Tres tipos de ejecuciones hipotecarias
La ejecución hipotecaria es la otra cara del sueño americano de ser propietario de una vivienda . Es la peor pesadilla para el dueño de una casa y puede resultar en un golpe devastador y duradero para las finanzas personales. La ejecución hipotecaria puede eliminar la equidad en un hogar.
Puede destruir el crédito personal durante años y podría significar el desarraigo de una familia de su vecindario, amigos, familia y escuelas.
El lado positivo de las ejecuciones hipotecarias
Sin embargo, para un inversor astuto, y con suerte benevolente, la compra de propiedades ejecutadas puede ser un excelente negocio inmobiliario. La esperanza es que ambas partes de la transacción ganen aprovechando una transferencia de título oportuna, que produce una buena inversión para el inversionista y una desinversión para el propietario, y podría ahorrarle la calificación crediticia al dueño de la casa antes de que las cosas empeoren.
Lo malo de las ejecuciones hipotecarias
Aprovechar las ejecuciones hipotecarias no es algo obvio que muchos asumen: por cada historia de éxito, probablemente haya cinco historias de terror. Cada transacción de bienes raíces implica riesgo. Si bien los inversores con las mejores intenciones pueden ayudar a reducir su riesgo, no pueden eliminarlo por completo.
Los tres tipos de ejecuciones hipotecarias
Hay tres formas de adquirir propiedades en dificultades , en función de dónde se encuentra la propiedad en el proceso de ejecución hipotecaria.
Las tres etapas son las siguientes: pre-ejecución hipotecaria, ejecución hipotecaria y ejecución posterior a la ejecución hipotecaria.
- Pre-ejecuciones hipotecarias
En la etapa previa a la ejecución hipotecaria, es probable que los inversionistas puedan hacer el mejor bien para el propietario angustiado y para sí mismos. Antes de la ejecución hipotecaria es donde se pueden evitar más daños a la calificación crediticia del propietario de la vivienda y la casa puede transferirse a un precio acordado mutuamente antes de que sea necesario involucrar al prestamista. El mejor potencial para ubicar una propiedad en esta etapa puede provenir de abogados, contadores, agentes de bienes raíces o socios comerciales y amigos. La equidad de la redención también debe ser considerada.
- Etapa de ejecución hipotecaria
En la siguiente fase, cuando una propiedad está en la etapa de ejecución hipotecaria, la mejor manera de identificar una posible propiedad es a través de la oficina del Secretario del Condado. Averigüe dónde se archivan los avisos de incumplimiento y determine cómo ordenar el índice general para descubrir las ventas pendientes de ejecución hipotecaria. También puede solicitar que su dirección o dirección de correo electrónico se incluya en una lista de avisos anticipados o en una lista de incumplimientos pendientes. Las compañías de seguros de títulos también pueden ser de ayuda en esta área al proporcionar información registrada a cambio de la expectativa de negocios futuros.
El proceso de ejecución hipotecaria en sí variará de un estado a otro, dependiendo de si se trata de un título o un derecho de retención, lo que determina si se trata de una forma de ejecución hipotecaria judicial o no judicial. Las ejecuciones hipotecarias judiciales se refieren a hipotecas, en lugar de escrituras de fideicomisos , y toman mucho más tiempo para completar.
Las ejecuciones hipotecarias no judiciales se refieren a escrituras de fideicomiso en las que un tercero, llamado fideicomisario, maneja todo el proceso en cuestión de dos a cuatro meses después de que el prestatario ha incumplido y ha dejado de realizar los pagos. Una vez que la propiedad pasa por la fase judicial o no judicial, está lista para ser vendida en una subasta al mejor postor.
- Post-ejecución hipotecaria
Y por último, en la etapa posterior a la ejecución hipotecaria, el prestamista ya ha tomado el control de la propiedad. El hogar está entonces en posesión del departamento REO (Real Estate Owned) del prestamista, o en manos de un nuevo propietario o inversionista que compró la propiedad en una subasta.
Consulte el aviso de ejecución hipotecaria para determinar el nombre del prestamista y el saldo adeudado en la hipoteca. Los prestamistas generalmente son vendedores extremadamente dispuestos porque una REO en los libros es una señal obvia de haber tomado una decisión crediticia deficiente. Tanto los gastos generales como las pérdidas relacionadas con un REO, que se reflejan tanto en las reservas adicionales que debe mantener un prestamista como en las posibles comisiones de administración de la propiedad incurridas, significa que el banco probablemente sea un negociador dispuesto .
Si la propiedad termina en manos de un inversor privado, en lugar de hacerlo con el prestamista, aún puede hacer una oferta por su cuenta o con la ayuda de un agente de bienes raíces . Sin embargo, el precio en este punto puede no ser muy bajo.
Una decisión clave de inversión es dónde ingresar al proceso de ejecución hipotecaria. Es fundamental que identifique una de las tres etapas antes mencionadas y se convierta en un experto en ese proceso en particular, lo que le ayudará a lograr el mayor éxito al convertirse en un inversor a largo plazo de propiedades en dificultades.