Si intenta obtener el tipo de préstamo incorrecto, incluso si su venta en descubierto es aprobada por el banco del vendedor, es posible que no pueda cerrar esa transacción debido a problemas de financiación. Desafortunadamente, no todos los tipos de financiamiento disponibles en los Estados Unidos se pueden usar para comprar una venta corta.
A la espera de la aprobación
A menos que la venta en descubierto que planea comprar sea una venta corta de Wachovia o una venta corta de HAFA preaprobada, puede contar con esperar un tiempo para la aprobación de la venta corta. Obtener una venta corta aprobada puede tomar de 4 a 8 semanas en promedio, a un año o más.
Durante este período de tiempo, las tasas de interés fluctúan. Muchos prestamistas no cerrarán un préstamo por más de 30 días sin cobrarle el privilegio. Algunos no le darán un bloqueo de préstamo hasta que obtenga una aprobación de venta corta. Si sus tasas de interés rebotan hacia arriba, puede encontrar que ya no está calificado para comprar esa casa.
Consejo: intente comprar por debajo de sus posibilidades. No estire el monto de su préstamo preaprobado al máximo. Deje algo de flexibilidad.
No se cierra antes de que expire la aprobación
Muchos bancos de venta en corto quieren cerrar dentro de los 30 días de la aprobación de la venta en descubierto. Si está obteniendo un préstamo que requiere un período de aprobación más largo, como un préstamo de la Sección 184, es posible que no pueda cerrar dentro del tiempo especificado y su aprobación caducará.
Algunas veces, incluso con un préstamo convencional , las demoras con su financiamiento de venta corta son inevitables. Tal vez los evaluadores estén respaldados y la evaluación no se pueda completar a tiempo o la suscripción demore más de lo normal. Si el representante de préstamos no obtuvo un desglose de las tarifas aprobadas, y algunas de las tarifas que el vendedor no puede pagar se transfirieron al comprador, la revisión de la Estimación de buena fe podría retrasar el proceso también.
Algunos bancos no emitirán una extensión para sus cartas de aprobación de venta corta.
Consejo: Pregúntele a su prestamista por adelantado si la compañía puede garantizar un cierre de 30 días. Además, si escucha que se acerca la carta de aprobación, inicie su préstamo anticipadamente.
Posibles reparaciones raramente pagadas por Ban
Muchos prestamistas tienen condiciones de préstamo. Las pautas de reparación de la FHA pueden exigir muchas reparaciones, como reparar pintura descascarada de una casa anterior a 1978 o instalar pasamanos. Un préstamo VA sin duda requerirá un informe de plagas y un certificado claro de terminación de plagas. Incluso si su préstamo es convencional, el tasador podría notar un techo que está fallando y pedir un reemplazo antes de acordar financiar esa venta corta. Los bancos rara vez pagarán por las reparaciones. Las ventas cortas se venden en condiciones "tal como están". Además, el banco no permitirá que el vendedor pague las reparaciones, porque si el vendedor tiene dinero extra, generalmente el banco querrá esos fondos.
Consejo: Pídale a su agente que inspeccione previamente la casa y discuta posibles problemas con anticipación.
Los costos de cierre pueden no estar cubiertos
A menudo, los compradores le pedirán al vendedor que pague los costos de cierre . Si el comprador no tiene suficiente dinero para pagar los costos de cierre y el banco se niega a permitir la concesión, es posible que el comprador no pueda comprar esa venta corta .
A veces, los bancos de venta en descubierto de la FHA de Wells Fargo reducirán la cantidad que normalmente pagan otros bancos porque Wells Fargo dice que sus directrices para la FHA prohíben un crédito total del 3% en algunas circunstancias. También he descubierto que algunos bancos de venta en corto rechazarán automáticamente un crédito de cierre del comprador si el comprador está reduciendo más del 3.5%.
Consejo: Pregunte al agente de venta si el banco pagará una concesión por los costos de cierre cuando redacte la oferta u ofrezca más que el precio de lista para compensar.
Tratar con dos prestamistas y obtener la aprobación
Si hay 2 préstamos en una venta corta , necesitará el consentimiento de ambos prestamistas para cerrar. Se arriesga si avanza con una tasación y / o inspección de la vivienda antes de recibir la aprobación de ambos prestamistas. Un prestamista podría estar de acuerdo, mientras que el otro podría rechazar la venta en descubierto u oponerse a la contribución del vendedor en el HUD.
Consejo: solicite ver un informe preliminar del título o un compromiso del título para determinar cuántos préstamos están garantizados por la propiedad. Podría haber un préstamo cancelado que nunca se volvió a convocar.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.