¿Qué es Fannie Mae? (FNMA)

Las dos formas críticas en que Fannie Mae te ayuda

Fannie Mae es la Asociación Hipotecaria Nacional Federal. Es una empresa anterior patrocinada por el gobierno que está bajo la tutela de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. El Departamento del Tesoro de EE. UU. Posee todas sus acciones preferentes preferentes . Eso significa que todas las ganancias de FNMA van al Tesoro de los Estados Unidos. Los inversores aún pueden comprar acciones ordinarias y acciones preferentes junior. La tutela no les permite pagar dividendos.

Los accionistas esperan que un día el gobierno termine la curaduría. Eso es poco probable.

Que hace

Fannie Mae compra hipotecas de bancos, corredores de hipotecas y cooperativas de crédito. Eso les da a los bancos dinero para hacer más préstamos. También transfiere el riesgo de incumplimiento del banco a Fannie Mae.

Luego Fannie empaqueta tipos similares de préstamos en valores respaldados por hipotecas . Vende los valores a los inversores. Estos incluyen fondos de cobertura, fondos de pensiones, otros bancos e incluso inversionistas individuales.

Fannie Mae sigue siendo dueña de las hipotecas subyacentes. Paga a los inversores su porción prorrateada del pago de la hipoteca de cada mes. Eso incluye tanto el principal como el interés. El Banco de la Reserva Federal de Nueva York realiza el pago a través de una transferencia bancaria.

Fannie Mae garantiza el pago . Pero los inversores tienen tres riesgos.

1. El propietario puede prepagar la hipoteca. Eso significa que el inversor recibe menos de lo que originalmente pensó.

1. Si las tasas de interés caen, entonces los propietarios refinanciarán. En ese caso, pagarán por adelantado la hipoteca. La caída de las tasas de interés reducirá el valor del MBS.
2. El prestatario puede incumplir. Sin embargo, Fannie Mae garantiza el pago, por lo que el inversor no tiene ese riesgo. Por otro lado, si muchos prestatarios incumplen, es posible que supere la capacidad de Fannie Mae de realizar pagos puntuales.

Fannie Mae también proporciona financiamiento para el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles.

Un cierto porcentaje de las hipotecas de Fannie Mae debe servir a familias de ingresos bajos y moderados.

Historia

FNMA se creó en 1938 para establecer un mercado hipotecario secundario para los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda. En 1968, Fannie Mae se convirtió en una compañía de propiedad de accionistas que podía comprar cualquier hipoteca, no solo aquellos asegurados por el gobierno. Incluso fue incluido en la Bolsa de Nueva York .

La crisis de las hipotecas subprime abrumaba la capacidad de FNMA para garantizar todos esos préstamos incobrables. Después de muchos rescates e intentos de mantener el FNMA solvente, el gobierno federal nacionalizó la compañía. Fannie Mae y Freddie Mac fueron derrotadas por la crisis de las hipotecas subprime .

El 8 de julio de 2010, Fannie Mae anunció que sus acciones preferidas y comunes se negociarían en el Tablero de anuncios OTC, en lugar de la Bolsa de Nueva York y la Bolsa de Chicago.

Cómo afecta la economía de los EE. UU.

Antes de la crisis, Fannie Mae estimuló el mercado de la vivienda, que representaba el 10 por ciento de la economía . Eso creó riqueza para los propietarios que podrían pagar casas de mayor precio. Fannie Mae también permitió a las familias de ingresos bajos y moderados obtener un colchón financiero debajo de ellos, y un nivel de vida más alto, en forma de propiedad de la vivienda.

Fannie Mae estuvo involucrada en la crisis, pero no la causó. Los MBS fueron reempaquetados por los bancos como obligaciones hipotecarias garantizadas . Estos tomaron MBS y los cortaron en tramos . Por ejemplo, ponen todos los pagos a bajo interés en un solo tramo. Los inversores que querían menos riesgo compraron esos. Otros compraron los pagos de alto interés.

Estos CMO estaban garantizados por los credit default swaps . Cuando los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006, nadie sabía lo que valían los CMO. AIG no pudo pagar todos los CDS que había emitido. Mucha gente pensó que Fannie y Freddie causaron la crisis de las hipotecas subprime . Pero, de hecho, fueron estos derivados.

Desde la crisis, Fannie Mae ha mantenido la industria de la vivienda con soporte vital. A partir de 2010, la vivienda solo representó el 2 por ciento de la economía. Fannie Mae y otra antigua empresa del gobierno, Freddie Mac , ahora garantizan el 90 por ciento de todas las hipotecas.

En otras palabras, los bancos (que anteriormente prestaban a casi todos con pulso) ahora no prestarán a nadie sin una garantía del gobierno.

Cómo te afecta

Fannie Mae te ayuda de dos maneras:

1. Si usted es propietario de una vivienda, entonces Fannie Mae ayuda a mantener bajos los costos de la hipoteca haciendo que los fondos hipotecarios estén más disponibles.
2. Si califica como una familia de ingresos bajos o moderados, como un maestro, policía, bombero o trabajador de la salud, Fannie Mae le proporcionará una hipoteca que de otra manera no podría pagar.

El futuro de Fannie Mae

Los accionistas de FNMA pidieron a la Casa Blanca que volviera a hacer a Fannie y Freddie privados. Se dieron cuenta de que los dos son una buena inversión comercial. Los futuros accionistas podrían obtener un buen rendimiento de la inversión si los dos fueran privados.

Hay muchos en el Congreso a los que les gustaría disolver Fannie y Freddie. Lo ven como una interferencia gubernamental innecesaria en el mercado de la vivienda. (Fuente: "Status Quo for Fannie, Freddie", The Wall Street Journal , 20 de octubre de 2015).