Por qué un banco de venta corta podría decir que un vendedor no califica
El hecho de que el banco una vez negó la venta corta no significa necesariamente que no deba volver a intentarlo. Primero, asegúrese de no estar bajo contrato con el comprador anterior. Si su documentación de venta corta fue enviada al banco, probablemente significó que usted y un comprador habían firmado un contrato de compra. La mayoría de los contratos de venta en corto contienen algún tipo de anexo que hace que el contrato esté sujeto a aprobación de venta en corto , y es probable que se imponga un límite de tiempo como condición del contrato de compra.
Debido a que legalmente no puede vender una casa por segunda vez cuando todavía está obligado con un comprador existente, debe verificar la documentación, llamar a la compañía de títulos (o al agente del comprador) y asegurarse de que el contrato se cancele por escrito, si no lo ha hecho muerto.
En segundo lugar, si su listado de hecho ha expirado, probablemente reciba llamadas telefónicas de muchos otros agentes que ofrecen sus servicios y / o sugieren que tienen compradores para su hogar. Es muy probable que estos agentes no tengan ningún comprador, y no hay garantía de que los agentes que persiguen listados caducados tengan alguna experiencia en trabajar en ventas cortas.
Ya es suficientemente malo que algunos agentes no estén calificados para vender ventas en corto, pero pueden ofrecer esos servicios, así que contrate a un agente extremadamente versado que haya negociado muchas ventas en corto. Un agente inexperto sin una sólida formación en ventas cortas podría perjudicar su causa y es probablemente la razón por la cual su venta corta no fue aprobada previamente.
La mayoría de los agentes de venta corta veteranos que conozco no se dan por vencidos hasta que los vendedores caen muertos de agotamiento o la venta corta es aprobada.
Contratar un nuevo agente
Vuelva a poner su casa en el mercado con fotografías frescas y encuentre un nuevo comprador. Asegúrese de que el comprador se mantenga comprometido a esperar su aprobación de venta corta.
Un pequeño truco que usan mis vendedores es exigir al agente del comprador que prometa por escrito que los agentes no escribirán más ofertas para el comprador una vez que se acepte la oferta. No todos los compradores están realmente dispuestos a comprometerse a comprar una venta corta , y es necesario un comprador comprometido. De hecho, si el comprador no está comprometido, realmente no tiene un comprador bajo contrato. Tienes un pedazo de papel sin valor.
Una vez completados los preliminares, revise su carta de dificultades. La mayoría de los bancos requieren que un vendedor cumpla con uno o más de los parámetros requeridos por las pautas particulares de ese banco para otorgar una venta corta. No todos los bancos operan bajo pautas idénticas, pero aquí hay algunos que se aplican a casi todas las ventas en descubierto:
- Gastas más de lo que ganas
- Está recibiendo o está divorciado y no puede pagar la casa usted mismo.
- La tasa de interés de su préstamo está a punto de ajustarse o ya ha aumentado.
- Ha habido una muerte o una enfermedad médica en la familia que ha causado la morosidad hipotecaria.
- Su préstamo está en default al menos 30 días desde el momento en que venció su último pago.
- Estás desempleado con pocas perspectivas de empleo.
- Has completado una bancarrota que ha descargado todas tus deudas.
A veces, cuando se deniega la venta en descubierto, se debe a algo tan simple como que el vendedor esté al corriente con el pago de la hipoteca.
Si los pagos de la hipoteca no están atrasados, las pautas del banco podrían indicar que el banco no puede aprobar una venta corta. Además, piénselo, si el banco está recibiendo su dinero, ¿por qué debería considerar otorgarle algún favor? En segundo lugar, estar bajo el agua y hacer un pago de la hipoteca a veces puede parecer el equivalente a tirar billetes de $ 100 en el aire para dejarse llevar por la brisa.
Revisa tu carta de dificultad
Si cualquiera de los 7 elementos anteriores se aplica a su situación, asegúrese de incluir esos motivos en su carta de dificultades . Los negociadores del banco manejan un gran volumen de archivos, y no siempre analizan cada documento con el mayor cuidado posible. Debe dejar muy claro que hay dificultades y proporcionar documentación también.
Si se está divorciando, envíe una copia de su documentación de divorcio al banco.
Incluya facturas de su médico con diagnósticos médicos o planes de tratamiento. Detalla todos tus ingresos mensuales versus salidas. Algunos estados financieros no proporcionan espacios o casillas para que un prestatario incluya todos los gastos. Independientemente de la documentación que el banco le dio para completar, cree su propio estado financiero con los ingresos a la izquierda y todos los gastos a la derecha. Muestre un número negativo en la parte inferior restando sus deudas de sus ingresos. Haga que sea muy fácil para el negociador bancario comprender claramente su panorama financiero.
Reenviar
La probabilidad es que su venta corta sea aprobada. Los bancos quieren hacer ventas cortas. El Acuerdo hipotecario nacional, entre otras acciones legales, ofrece incentivos financieros para que los bancos realicen una venta en descubierto al igual que el programa de venta corta de HAFA. De hecho, la mayoría de los bancos con los que he trabajado prefieren hacer una venta corta sobre una modificación de préstamo. Si actualmente se encuentra en una modificación de préstamo, las probabilidades de que se apruebe su venta corta se dispararon al 99,9%. Lea cómo cambiar de una modificación de préstamo a una venta corta .
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California, y no brinda asesoramiento legal. Si busca asesoramiento legal, consulte a un abogado con licencia para proporcionarlo.