Lo que es más importante para los compradores de viviendas, los préstamos jumbo hacen posible comprar casas más caras.
Puede que no le interesen los mercados hipotecarios, pero si está comprando una casa de alto precio y no realiza un pago inicial considerable, un préstamo jumbo puede ser su mejor opción. Incluso podría obtener una mejor tasa de interés con un préstamo no conforme.
Hipoteca de gran tamaño
Los préstamos Jumbo obtienen su nombre de los grandes saldos de préstamos disponibles. Los préstamos conformes, que constituyen el mayor segmento de préstamos en los EE. UU., Son préstamos que cumplen con los lineamientos establecidos por los GSE. Esos montos de préstamos para 2017 tienen un tope de $ 424,100 en la mayor parte del país y tienen reglas adicionales sobre la calificación del prestatario. En algunas áreas de alto costo, los límites de los préstamos son mucho más altos para dar cuenta de los mercados de vivienda locales. Por ejemplo, en el condado de Los Ángeles, el límite de 2017 es de $ 636,150.
Si desea pedir prestado más del límite del préstamo en su área, deberá usar un préstamo jumbo u otro método creativo para asegurar el financiamiento.
Prestamistas Jumbo
Los bancos y otros inversionistas privados emiten préstamos jumbo.
Esos prestamistas no tienen la intención de vender los préstamos a GSE, por lo que los prestamistas pueden diseñar sus propios criterios de aprobación. Cada prestamista tiene objetivos y preocupaciones únicos, por lo que cada programa de préstamo jumbo es diferente. Eso significa que es esencial comprar entre varios prestamistas, ya que los precios y los criterios de aprobación pueden variar ampliamente.
Encuentre un prestamista que se adapte a su situación financiera y la propiedad que está comprando. Por ejemplo, algunos prestamistas hacen que sea más fácil o más difícil obtener préstamos para segundas residencias, y diferentes prestamistas tienen diferentes requisitos de pago inicial.
Calificando para Hipotecas Jumbo
Al igual que con cualquier préstamo, deberá cumplir con los criterios de aprobación, y los préstamos jumbo son más difíciles que los préstamos convencionales para calificar. Los montos de los préstamos son más altos, por lo que los prestamistas son más selectivos debido al mayor riesgo de emitir jumbos.
Historial crediticio: necesitará un buen crédito para obtener la aprobación para un préstamo jumbo. Un puntaje FICO por encima de 700 es un mínimo para la mayoría de los compradores, pero otros factores podrían justificar una calificación ligeramente inferior.
Pago inicial: las hipotecas Jumbo típicamente requieren pagos iniciales del 20 por ciento o más. Sin embargo, algunos prestamistas jumbo convencionales trabajarán con pagos iniciales de alrededor del 10 por ciento, y otros anunciarán programas con requisitos aún más bajos. Para calificar para un préstamo jumbo con un pequeño pago inicial, necesitará un buen crédito, un ingreso fuerte o activos de reserva importantes. Con la mayoría de los prestamistas, los requisitos de anticipo aumentan a medida que aumentan los montos de los préstamos.
Ingresos y activos: para estos préstamos grandes, los prestamistas requieren documentación que demuestre que tiene suficientes ingresos y activos para poder pagar la propiedad que está comprando.
Un ingreso constante es lo mejor. Las personas que trabajan por cuenta propia necesitan documentos tributarios e información adicional sobre sus negocios, y los asalariados necesitan formularios W2. A los prestamistas también les gusta ver los activos de reserva disponibles para cubrir los pagos de seis a 12 meses.
Deuda a ingresos: una baja relación de deuda a ingresos siempre es útil al solicitar préstamos. Los prestamistas suelen utilizar el 43 por ciento como un objetivo, pero ese número no está escrito en piedra. Especialmente si tiene activos significativos disponibles, los prestamistas pueden considerar esos activos (o las ganancias de esos activos) como parte del cálculo del ingreso.
Los préstamos Jumbo no están diseñados para ayudar a los prestatarios a "estirar" y comprar más casas de las que pueden pagar. En cambio, son para prestatarios financieramente seguros que compran casas que son más caras que la media.
Lo que paga
Cargos por intereses: Históricamente, los préstamos jumbo presentaban tasas de interés más altas que los préstamos conformes.
