Su prestamista puede presentar una sentencia de deficiencia luego de una ejecución hipotecaria
Los juicios de deficiencia a veces aparecen después de una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto . Los propietarios a menudo se sorprenden de recibirlos, y esto generalmente se debe a que no reciben el asesoramiento legal o impositivo adecuado por adelantado.
Pagarés e hipotecas
Los juicios de deficiencia se derivan del hecho de que el prestatario incumplió con un pagaré , no con la hipoteca. Un pagaré es una promesa de pago. También puede crear responsabilidad personal, dependiendo de las leyes estatales. La responsabilidad personal significa que el prestamista puede ir tras los activos del prestatario por no pagar un préstamo.
Un pagaré está garantizado por una escritura fiduciaria o una hipoteca, según el instrumento de financiación. Por lo general, la escritura de la hipoteca o del fideicomiso se registra en los registros públicos donde se encuentra la propiedad, lo que le da al público aviso de que el hogar tiene un gravamen en su contra.
Juicio hipotecario
Si un pagaré no se paga como se acordó, el beneficiario tiene derecho a ejecutar la hipoteca sobre la propiedad, porque la propiedad es la garantía del pagaré.
Si el prestatario no pone los pagos al día o paga los préstamos existentes durante el período de ejecución hipotecaria, la propiedad se subasta. Si la propiedad se vende por más del monto adeudado, no hay deficiencia; sin embargo, eso rara vez sucede.
Los bancos obtienen la propiedad en ejecución hipotecaria cuando nadie ofrece una oferta suficiente para pagar el banco.
El banco también tiene derecho a venderlo por menos al mejor postor en la subasta, pero en general, los bancos prefieren venderlo a una parte privada después de la ejecución hipotecaria, con la esperanza de obtener más dinero en el mercado abierto.
Ventas cortas
Mientras un hogar está pendiente de ejecución hipotecaria, el banco puede acordar reducir sus pérdidas. Le permite al vendedor hacer una venta corta y acepta menos dinero de lo que el vendedor le debe a su préstamo.
El vendedor de la casa contrata a un agente de bienes raíces para encontrar un comprador para la venta corta . El comprador hace una oferta y, si el banco la acepta, la casa se vende a pérdida.
Juicios de deficiencia
Una deficiencia es la diferencia entre el saldo adeudado del principal y el monto recibido, siempre que el monto recibido sea menor al monto adeudado.
Si el banco puede perseguir una sentencia de deficiencia luego de una ejecución hipotecaria o una venta corta depende en parte de si el pagaré hace que el vendedor sea personalmente responsable de la deuda. Algunos estados permiten la responsabilidad personal .
Sentencias de deficiencia en California
La buena noticia para los prestatarios de California es que todos los préstamos de dinero para comprar en una vivienda residencial de una a cuatro unidades están exentos de juicios por deficiencia.
Los préstamos de dinero en efectivo en California (préstamos sacados después de que la casa fue comprada a través de un refinanciamiento o una segunda hipoteca) pueden estar sujetos a un juicio de deficiencia bajo las siguientes condiciones:
- El prestamista ejecuta bajo procedimientos judiciales (California Code Civil. Proc. § 726).
- La mayoría de los prestamistas realizan una ejecución hipotecaria a través de la venta de un fideicomisario, lo que no concede al prestamista el derecho de perseguir un juicio por deficiencia con una excepción (consulte la segunda segunda hipoteca de dinero fuerte a continuación) .
- Un límite de tiempo de tres meses se aplica a las acciones por juicios de deficiencia en virtud de una ejecución hipotecaria judicial.
- Si la segunda hipoteca es dinero difícil y el prestamista ha perdido la seguridad de ese préstamo mediante una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto , lo que hace que la garantía del pagaré no valga nada, el beneficiario de esa segunda hipoteca puede perseguir una deficiencia (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, efectivo desde el 1 de enero de 2011, ofrece protección de deficiencia a los vendedores de venta corta de California si el préstamo está en la primera posición. No aplica a ejecuciones hipotecarias.
Colección Negociadora
Algunos prestamistas de dinero fuerte venden el pagaré a un inversor después de la ejecución hipotecaria por centavos de dólar. Entonces, el inversor intentará cobrar la deuda.
Aunque un prestamista puede haber aceptado, digamos, $ 1,000 por una hipoteca de $ 100,000 por segundo a través de una venta corta, se libera la garantía para ese segundo de dinero dura, pero el pagaré puede no serlo. Un vendedor de venta corta, como nuestro lector, puede creer que la prueba ha terminado, hasta que un día recibe una llamada telefónica solicitando el reembolso. Cuando esto pasa:
- Tenga en cuenta que es muy probable que el prestamista negocie un pago descontado.
- El prestamista puede solicitar un nuevo pagaré para reemplazar el antiguo pagaré. En ese caso, asegúrese de que el prestamista envíe un pagaré "pagado en su totalidad".
- Si el prestamista ya ha vendido la nota, el descuento puede ser mayor.
- No todos los pagarés con dinero duro deben pagarse en efectivo. Algunos prestamistas aceptarán pagos.
- Si el prestamista dirige los pagos a otra entidad, tenga en cuenta que la nota puede haber sido vendida a un valor inferior a su valor nominal y que el nuevo prestamista puede aceptar un monto aún menor como pago total.
- Después de pagar la nota en su totalidad, solicite al prestamista que devuelva el pagaré marcado como "Pagado por completo".
No tengo licencia para brindar asesoramiento legal y proporciono esta información solo con fines de información general. Si desea asesoramiento legal o más información, contáctese con un abogado de bienes raíces .
Fuente: Asociación de Realtors de California
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.