Cómo salvar su hogar de una ejecución hipotecaria
Los propietarios que esperan detener la ejecución hipotecaria a menudo temen tratar con los hechos que los llevaron al lugar de la ejecución hipotecaria. Tratar con esos hechos puede ser deprimente. Si recuerdan la primera vez que compraron esa casa, perder la casa probablemente era lo más alejado de su mente. Pocos propietarios realmente planean entrar en una ejecución hipotecaria .
Razones para una ejecución hipotecaria pendiente
Además de aquellos que deliberadamente participan en el fraude hipotecario , con la intención de nunca hacer un solo pago, la mayoría de los propietarios se enfrentan a circunstancias extenuantes repentinas que los obligan a dejar de hacer los pagos oportunos de la hipoteca .
Estas son algunas de esas razones:
- Pérdida de trabajo / desempleo inesperado
- Enfermedad repentina o emergencia médica
- Muerte en la familia
- Divorcio / pérdida de un segundo ingreso
- Obligaciones de deuda excesiva
- Denegación de trabajo o denegación de promoción
- Incapacidad para pagar una tasa de interés ajustable que aumenta
- Gastos de mantenimiento de casa mayores inesperados
- Pagos con globo debido
Maneras de detener una ejecución hipotecaria
La mejor manera de detener una ejecución hipotecaria en California, por ejemplo, es evitar la presentación de una Notificación de Incumplimiento . Menciono este estado porque 35 millones de personas viven en California y California es la tierra de la religión de bienes raíces. Los prestamistas no quieren ejecutar una hipoteca sino que presentarán un Aviso de Incumplimiento para proteger sus intereses, si es necesario. Si sabe que es poco probable que cumpla con su obligación hipotecaria, lo primero que debe hacer es llamar a su prestamista.
No lo posponga, sienta vergüenza o ignore las cartas de su prestamista porque esas respuestas empeorarán la situación, no mejorarán.
Dependiendo de su situación particular y las circunstancias difíciles, aquí hay algunas opciones de modificación de préstamo que su prestamista podría proponerle:
- Es hora de hacer los pagos.
Los prestamistas pueden acordar esperar antes de emprender acciones legales en su contra y dejar que elabore un plan de pago que sea asequible para usted. Esto se llama indulgencia.
- Perdonar un pago.
Si puede ponerse de acuerdo sobre la forma en que estará al día después de perder uno o dos pagos (sin los medios para devolverlo), el prestamista podría darle un descanso y renunciar a su obligación. Esto se llama condonación de la deuda, y rara vez sucede. - Distribuya los pagos perdidos a largo plazo.
Por ejemplo, si su pago es, por ejemplo, $ 1,200 al mes, el prestamista podría permitirle agregar $ 100 por mes a cada pago durante un año hasta que quede atrapado. Esto se llama un plan de pago. - Cambiando los términos de su préstamo.
Si su hipoteca es un préstamo ajustable , el prestamista podría congelar la tasa de interés antes de que aumente o cambiar la tasa de interés a una tasa más manejable para usted. Un prestamista también puede extender el período de amortización . Esto se llama modificación de nota. - Agregue los pagos atrasados al saldo de su préstamo.
Si tiene capital suficiente y cumple con las pautas de préstamos del prestamista, el prestamista puede aumentar el saldo de su préstamo para incluir los pagos atrasados y amortizar nuevamente el préstamo. Esto se llama refinanciamiento . - Haga un préstamo por separado para usted.
Ciertos préstamos del gobierno contienen provisiones que permiten que los prestatarios que cumplen con criterios específicos soliciten otro préstamo, el cual pagará los pagos que faltaron. Esto se llama un reclamo parcial.
Maneras de detener una ejecución hipotecaria
Cuando el prestamista presenta una Notificación de Incumplimiento, sus opciones son limitadas. Es por eso que es mejor que llame a su prestamista antes de atrasarse en sus pagos porque los prestamistas a menudo son reacios a calcular los plazos de reembolso después de que se haya iniciado el proceso de ejecución hipotecaria.
Se le dará un cierto período de tiempo para actualizar los pagos, pagar los costos de presentar la ejecución hipotecaria y detener la ejecución hipotecaria. Esto se llama restablecimiento de su préstamo. Si no puede recuperar los pagos faltantes y el prestamista no trabajará con usted, estas son algunas otras opciones para detener la ejecución hipotecaria:
- Vende tu casa Entreviste a los agentes inmobiliarios para obtener una opinión sobre el valor de mercado y el DOM promedio para vender su casa. Es posible que tenga la tentación de contratar a un corredor de descuento , pero muchos vendedores sienten que necesitan la exposición y el marketing que ofrecen los corredores de servicio completo . Compare ambos para determinar cuál satisface mejor sus necesidades y el marco de tiempo.
Considere una venta corta. Si su casa vale menos que la cantidad que debe, puede ser candidato a una venta corta . Una venta corta afecta el crédito, pero no es tan malo como una ejecución hipotecaria. Usted o su agente deberán negociar con su prestamista para averiguar si el prestamista cooperará en una venta corta . Esto se llama rescate previo a la ejecución hipotecaria.
Firme una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria Esto se llama devolver la casa al prestamista. El propietario da al prestamista una escritura debidamente certificada y notarizada, y el prestamista perdona la hipoteca, cancelando efectivamente la acción de ejecución hipotecaria. Los prestamistas me dicen que las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria afectan el crédito al igual que una ejecución hipotecaria.
Alquiler a corto plazo . El prestamista también podría trabajar en un acuerdo en el que un propietario pueda permanecer en el hogar hasta encontrar un lugar donde moverse. Los propietarios en mora deben negociar el derecho de conservar la ocupación, argumentando que si el prestamista cumplió con la ejecución hipotecaria, el propietario aún disfrutaría del derecho de posesión durante ese procedimiento.
Considera la Bancarrota. Una acción legal como una quiebra puede detener toda acción de ejecución hipotecaria. Llame a un abogado que se especialice en declararse en bancarrota y solicite una explicación detallada de todas sus opciones, costos y plazos involucrados. No detendrá permanentemente una acción de ejecución hipotecaria, pero puede posponerla.
Al momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, Cal. BRE # 00697006, es una agente asociada en Lyon Real Estate en Sacramento.