sus costos. Luego, compran un seguro hipotecario con ese dinero. En este caso, básicamente prepagas la cobertura.
Si paga con el tiempo , el prestamista ajusta su tasa hipotecaria para cubrir los costos del seguro. Debido a que una tasa hipotecaria más alta significa pagos mensuales más altos (consulte Cómo calcular préstamos ) terminará pagando más cada mes si opta por LPMI. Ese pago más alto debería ser menor de lo que pagaría si utilizara un cargo separado del PMI cada mes, pero no hay manera de "cancelar" el costo adicional a medida que paga su préstamo .
Pros y contras de LPMI
LPMI no es para todos. De hecho, no todos calificarán para un préstamo con LPMI. Normalmente necesita tener un buen crédito para que LPMI sea una opción, y solo tiene sentido en ciertas situaciones.
Préstamos a corto plazo: LPMI es más atractivo para préstamos a corto plazo. Si planea obtener un préstamo a 30 años y realizar pagos durante décadas, es posible que esté mejor con una política separada de PMI. ¿Por qué? Una vez más, la mayoría de los préstamos LPMI utilizan una tasa de interés hipotecaria ajustada (más alta), a diferencia de un pago único por adelantado. Esa tasa hipotecaria nunca cambiará, por lo que tendrá que cancelar el préstamo por completo para deshacerse de la "prima" de LPMI. Puede hacerlo pagando el préstamo con sus propios ahorros (es más fácil decirlo que hacerlo), refinanciar el préstamo , o vender la casa y pagar la deuda.
A modo de comparación, consulte una política de PMI independiente, que puede cancelar una vez que acumule capital suficiente en su hogar. Después de cancelar, se beneficiará de una tasa de interés más baja -y no más pagos de PMI- por el resto de la vida de su préstamo.
Personas de altos ingresos: para aquellos que pueden obtener la aprobación de LPMI, es más atractivo para los prestatarios con altos ingresos. Esos individuos y familias pueden disfrutar de una mayor deducción fiscal debido a la tasa de interés más alta (suponiendo que deduzcan los costos de intereses de la hipoteca de la vivienda ). Las personas con ingresos más bajos, por otro lado, podrían deducir el PMI independiente, por lo que LPMI no aportaría ningún beneficio fiscal adicional. Por supuesto, siempre debe hablar con su preparador de impuestos acerca de posibles deducciones, e incluso la mejor forma de estructurar su préstamo hipotecario . Estas reglas cambian periódicamente, así que consulte con un experto las actualizaciones antes de decidir sobre cualquier cosa (y prepárese para los cambios después de tomar su decisión).
Alto LTV: si su relación de préstamo a valor (LTV) es cercana al 80 por ciento, LPMI probablemente no sea su mejor opción a menos que planee deshacerse del préstamo pronto (mediante refinanciamiento o prepago). Cerca del 80 por ciento, ya casi ha terminado con el seguro hipotecario. Si utiliza una póliza de seguro de hipoteca por separado en su lugar, puede hacer un pago por separado cada mes. Podrá cancelar el seguro relativamente pronto y no tendrá que pagar una tasa de interés más alta. Recuerde que hay varias maneras de obtener un LTV superior al 80 por ciento:
- Al realizar pagos, aumenta el valor acumulado de su vivienda y reduce su LTV.
- Si el valor de su casa aumenta debido a un fuerte mercado inmobiliario o mejoras en el hogar, su LTV mejora.
Obtener su PMI cancelado anticipadamente solo puede implicar costos de unos pocos cientos de dólares ( para obtener una tasación ). Pero la refinanciación de un préstamo LPMI puede costar mucho más.
Alternativas a LPMI
Si LPMI no suena como el ajuste perfecto para ti, puedes probar varios enfoques diferentes.
Un pago inicial más grande: al reducir al menos un 20 por ciento, elimina la necesidad de pagar el PMI. Sin embargo, muchos compradores no tienen esa opción.
Compre su propio PMI: siempre puede pagar su propio PMI (a veces llamado seguro hipotecario pagado por el prestatario o BPMI) todos los meses. Ya ha visto algunos ejemplos de situaciones en las que el PMI simple es mejor que el anterior.
Piggyback: también puedes probar una combinación de préstamos para evitar el PMI, aunque debes revisar los números cuidadosamente. Una estrategia a cuestas, también conocida como préstamo 80/20, es solo una opción. Estos préstamos no son tan comunes como solían ser, pero están disponibles. Una transferencia de dinero le permite evitar completamente el seguro hipotecario, pero su segunda hipoteca tendrá una tasa de interés más alta. Si puede pagar la segunda hipoteca rápidamente, eventualmente disfrutará de una tasa hipotecaria baja (que no aumenta con LPMI) en los próximos años.
Préstamos de bajo pago inicial: varios programas de préstamo permiten pagos iniciales pequeños. Por ejemplo, los préstamos de la FHA están disponibles con un descuento del 3.5 por ciento. Usted tiene que pagar por un seguro hipotecario, pero esos préstamos podrían ser una mejor opción para algunos prestatarios. Los préstamos de VA permiten bajar cero y no requieren ningún seguro hipotecario.