Los valores con respaldo hipotecario funcionaron hasta que no lo hicieron
Cuando invierte en un MBS, está comprando los derechos para recibir el valor de un paquete de hipotecas.
Eso incluye los pagos mensuales y el reembolso del principal. Como es un valor, puede comprar solo una parte de la hipoteca. Usted recibe una porción equivalente de los pagos. Un MBS es un derivado porque deriva su valor del activo subyacente.
Cómo funciona una seguridad respaldada por hipotecas
Primero, un banco o compañía hipotecaria hace un préstamo hipotecario. El banco luego vende ese préstamo a un banco de inversión . Utiliza el dinero recibido del banco de inversión para otorgar nuevos préstamos.
El banco de inversión agrega el préstamo a un paquete de hipotecas con tasas de interés similares. Pone el paquete en una compañía especial diseñada para ese propósito. Se llama Vehículo de Propósito Especial o Vehículo de Inversión Especial. Eso mantiene los valores respaldados por hipotecas separados de los otros servicios del banco. El SPV comercializa los valores respaldados por hipotecas. Las hipotecas permanecen en el SPV.
Las agencias gubernamentales también están involucradas en la mayoría de los valores respaldados por hipotecas.
Estas son Fannie Mae , Freddie Mac y Ginnie Mae. Fannie Mae y Freddie Mac compran y venden MBS. El gobierno federal garantiza los pagos. Quienes compraron un MBS sabían que no perderían su inversión. Ginnie Mae también garantiza que los inversores recibirán sus pagos. (Fuente: "Valores respaldados por hipotecas", SEC)
Tipos de valores respaldados por hipotecas
El MBS más simple es el certificado de participación de transferencia . Paga a los tenedores su parte justa de los pagos de principal e intereses realizados en el paquete de hipoteca.
A principios de la década de 2000, el mercado de MBS creció muy competitivo. Los bancos crearon productos de inversión más complicados para atraer clientes. Por ejemplo, desarrollaron obligaciones de deuda colateralizadas para préstamos distintos de hipotecas. Pero también aplicaron esta estrategia derivada a MBS.
Los bancos de inversión dividieron los paquetes de hipotecas en categorías de riesgo similares, conocidas como tramos . El tramo menos arriesgado contenía los primeros a tres años de pagos. Los prestatarios tenían más probabilidades de pagar los primeros tres años. Para las hipotecas de tasa ajustable, estos años también tienen las tasas de interés más bajas.
Algunos inversores prefieren el tramo más riesgoso porque tienen tasas de interés más altas . Esos tramos contenían el cuarto al séptimo año de pagos. Mientras las tasas de interés permanecen bajas, los riesgos siguen siendo predecibles. Si el prestatario prepagó la hipoteca porque se refinanció, los inversionistas recibieron nuevamente su inversión inicial.
El riesgo creció cuando las tasas de interés subieron. Los prestatarios de hipotecas de tasa ajustable fueron tomados por sorpresa cuando aumentaron sus pagos.
No pudieron refinanciar porque las tasas de interés eran más altas. Eso significaba que tenían más probabilidades de incumplimiento. Los inversores perdieron todo. Aquí está Ryan Gosling explicándolo en la película The Big Short .
Valores respaldados por hipotecas cambiaron la industria de la vivienda
La invención de los valores respaldados por hipotecas revolucionó por completo las empresas de vivienda, banca e hipotecas. Al principio, los valores respaldados por hipotecas permitieron que más personas compraran casas. Durante el boom inmobiliario , muchos bancos y compañías hipotecarias hicieron préstamos sin dinero. Eso permitió a las personas obtener hipotecas que no podían pagar. A los prestamistas no les importó. Sabían que podían vender los préstamos y no pagar las consecuencias cuando y si los prestatarios incumplían.
Eso creó una burbuja de activos . Estalló en 2006 con la crisis de las hipotecas subprime .
Dado que tantos inversores, fondos de pensiones e instituciones financieras tenían valores respaldados por hipotecas, todos sufrieron pérdidas. Eso es lo que creó la crisis financiera de 2008 .
Cómo los valores respaldados por hipotecas fueron incorrectos
El presidente Lyndon Johnson creó valores respaldados por hipotecas cuando autorizó la Ley de la Carta de 1968. También creó a Fannie Mae . Quería dar a los bancos la capacidad de vender hipotecas. Eso liberaría fondos para prestar a más propietarios.
LBJ no esperaba que la Ley de la Carta eliminara las buenas prácticas de préstamo. Los bancos pronto se dieron cuenta de que ya no tendrían que asumir la pérdida si el prestatario no pagaba el préstamo. A los bancos se les pagó por hacer el préstamo, pero no se lastimaron si el préstamo se arruinó. No fueron tan cuidadosos con la solvencia crediticia de los prestatarios.
Los valores respaldados por hipotecas también permitieron a las instituciones financieras no bancarias ingresar al negocio hipotecario. Antes de MBS, solo los bancos tenían depósitos suficientemente grandes para hacer préstamos a largo plazo. Tenían los bolsillos profundos para esperar hasta que estos préstamos fueron pagados 15 o 30 años más tarde. La invención de MBS significó que los prestamistas obtuvieron su dinero inmediatamente de los inversores en el mercado secundario . Los prestamistas hipotecarios surgieron en todas partes. Tampoco fueron demasiado cuidadosos con la solvencia de sus clientes. Creó más competencia para los bancos tradicionales. Tuvieron que bajar sus estándares para competir.
Lo peor de todo, los MBS no estaban regulados. El gobierno federal reglamentó a los bancos para asegurarse de que sus depositantes estuvieran protegidos. Pero esas reglas no se aplicaban a MBS ni a los agentes hipotecarios . Los depositantes bancarios eran seguros, pero los inversores de MBS no estaban protegidos en absoluto.