El riesgo es mayor a medida que aumenta el tamaño de los préstamos. Además, aprobar a prestatarios únicos que no encajan en categorías ordenadas requiere mucha mano de obra. Sin embargo, desde la crisis hipotecaria , los prestamistas privados han descubierto que los prestatarios jumbo pueden ser prestatarios de bajo riesgo, y pueden ser clientes rentables en una variedad de formas. Como resultado, las tasas de las hipotecas jumbo pueden ser más bajas que las tasas de los préstamos conformes. Aún así, con los saldos de préstamos de gran tamaño, puede pagar fácilmente más en costos de intereses que alguien con un préstamo más pequeño a un precio más alto.
Los préstamos Jumbo están disponibles con tasas fijas o variables .
Costos de cierre: los préstamos Jumbo presentan costos de cierre , al igual que cualquier otro préstamo hipotecario. Las tarifas de tasación en particular pueden ser más altas debido a propiedades especializadas o compras de alto valor. En algunos casos, necesitará dos evaluaciones para la aprobación del préstamo jumbo.
Seguro hipotecario: el seguro hipotecario protege a los prestamistas cuando los prestatarios incumplen un préstamo. Los préstamos conformes y los programas del gobierno generalmente requieren que los prestatarios compren este seguro al hacer un pequeño pago inicial porque la capacidad de recuperar fondos en ejecución hipotecaria es cuestionable. Pero los préstamos jumbo son diferentes. Ya sea que necesite o no pagar un seguro hipotecario privado (PMI) en un préstamo no conforme depende del prestamista; algunos permiten menos del 20 por ciento de reducción sin un PMI.
Alternativas a los préstamos Jumbo
Los préstamos Jumbo no son la única vía para comprar casas de lujo o propiedades en los mercados inmobiliarios. Si no está ansioso por pedir prestado tanto, o si tiene problemas para obtener la aprobación para un préstamo jumbo, un enfoque diferente puede ser mejor.
Préstamos piggyback: en lugar de un préstamo grande, puede usar una combinación de préstamos más pequeños. Estas estrategias han regresado desde la crisis hipotecaria. Pero, a diferencia de los préstamos a plazos previos a 2008, ahora deberá demostrar que tiene la capacidad de pagar cada préstamo.
- Préstamo 80/20: con un préstamo piggyback 80/20, obtendrá una "primera" hipoteca por el 80 por ciento del precio de compra de la propiedad. Debido a que tiene una relación préstamo por valor de 80% (LTV) , evita pagar el PMI. La segunda hipoteca cubrirá el 20 por ciento restante del precio de compra.
- 80/10/10: con un enfoque de 80/10/10, también obtiene un primer préstamo con 80% de LTV. Sin embargo, también hará un pago inicial del 10 por ciento, dejando solo el 10 por ciento para pedir prestado en una segunda hipoteca.
Los préstamos piggyback resuelven el problema de pagar el PMI, pero aún está pidiendo prestado grandes sumas de dinero. Para obtener la aprobación, necesita puntajes altos de crédito, pero puede calificar con puntajes FICO de 600 altos. Las tasas de interés en segundas hipotecas tienden a ser más altas que las tasas en las primeras hipotecas, por lo que los costos de endeudamiento pueden ser mayores con esta estrategia. Compare esos costos con otras opciones usando una calculadora de préstamos o una tabla de amortización .
Tenga en cuenta que algunos arreglos de piggyback utilizan préstamos de globo . Por ejemplo, es posible que tenga que pagar uno o ambos préstamos o refinanciar dentro de 15 años.
Verifique los límites: antes de resignarse a usar una hipoteca jumbo, verifique que realmente la necesite. Los préstamos Jumbo no son necesariamente malos; de nuevo, es posible que incluso obtengas una mejor tasa de interés. Pero los préstamos conformes o los programas gubernamentales pueden ser más adecuados para usted. Si se encuentra en un área de alto costo, a menudo puede pedir prestado mucho más que el límite "estándar". Algunas personas usan el término "jumbo" para referirse a los préstamos conformes en esas áreas de alto costo, así que solicite una aclaración al analizar sus opciones.
Pago inicial más grande: una manera simple de evitar el uso de una hipoteca jumbo es hacer un pago inicial más grande. Solo tiene que llegar lo suficiente para reducir el monto de su préstamo por debajo del límite de su préstamo local conforme. Una vez hecho esto, tendrá más opciones disponibles y pagará menos intereses con un saldo de préstamo más pequeño. Aumentar una cantidad significativa de efectivo es más fácil decirlo que hacerlo, especialmente a medida que crecen las cantidades en dólares. Pero si tiene fondos disponibles, puede ser una opción atractiva.