Algunos bancos de venta corta hacen que los vendedores paguen
Acunando a un recién nacido en sus brazos, Shari estaba llorando cuando escuchó la demanda inicial de su banco antes de emitir la aprobación de venta corta .
El banco dijo que Shari disfrutó de una excelente calificación de crédito, con FICO en los 800 altos, y vio que Shari tenía una línea de crédito en efectivo intacta. Su VISA tenía un límite de adelanto de efectivo disponible de $ 10,000. El banco le pidió a Shari que toque su tarjeta de crédito y le entregue esos $ 10,000 al banco. Si Shari no podía pagar la VISA, al banco no le importaba. No emitió su VISA.
En otras palabras, el mensaje del banco era doble: Shari debería trastocar su calificación crediticia y engañar a una institución crediticia. Historia verdadera. Yo representé a ese vendedor.
Por qué los bancos exigen una contribución del vendedor
Los bancos ya lo están comiendo en los cortos en una venta corta . Un banco puede haber hecho un préstamo por, digamos, $ 500,000 y, en algunas partes de Sacramento en 2008, por ejemplo, los valores cayeron en más del 50%. Si el banco se llevó a casa por ejecución hipotecaria , perdería al menos $ 250,000 de su inversión inicial.
Ídem en una venta corta.
El vendedor tiene un incentivo para hacer una venta corta porque hay beneficios por hacer una venta corta frente a una ejecución hipotecaria . Por lo tanto, el vendedor es la entidad que el banco puede intentar exprimir. Porque puede.
Aquí hay otras razones por las que los bancos pueden solicitar una contribución del vendedor:
- El vendedor tiene ingresos disponibles. La mayoría de los bancos examinan los estados financieros del vendedor para determinar cuánto dinero ingresa en el hogar y cuánto dinero se está gastando. Los bancos permiten ciertas asignaciones para gastos. Si al vendedor le sobra dinero a fin de mes, el banco podría solicitarlo.
- El vendedor refinanció y sacó dinero del hogar. Una cosa es si el vendedor se refinanció para pagar una tasa de interés alta o completó un proyecto de mejoras al hogar. Otra cosa completamente distinta es que el vendedor compre un bote grande. Si el revés del vendedor es temporal, el banco podría pedirle al vendedor que contribuya. El banco pedirá un BPO . No descontarán fuertemente la propiedad. Quieren minimizar la pérdida tanto como sea posible. Si el precio de venta no es lo suficientemente alto como para dar al banco su red requerida, el banco puede pedirle al vendedor que pague la diferencia.
- Las pautas de PSA requieren una contribución del vendedor. Los inversores quieren un rendimiento de su inversión, y las pautas de PSA generalmente se establecen para proporcionar un beneficio. Esas directrices pueden establecer que todos los deudores en ese grupo deben hacer una contribución del vendedor para facilitar la venta en descubierto.
- El vendedor no tiene dificultades financieras. Muchos bancos aceptarán hacer una venta corta si el vendedor sufre de varios tipos de dificultades que no son necesariamente de naturaleza financiera. Sin embargo, si el vendedor disfruta de un fuerte flujo de efectivo, el banco podría querer una parte.
- Las leyes estatales pueden permitir un juicio de deficiencia . Cuando un banco tiene el derecho de perseguir personalmente al vendedor por la diferencia entre el monto de la hipoteca y el pago en corto, un banco puede preferir negociar con el vendedor antes de la aprobación de la venta corta. Esa negociación puede implicar una contribución del vendedor.
El tipo de contribución del vendedor que un banco de venta corta podría aceptar
En el mejor de los mundos, al banco le gustaría que el vendedor pague la totalidad de la deuda, pero los bancos saben que la mayoría de los vendedores razonables no aceptarán hacer una venta corta en esas circunstancias. Porque un vendedor puede tener otras opciones, como una modificación de préstamo , una ejecución hipotecaria o una quiebra. Entonces, los bancos generalmente solicitan una de dos cosas o ambas:
- Efectivo Aunque el banco tiene derecho a solicitar toda la diferencia, la mayoría de los bancos se dan cuenta de que los vendedores no tienen ese tipo de dinero o que no estarían haciendo una venta corta. No es raro ver solicitudes que varían de 2 a 10 por ciento del déficit.
- Pagaré sin garantía . Las conversaciones en efectivo pero los pagarés también son una solución. En general, las solicitudes de notas de promoción son más altas que las solicitudes de efectivo. Pero los bancos a menudo aceptan términos que no generan intereses y una devolución de capital de 3 a 15 años.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.