No, no causaron la crisis hipotecaria. Esto es lo que hizo
Papel en el mercado hipotecario
Fannie y Freddie eran entidades patrocinadas por el gobierno.
Significaba que tenían que ser competitivos, como una empresa privada, y mantener el precio de sus acciones. Al mismo tiempo, el gobierno federal garantizó implícitamente el valor de las hipotecas que revendió en el mercado secundario. Eso les hizo tener menos capital para respaldar sus hipotecas en caso de pérdida. Como resultado, Fannie y Freddie fueron presionados para asumir riesgos y ser rentables. También sabían que no sufrirían las consecuencias si las cosas se volvieran hacia el sur.
El gobierno los configuró de esta manera para permitirles comprar hipotecas calificadas de los bancos , asegurarlas y revenderlas a los inversionistas. Los bancos usaron los fondos para hacer nuevas hipotecas. A lo largo de los años, Fannie y Freddie apoyaron la mitad de todas las nuevas hipotecas emitidas cada año. En diciembre de 2007, cuando los bancos comenzaron a restringir sus préstamos, tocaron el 90 por ciento de todas las hipotecas.
Papel durante la crisis de la vivienda
Las regulaciones gubernamentales prohibieron a Fannie y Freddie comprar hipotecas de alto riesgo.
Pero a medida que el mercado hipotecario cambió, también lo hicieron sus negocios.
Entre 2005-2007, adquirieron pocos préstamos convencionales de interés fijo con un 20 por ciento de descuento. Cargaron hipotecas subprime , de interés solamente o de amortización negativa . Esos fueron los tipos de préstamos emitidos por los bancos y corredores hipotecarios no regulados.
Fannie y Freddie empeoraron las cosas por el uso de derivados para cubrir el riesgo de tasa de interés de sus carteras. Pero como compañías del sector privado con accionistas por favor, lo hacían para seguir siendo competitivos con otros bancos. Todos estaban haciendo lo mismo.
Las adquisiciones de préstamos de Fannie Mae fueron:
- 62% de amortización negativa
- Solo el 84% de interés
- 58% subprime
- El 62% requirió menos del 10% de pago inicial.
Los préstamos de Freddie Mac eran aún más arriesgados y consistían en:
- 72% de amortización negativa
- 97% de interés solamente
- 67% subprime
- El 68% requirió menos del 10% de pago inicial.
Estas hipotecas exóticas y de alto riesgo hicieron que las adquisiciones de préstamos de Fannie y Freddie fueran tóxicas.
Fannie y Freddie tienen menos préstamos tóxicos que la mayoría de los bancos
Las regulaciones se aseguraron de que Fannie y Freddie aceptaran menos de estos préstamos que la mayoría de los bancos. Adquirieron más de estos préstamos para mantener la participación de mercado en un mercado muy competitivo.
En 2005, el Senado patrocinó un proyecto de ley que les prohibía tener valores respaldados por hipotecas en su cartera. El Congreso quería reducir el riesgo para el gobierno. En total, los dos GSE poseen o garantizan $ 5.5 billones del mercado hipotecario de $ 11.2 billones.
Pero el proyecto de ley del Senado falló, y Fannie y Freddie aumentaron sus tenencias de préstamos arriesgados.
Podrían ganar más dinero con las altas tasas de interés de los préstamos que con las tarifas que obtuvieron al vender los préstamos. Una vez más, buscaban mantener los altos precios de las acciones en un mercado inmobiliario muy competitivo.
Como empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie y Freddie asumieron más riesgos de los que deberían tener. No protegieron a los contribuyentes que finalmente tuvieron que absorber sus pérdidas. Pero no causaron la desaceleración de la vivienda. No inundaron el mercado con préstamos exóticos. En cambio, fueron una consecuencia, no una causa, de la crisis hipotecaria.
Los derivados ayudaron a causar la caída de Fannie
Para 2007, solo el 17 por ciento de su cartera era de alto riesgo o préstamos Alt-A. Pero luego los precios de la vivienda disminuyeron, y los propietarios comenzaron a incumplir. Como resultado, este porcentaje relativamente pequeño de préstamos subprime contribuyó con el 50 por ciento de las pérdidas.
Como GSE, Fannie y Freddie no estaban obligados a compensar el tamaño de su cartera de préstamos con el capital suficiente de las ventas de acciones para cubrirlo. Fue el resultado de sus esfuerzos de cabildeo y del hecho de que sus préstamos estaban asegurados. En cambio, usaron derivados para cubrir el riesgo de tasa de interés de sus carteras. Cuando el valor de los derivados cayó, también lo hizo su capacidad de garantizar préstamos.
Esta exposición a derivados demostró su caída, como lo hizo para la mayoría de los bancos. A medida que cayeron los precios de la vivienda, incluso los prestatarios calificados terminaron debiendo más de lo que valía el hogar. Si necesitaban vender la casa por algún motivo, perderían menos dinero al permitir que el banco ejecutara una ejecución hipotecaria. Los prestatarios en amortización negativa y préstamos de solo interés estaban en peor forma.
La eliminación de Fannie y Freddie destruiría el mercado de la vivienda
Algunos legisladores proponen eliminar a Fannie y Freddie. Otros sugieren que Estados Unidos copie a Europa en el uso de bonos garantizados para financiar la mayoría de las hipotecas. Con los bonos garantizados, los bancos retienen el riesgo de crédito en sus hipotecas. Venden bonos respaldados por esas hipotecas a inversionistas externos. Eso les permite descargar el riesgo de la tasa de interés.
¿Qué pasaría si el Congreso eliminara a Fannie y Freddie? Reduciría drásticamente la disponibilidad de hipotecas y aumentaría el costo. Los bancos dudan en emitir hipotecas que no están garantizadas. Las tasas de interés hipotecarias podrían llegar hasta el 9-10 por ciento. Las hipotecas se volverían raras y caras. El mercado inmobiliario de Estados Unidos colapsaría.