Bajos pagos iniciales y requisitos de crédito
- Haga un pago inicial tan pequeño como 3.5 por ciento.
- Obtenga aprobación para pedir prestado con crédito reducido o problemas en su historial crediticio.
- Compre casas unifamiliares, condominios, propiedades de unidades múltiples y casas prefabricadas con respaldo de la FHA.
- Obtenga fondos adicionales (por encima y más allá de su préstamo de compra) para renovaciones y reparaciones con el programa FHA 203k.
- Financie su pago inicial con dinero de regalo o ayuda del vendedor.
Cubriremos todos los detalles a continuación. Para obtener un préstamo de la FHA, hable con un prestamista local o en línea y pregunte acerca de los programas de la FHA.
¿Qué es un préstamo FHA?
Un préstamo de la FHA es un préstamo hipotecario que la Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos (FHA) garantiza. Los prestamistas privados, como los bancos y las cooperativas de crédito, emiten los préstamos, y la FHA brinda respaldo: si no reembolsa su préstamo, la FHA le pagará al prestamista.
Debido a esa garantía, los prestamistas están dispuestos a hacer préstamos hipotecarios sustanciales en los casos en que de lo contrario no estarían dispuestos a aprobar las solicitudes de préstamos.
Beneficios de los Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA no son perfectos para todos, pero son una excelente opción en algunas situaciones. El principal atractivo es que facilitan la compra de propiedades. Pero recuerde que estos beneficios siempre vienen con compensaciones.
Las características más atractivas incluyen:
Pequeño pago inicial: los préstamos de la FHA le permiten comprar una casa con un pago inicial tan bajo como el 3.5 por ciento. Otros programas de préstamos (convencionales) pueden requerir un pago inicial más grande, o requieren puntajes altos de crédito y altos ingresos para ser aprobados con un pequeño pago inicial.
Si tiene más del 3.5 por ciento disponible, es mejor que realice un pago inicial más sustancial.
Si lo hace, obtendrá más opciones de préstamo y ahorrará dinero en costos de intereses durante la vigencia de su préstamo.
Dinero de otras personas: es más fácil usar obsequios para el pago inicial y los costos de cierre con el financiamiento de la FHA.
Además, los vendedores pueden pagar hasta un 6 por ciento del monto del préstamo para los costos de cierre del comprador. Lo más probable es que se beneficie de eso en el mercado de compradores, pero incluso en mercados fuertes, puede potencialmente ajustar su precio de oferta lo suficiente como para atraer a los vendedores.
Multa por pago anticipado : no hay ninguna (una gran ventaja para los prestatarios subprime ).
Préstamos asumibles: un comprador puede "hacerse cargo" de su préstamo FHA si es asumible . Empiezan donde lo dejó, beneficiándose de los menores costos por intereses (porque ya ha pasado por los años de mayor interés, que puede ver con una tabla de amortización ). Dependiendo de si las tasas cambian en el momento de la venta, el comprador también podría disfrutar de una tasa de interés baja que no está disponible en el entorno actual.
Una oportunidad para reiniciar: con una quiebra reciente o una ejecución hipotecaria en su historial, los préstamos de la FHA hacen que sea más fácil obtener la aprobación. Dos o tres años después de las dificultades financieras suelen ser suficientes para calificar para el financiamiento.
Mejoras en el hogar y reparaciones: ciertos préstamos de la FHA se pueden usar para pagar las mejoras del hogar (a través de los programas FHA 203k ).
Si está comprando una propiedad que necesita mejoras, esos programas hacen que sea más fácil financiar su compra y mejoras con un solo préstamo.
¿Cómo califica para un préstamo de la FHA?
En comparación con los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA suelen ser más fáciles de calificar.
La FHA hace que la propiedad de vivienda sea accesible para personas de todos los niveles de ingresos. Con el gobierno garantizando el préstamo, los prestamistas están más dispuestos a aprobar las solicitudes.
Verifique con varios prestamistas: los prestamistas pueden (y lo hacen) establecer normas que son más estrictas que los requisitos mínimos de la FHA. Si tiene problemas con un prestamista aprobado por la FHA, es posible que tenga más suerte con uno diferente. Siempre es aconsejable darse una vuelta de todos modos.
Límites de ingresos: no se requieren ingresos mínimos. Solo necesita suficientes ingresos para demostrar que puede devolver el préstamo (ver a continuación), pero los préstamos de la FHA están orientados a los prestatarios de bajos ingresos.
Si tiene un ingreso alto, no está descalificado, ya que podría estar en ciertos programas para compradores de vivienda por primera vez .
Relación de deuda a ingresos : para calificar para un préstamo de la FHA, necesita una relación razonable de deuda a ingresos . El monto que gasta en los pagos mensuales del préstamo debe ser relativamente bajo, en comparación con su ingreso mensual. Por lo general, es mejor ser inferior a 31/43. Pero en algunos casos, es posible obtener la aprobación con relaciones D / I cercanas al 50 por ciento.
