Fannie Mae vs. Freddie Mac: similitudes y diferencias

by Kimberly Amadeo

¿Cuál es la diferencia entre Fannie Mae y Freddie Mac?

Fannie Mae y Freddie Mac son dos compañías establecidas por el gobierno para impulsar el mercado de la vivienda. Estas organizaciones no solo son diferentes en su génesis, sino también en su mercado objetivo y sus productos. Tomando un ejemplo, Fannie Mae compra hipotecas de bancos minoristas, mientras que Freddie Mac las compra de pequeñas de segunda mano. (Fuente: "Fannie Mae vs. Freddie Mac", Diffen.com).

La administración Roosevelt estableció a Fannie Mae en 1938 como una agencia gubernamental. Compró hipotecas de la Administración Federal de Vivienda y las incluyó en sus libros. En 1968, se convirtió en una empresa patrocinada por el gobierno. Esto significaba que, mientras que los accionistas lo tenían, el gobierno de EE. UU. Garantizaba sus préstamos. Eso resultó ser un arreglo bastante peligroso.

En 1970, la administración de Nixon estableció a Freddie Mac como un GSE, lo que significaba que podía comprar cualquier tipo de hipoteca y no solo las de la FHA. A diferencia de Fannie Mae, Freddie Mac no tenía una garantía del gobierno para sus préstamos y quería transferir el riesgo de incumplimiento. Lo hizo al armar tipos similares de préstamos en valores respaldados por hipotecas . Luego vendió estos valores a fondos de cobertura, fondos de pensiones e inversionistas individuales.

El Congreso estableció a Freddie Mac para competir con Fannie Mae y le permitió comprar hipotecas que no pertenecen a la FHA y traducirlas a MBS.

01 Fannie Mae es ahora la Asociación Hipotecaria Nacional Federal

En 1938, el Congreso estableció a Fannie Mae a través de la Ley del Banco Federal de Préstamos para Viviendas. Esto resultó en un mercado secundario para hipotecas aseguradas por la FHA. El presidente Roosevelt quería que Fannie Mae ayudara a realizar el sueño americano de ser propietario de una casa. Cuando Fannie Mae compró los préstamos de los bancos, les dio más dinero para prestar.

El Congreso transformó a Fannie Mae en una compañía en 1968. En lugar de usar dólares de impuestos para financiarlo, vendió acciones a los accionistas en una oferta pública inicial . Además, el Congreso necesitaba los fondos para financiar la Guerra de Vietnam.

02 Freddie Mac es ahora la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios

Freddie Mac se centró en alentar a los bancos a crear hipotecas a 30 años para evitar mantener los préstamos en sus libros durante treinta años. Eso ataba demasiado dinero y era arriesgado para los bancos.

03 Similitudes entre Fannie Mae y Freddie Mac: hacen que las hipotecas sean posibles

Fannie Mae, Freddie Mac y FHLB hicieron viviendas asequibles para la mayoría de los estadounidenses durante décadas. Sin embargo, funcionaron como entidades patrocinadas por el gobierno. Esto significaba que tenían que ser rentables para los accionistas al tiempo que creaban el mercado secundario que hacía factible la reventa de hipotecas.

A fines de 2007, Fannie Mae, Freddie Mac y FHLB proporcionaron el 90 por ciento del financiamiento para nuevas hipotecas, de acuerdo con la Oficina de Supervisión de la Empresa Federal de la Vivienda. Esto fue más del doble de su participación en el mercado hipotecario, lo que revela hasta qué punto se había agotado el financiamiento hipotecario privado.

A principios de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac intervinieron para garantizar más hipotecas subprime para tranquilizar al mercado de la vivienda. A medida que el colapso de la hipoteca subprime continuó, el gobierno federal tuvo que intervenir para rescatar a Fannie Mae y Freddie Mac.

Una vez que los bancos entraron en pánico, los dos GSE fueron los únicos que hicieron préstamos. Después de la recesión , la mayoría de los bancos no le darían a nadie un préstamo sin las garantías de Fannie Mae y Freddie Mac. (Fuente: "Fannie and Freddie Drive Home Loans", FT.com, 2 de abril de 2008.)

04 Su papel en la crisis hipotecaria

En agosto de 2007, The Economist advirtió que la capacidad de Fannie y Freddie de inyectar liquidez en el mercado podría verse comprometida. Fannie anunció que retiraría una oferta de deuda. En ese momento se pensó que Fannie tenía suficiente efectivo para permitirle esperar hasta que el mercado mejorara. Sin embargo, en noviembre de 2007 Fannie declaró una pérdida trimestral de $ 1.4 mil millones y anunció que buscaría $ 500 millones en nuevos fondos. Freddie luego reveló una pérdida de $ 2 mil millones, lo que provocó un descenso del 23% en el precio de sus acciones .

Freddie tenía $ 120.8 mil millones en hipotecas subprime, un porcentaje demasiado pequeño de su cartera total como para amenazar la viabilidad de la agencia, o eso creían todos. Para el cuarto trimestre de 2007, Freddie informó una pérdida de $ 2 mil millones. En respuesta, la agencia recaudó $ 6 mil millones en capital nuevo a través de la venta de acciones preferentes para apuntalar sus reservas. No fue suficiente.

05 Sin embargo, no causaron la crisis hipotecaria

Fannie Mae y Freddie Mac no causaron la crisis de las hipotecas subprime . Sus carteras tenían un menor porcentaje de préstamos subprime que los bancos comerciales y de inversión. No obstante, aumentaron la adquisición de estos préstamos para mantener contentos a sus accionistas en lo que se había convertido en un mercado muy competitivo. Antes de la crisis financiera, tenían o garantizaban $ 1.4 trillones, o el 40 por ciento, de todas las hipotecas de United Stated. De eso, solo $ 168 mil millones estaban en hipotecas subprime ,

06 Ahora son propiedad del gobierno: lo que significa

El gobierno gastó al menos $ 150 mil millones para mantener funcionando a las compañías hipotecarias de Fannie Mae y Freddie Mac. Ha estado administrando los dos GSE desde septiembre de 2008, cuando la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda los puso en suspensión de pagos. Este fue un arreglo temporal, pero las condiciones de vivienda nunca han mejorado lo suficiente como para liberar al gobierno de esta responsabilidad.

El futuro para Fannie y Freddie

Ahora que Fannie y Freddie son de propiedad pública, deberían seguir así, al menos por el momento. Las sugerencias para privatizarlos de nuevo, o eliminarlos y dejar que el sector privado tome el control, no funcionarán. ¿Por qué? El gobierno ya intentó privatizar el mercado hipotecario y todos los esfuerzos han fallado consistentemente.