Las hipotecas inversas tienen sentido para algunos propietarios
Los basicos
Al igual que una hipoteca estándar, una hipoteca inversa utiliza su casa como garantía .
Sin embargo, estos préstamos son diferentes en algunas formas, lo que lleva a la parte "inversa" del nombre. Primero, recibe dinero en lugar de pagarle dinero a su prestamista cada mes. En segundo lugar, la cantidad de su préstamo crece con el tiempo, en lugar de disminuir con cada pago mensual
El concepto funciona de manera similar a una segunda hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, las hipotecas inversas solo están disponibles para los propietarios de 62 años o más, y generalmente no es necesario que pague estos préstamos hasta que se mude de su casa.
Las hipotecas inversas pueden proporcionar dinero para todo lo que desee, desde ingresos de jubilación suplementarios hasta dinero para un gran proyecto de mejoras para el hogar. Siempre que cumpla con los requisitos (ver a continuación), puede usar los fondos para complementar sus otras fuentes de ingresos o cualquier ahorro que haya acumulado. Sin embargo, no solo salte a la perspectiva de dinero fácil; estos préstamos son complicados y reducen los activos para sus herederos.
Si bien existen varias fuentes de hipotecas inversas, una de las mejores opciones es la Hipoteca de Conversión de Equidad de Vivienda (HECM) disponible a través de la Administración Federal de Vivienda . Un HECM generalmente es menos costoso para los prestatarios debido al respaldo del gobierno, y las reglas para estos préstamos los hacen relativamente amigables para los consumidores.
¿Cuánto puedes conseguir?
La cantidad de dinero que recibe depende de varios factores y se basa en un cálculo que hace ciertas suposiciones sobre cuánto durará el préstamo.
Equidad: cuanta más equidad tenga en su hogar, más podrá sacar. Para la mayoría de los prestatarios, es mejor si ha estado cancelando su préstamo durante muchos años y su hipoteca está casi completamente cancelada.
Tasa de interés: Las tasas de interés más bajas significan que una mayor parte de su capital acreedor le corresponde a usted como ingreso en lugar de cubrir los pagos de intereses.
Edad: la edad del prestatario más joven del préstamo también afecta la cantidad que recibe, y los prestatarios mayores pueden tomar más. Si tiene la tentación de excluir a alguien más joven para obtener un pago mayor, tenga mucho cuidado porque un cónyuge más joven tendría que mudarse a la muerte de un prestatario anterior si la persona más joven no está incluida en el préstamo.
Cómo recibir pagos de préstamos
Su elección de cómo obtener el dinero también es importante. Puede elegir entre varias opciones de pago.
Suma global: la opción más simple es tomar todo el dinero a la vez. Con esta opción, su préstamo tiene una tasa de interés fija , y el saldo de su préstamo simplemente crece con el tiempo a medida que se acumulan los intereses.
Pagos periódicos: también puede optar por recibir pagos regulares, mensualmente, por ejemplo.
Esos pagos pueden durar toda la vida o durante un período de tiempo determinado, como 10 años. Si su préstamo vence porque todos los prestatarios se han mudado de la casa, los pagos finalizan. Con los pagos de por vida, es posible sacar más de lo que usted y su prestamista esperan si vive una vida excepcionalmente larga.
Línea de crédito: en lugar de retirar efectivo en forma inmediata, puede optar por una línea de crédito , que le permite extraer fondos cuando los necesite. La ventaja de este enfoque es que solo paga intereses sobre el dinero que realmente ha pedido prestado, y su línea de crédito podría crecer con el tiempo.
Combinación: ¿No se puede decidir? Puede usar una combinación de los programas anteriores. Por ejemplo, puede tomar una pequeña suma global por adelantado y mantener una línea de crédito para más adelante.
Para obtener una estimación de cuánto puede sacar, intente con la calculadora de la Asociación de prestamistas hipotecarios revertidos nacionales.
Sin embargo, la tasa real y las tarifas cobradas por su prestamista diferirán de las suposiciones utilizadas.
Costos hipotecarios revertidos
Al igual que con cualquier otro préstamo hipotecario, pagará intereses y tarifas para obtener una hipoteca inversa. Históricamente, las tarifas han sido notoriamente altas, pero con más tarifas de competencia han mejorado algo. Aún así, debe prestar atención a los costos y comparar las ofertas de varios prestamistas.
Los honorarios a menudo se financian o se integran en su préstamo. En otras palabras, no escribe un cheque por lo que no siente esos costos, pero aún los está pagando, más intereses.
Los honorarios reducen la cantidad de capital restante en su hogar, lo que deja menos para su patrimonio o para usted si vende la casa y paga el préstamo. Si tiene los fondos disponibles, puede ser conveniente pagar los costos de su bolsillo en lugar de pagar intereses sobre dichos honorarios en los próximos años.