Ejemplo: Supongamos que gana $ 3,500 por mes.
- Para cumplir con los requisitos estándar, es mejor mantener sus pagos mensuales de vivienda por debajo de $ 1,225 (porque $ 1,225 es el 31 por ciento de $ 3,500).
- Si tiene otras deudas ( como una deuda de tarjeta de crédito ), todos sus pagos mensuales combinados deben ser inferiores a $ 1,505.
Para saber cuánto puede gastar en pagos, vea cómo calcular el pago de una hipoteca o utilice una calculadora de préstamos en línea para modelar sus pagos.
Puntajes de crédito: los prestatarios con puntajes de crédito bajos tienen más probabilidades de obtener la aprobación para los préstamos de la FHA. Si desea hacer un pago inicial de 3.5 por ciento, su puntaje puede ser tan bajo como 580. Si está dispuesto a hacer un pago inicial más grande, su puntaje puede ser aún menor (un pago inicial del 10 por ciento es típico para los puntajes FICO entre 500 y 580).
De nuevo, los prestamistas pueden establecer límites que son más restrictivos que los requisitos de la FHA. Si tiene puntajes bajos (o no tiene historial crediticio alguno), es posible que necesite encontrar un prestamista que realice la suscripción manual . Ese proceso permite a los prestamistas evaluar su solvencia crediticia al consultar información de crédito "alternativa", incluidos el alquiler a tiempo y los pagos de servicios públicos.
Monto del préstamo : la FHA limita cuánto puede pedir prestado. En general, está limitado a montos modestos de préstamos en relación con los precios de las viviendas en su área. Visite el sitio web de HUD para encontrar máximos locales. Si necesita más dinero, considere los préstamos Jumbo , pero tenga en cuenta que necesita un crédito e ingresos sólidos para calificar.
Vale la pena intentarlo: incluso si piensa que no será aprobado, hable con un prestamista aprobado por la FHA para averiguarlo con certeza. Cuando no cumple con los criterios de aprobación estándar, los factores de compensación, como un pago inicial grande que compensa su historial crediticio, pueden ayudarlo a calificar.
¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?
Los prestamistas privados emiten préstamos de la FHA, y la FHA proporciona al prestamista una garantía para reducir el riesgo del prestamista. Para obtener un préstamo, comience con un originador de préstamos local , un corredor hipotecario en línea o un oficial de préstamos en su institución financiera. Discuta sus opciones, incluidos los préstamos y alternativas de la FHA, y decida sobre el programa adecuado para sus necesidades.
Seguro hipotecario: la FHA se compromete a reembolsar a los prestamistas si un prestatario incumple con un préstamo FHA. Para financiar esa obligación, la FHA le cobra a los prestatarios (es decir, a usted) una tarifa.
- Los compradores de vivienda que usan préstamos de la FHA pagan una prima de seguro hipotecario (MIP) inicial de 1.75 por ciento.
- Los prestatarios también pagan una modesta tarifa en curso con cada pago mensual. El monto que paga depende del riesgo que la FHA asume con su préstamo. Los préstamos a corto plazo, los saldos más pequeños y los pagos iniciales más grandes dan como resultado menores costos de seguro mensuales. Esos cargos van del 0.45 por ciento al 1.05 por ciento anual.
Los préstamos de la FHA están disponibles para múltiples tipos de propiedades. Además de las viviendas unifamiliares estándar, puede comprar dúplex, casas prefabricadas y otros tipos de propiedades.
¿Por qué evitar los préstamos de la FHA?
Si bien tienen características atractivas, es posible que los préstamos de la FHA no sean para usted.
Límites de préstamos: en algunos casos, la FHA no proporciona fondos suficientes cuando necesita un préstamo grande. Si compra una propiedad particularmente costosa o está buscando en un mercado dinámico, es posible que la FHA no funcione para usted.
Seguro hipotecario: la prima del seguro hipotecario inicial y las primas vigentes pueden costar más de lo que costaría un seguro hipotecario privado . En algunos casos, es imposible cancelar el seguro hipotecario de los préstamos de la FHA. Pero es mucho más fácil cancelar el PMI en préstamos convencionales a medida que construyes equidad.
Alternativas de bajo pago inicial: es posible que pueda comprar una casa con muy poco dinero utilizando un préstamo convencional, sin respaldo de la FHA. Especialmente si tiene un buen crédito , puede encontrar ofertas competitivas que superen los préstamos de la FHA. Con esos programas, es posible que pueda eliminar cualquier seguro hipotecario más rápidamente al acumular capital en su hogar .
Siempre es aconsejable darse una vuelta. Compare las ofertas de varias fuentes diferentes, incluidos los préstamos de la FHA y los préstamos convencionales, antes de que decida tomar medidas. Hable con un profesional de hipotecas para obtener orientación sobre qué programas son adecuados para su situación.
Para obtener más detalles sobre los pros y los contras de los préstamos del gobierno, consulte Errores de préstamos de la FHA .