Recuerda ir en el auto cuando eras niño y molestar a tus padres: ¿Ya llegamos? ¿Ya llegamos? Si lo hace, entonces se sentirá aún peor a la espera de la aprobación de venta en corto, ya que es probable que tarde mucho más de lo que espera. Si practicas yoga o puedes entrar en el Zen de abrazar la paciencia, las cosas serán más fáciles para ti, pero la mayoría de los compradores tienen dificultades para esperar el proceso de aprobación.
No estas solo.
Un lector pregunta: "Presenté una oferta en una venta corta hace casi 5 meses, y últimamente no hemos escuchado nada del agente. Mi agente llama cada semana para averiguar si el banco ha aceptado nuestra oferta. La mitad del tiempo el agente del listado no la devuelve. No sabemos cuántas ofertas está mirando el banco o si nuestra oferta es la mejor. ¿Cuánto tiempo debe esperar un comprador para la aprobación de la venta en descubierto? "
Respuesta: Los compradores de venta corta en todo el país están cantando blues junto con usted. Cada venta corta es diferente y depende tanto del prestamista como del agente de cotización . Algunos agentes de listas tercerizan sus negociaciones de venta corta a un tercero, lo que a menudo puede retrasar una respuesta.
Califique su venta corta antes de escribir la oferta
Antes de decidirse a comprar una casa de venta corta , solicite primero a su agente que haga un pequeño trabajo preliminar. Algunas de las cosas que su agente podría hacer son:
- Examine las ventas comparables
Muchos bancos descontarán el precio un poco del valor de mercado, pero para obtener una aceptación, las ofertas deben ser razonables y cercanas a las ventas comparables .
- Consulte el registro de seguimiento del agente de venta corta
Si el agente de listado de venta corta tiene muy pocos listados de venta corta y tiene poca experiencia en el cierre de una venta corta, las posibilidades de aceptación de la oferta pueden ser escasas.
- Pregunte cuántas ofertas de venta corta se han enviado al vendedor
Si bien el agente de la lista puede negarse a revelar los precios de la oferta, el agente debe informarle a su agente cuántas ofertas se han recibido. Si hay varias ofertas de venta corta , es posible que deba ofrecer más que el precio de lista.
- Averigüe si el paquete de venta corta de los vendedores está completo
Los negociadores del Banco no procesarán un archivo si el paquete de venta corta de los vendedores está incompleto. Ese archivo irá al final de la pila si le falta papeleo que el banco requiera.
¿Cuántos préstamos están garantizados a la propiedad?
Más de un prestamista puede significar que el archivo tardará más en cerrarse. Algunos prestamistas junior están exigiendo notas no garantizadas del vendedor o más dinero de lo habitual del primer prestamista. Además, algunos prestamistas considerarán solo la primera oferta. Si no es la primera oferta, su oferta puede quedar en el camino.
¿Cuánto tardan las ventas cortas?
Esta es la pregunta del millón. He cerrado ventas cortas dentro de las 6 semanas desde la fecha en que enumeré la propiedad hasta la fecha en que cerró. Otros pueden tomar 30 días. Pero la mayoría será de 3 a 4 meses. Algunas ventas en corto de Bank of America , lo crea o no, obtienen la aprobación en menos de 30 días. Las ventas cortas de Wachovia a veces pueden cambiar en 24 horas.
Otros prestamistas están tan abrumados con presentaciones de venta corta que sus empleados no pueden responder de manera oportuna. Lo que una vez tomó dos meses puede tomar fácilmente cuatro meses, y no hay dos prestamistas iguales. Si un prestamista fue receptivo en la primavera, no significa que el tiempo de respuesta en el otoño se reflejará.
El proceso de venta corta, desde la sumisión hasta la aprobación de venta en corto , generalmente es el siguiente:
- Presentación de oferta y paquete completo de venta corta del vendedor.
- El banco acusa recibo de 10 a 30 días.
- El Banco ordena un BPO o tasación: de 2 semanas a 2 meses.
- El archivo se revisa: de 2 a 10 días hábiles.
- El negociador está asignado: de 2 a 10 días hábiles.
- Negociador de nivel II puede ser asignado - 10 días hábiles.
- El archivo se aprueba o rechaza: de 30 a 120 días, según el inversor.
Algunas ventas cortas requieren niveles de aprobación adicionales.
Si el inversor es una entidad gubernamental, solo eso puede agregar un par de semanas al proceso de aprobación de venta corta. Del mismo modo, si el préstamo tiene seguro hipotecario, que puede no haber sido agregado por el prestatario.
Si tiene más de 120 días de vigencia, es posible que el agente de cotización o un tercero negociador no esté al tanto y que no se comunique con el banco. Llamar al banco significa esperar en espera de 10 minutos a una hora o más.
O bien, un período prolongado de venta corta también puede significar que el banco tiene problemas internos, falta de personal o ha perdido el archivo varias veces, por lo que el agente de la lista debe volver a enviar el paquete una y otra vez. Para que lo sepas, las ventas cortas de la FHA, es decir aquellas a través de HUD, generalmente implican largas demoras.
También puede significar que la tasación es sustancialmente más alta que su oferta, y el agente de listado está preparando un caso para un nuevo tasador. Aunque, puedo decir que mis ventas cortas promedio demoran de 6 a 8 semanas en aprobarse, generalmente le pedimos al comprador que se prepare para esperar 90 días.
Desafortunadamente, no siempre se pueden evitar los problemas en una venta corta. La paciencia es la clave. Lo más probable es que eventualmente obtengas una aprobación de venta corta. Una de las cosas más difíciles de entender para los compradores es amenazar al banco con la cancelación que no significa nada para el banco. El banco.no.cuida.cuidado. Al banco no le importa la condición de la propiedad, su ubicación, las reparaciones que desea realizar o cualquier asunto urgente que afecte al comprador.
Su mejor opción es aguantar y esperar, siempre que realmente desee el hogar.
CONSEJO: Generalmente, si ve que una casa se arruina en el mercado mes tras mes como una venta corta, contrariamente a la creencia popular, NO es el prestamista que detiene la venta de la casa. Probablemente sea el comprador quien canceló, fue reemplazado con una nueva oferta, y todo el proceso comenzó nuevamente.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California .