Costos de cierre: pagará algunos de los mismos costos de cierre necesarios para la compra o refinanciación de una vivienda. Por ejemplo, necesitará una tasación, necesitará documentos presentados y su prestamista revisará su crédito. Algunos de estos costos están fuera de su control, pero otros se pueden administrar y comparar. Por ejemplo, las tarifas de origen varían de prestamista a prestamista, pero la oficina de registro de su condado cobra lo mismo sin importar a quién use.
Honorarios por servicios: es posible que reciba un "shock" cuando vea la cantidad de tarifas que se acumulan en sus ingresos mensuales de una hipoteca revertida. Hay límites máximos para las tarifas de HECM, pero aún así vale la pena buscar el prestamista con la tarifa más baja.
Primas de seguro: como las HECM están respaldadas por la FHA, lo que reduce el riesgo para su prestamista, usted paga una prima a la FHA. Su prima de seguro hipotecario inicial (MIP) es entre 0.5 por ciento y 2.5 por ciento, y usted pagará una tarifa anual de 1.25 por ciento del saldo de su préstamo.
Interés: pagará intereses sobre cualquier dinero que haya tomado a través de una hipoteca inversa.
Pagar el préstamo
No realiza pagos mensuales en una hipoteca inversa. En cambio, el saldo del préstamo vence cuando el prestatario se muda permanentemente de la casa, generalmente al momento de la muerte o cuando la casa se vende. Sin embargo, está asumiendo una deuda que debe ser cancelada, simplemente no lo nota.
Su deuda total será la cantidad de dinero que reciba en efectivo más el interés sobre el dinero que tomó prestado . En la mayoría de los casos, su deuda crece con el tiempo porque está pidiendo prestado dinero y no haciendo ningún pago, e incluso podría estar pidiendo prestado más cada mes.
Cuando vence su préstamo, debe ser devuelto. El préstamo generalmente se vence cuando todos los prestatarios se hayan mudado "permanentemente". Sin embargo, las hipotecas inversas también pueden vencer si no cumple con los términos de su contrato si no paga los impuestos a la propiedad, por ejemplo.
La mayoría de las hipotecas inversas se devuelven a través de la venta de la casa. Por ejemplo, después de su muerte, la casa sale al mercado y su patrimonio recibe efectivo que puede utilizarse para pagar el préstamo. Si decide mudarse y descubre que debe menos en la hipoteca inversa de lo que vende la casa, puede mantener la diferencia.
Si debe más de lo que vende la casa, no tiene que pagar la diferencia con un HECM; en otras palabras, usted "gana". La mayoría de las hipotecas inversas tienen una cláusula que no permite que el saldo del préstamo exceda el valor del capital de la vivienda, aunque las fluctuaciones del mercado aún podrían generar menos equidad que cuando tomó el préstamo.
En algunos casos, sus herederos decidirán quedarse en casa. En esos casos, se adeuda el monto total del préstamo, incluso si el saldo del préstamo es mayor que el valor de la vivienda. Sus herederos necesitarán encontrar la diferencia si quieren mantener la casa en la familia.
Requisitos para obtener un préstamo
Para obtener una hipoteca inversa, deberá cumplir con algunos criterios básicos.
Reglas básicas:
- El hogar es tu residencia principal. No puede usar una propiedad de alquiler, por ejemplo.
- Tienes al menos 62 años.
- No está atrasado en ninguna deuda con el gobierno federal.
Equidad suficiente: ya que está sacando dinero de su casa, necesita una cantidad sustancial de capital en su hogar para poder obtener. No hay un cálculo de préstamo a valor como el que tendría con una hipoteca "a plazo".
Gastos corrientes: debe tener la capacidad de continuar pagando los gastos relacionados con su hogar. Deberá demostrarle al prestamista que es capaz de mantenerse al día con los gastos. Esto garantiza que la propiedad mantenga su valor y que conserve la propiedad de la propiedad. Por ejemplo, aún necesitará mantenerse al día con las primas de seguro de mantenimiento, impuestos a la propiedad y propietarios de viviendas.
Ingresos: no necesita ingresos para calificar para una hipoteca inversa porque no está obligado a hacer pagos del préstamo.
Asesoramiento: antes de que se financie su HECM, debe asistir a una "sesión de información al consumidor" con un consejero de HECM aprobado por HUD. Esto es para asegurar que los prestatarios comprendan cada costo y las consecuencias de tomar este tipo de préstamo. Los consejeros trabajan para una organización independiente, por lo que deben proporcionar información imparcial sobre el producto.
Primera hipoteca: si aún debe dinero en su casa, aún puede obtener una hipoteca inversa. Algunas personas toman una hipoteca reversa para eliminar los pagos mensuales existentes, compensando los ingresos del préstamo con el pago de la hipoteca existente.
Sin embargo, la hipoteca revertida deberá ser el primer gravamen de la propiedad . Para la mayoría de los prestatarios, eso significa pagar la deuda restante de su hipoteca con parte de su hipoteca inversa. Esto es más fácil si tiene aproximadamente el 50 por ciento de equidad en su casa o más.