¿Cuánto le debe un vendedor al IRS después de una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto?
No parece justo. Lo que es peor es que tal vez ni siquiera sepa que debe impuestos hasta el día en que abra su correo para encontrar un 1099.
Tenga en cuenta que no todos los 1099 significan que pagará el impuesto a la renta, tampoco. Los bancos envían 1099 como un asunto de rutina.
Hablé con Julian Block, un abogado en Larchmont, Nueva York, que ha sido citado por The New York Times como un destacado profesional de impuestos. Aquí está lo que tiene que decir sobre los impuestos, ganancias y pérdidas en las ventas en dificultades , como las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto:
Julian Block en ganancias y pérdidas
"Los vendedores que han sido propietarios de sus residencias personales durante períodos prolongados aún obtendrán ganancias.
"Pero los vendedores de residencias adquiridas en los últimos dos años van a incurrir en pérdidas. Incluso suponiendo que no disminuya el precio, las pérdidas se producirán debido a los gastos de los corredores de bienes raíces, abogados y similares. Los vendedores no podrán deducir esas pérdidas. No importa que se vean obligados a vender debido, por ejemplo, a cambios de trabajo o motivos de salud.
"Además de los problemas para los vendedores de residencias personales, existen problemas impositivos para los inversores que, por ejemplo, compraron varios condominios en lugares como Florida y no pueden cambiarlos porque los posibles compradores están esperando nuevas reducciones de precios.
A menudo, no vale la pena que esos inversores alquilen sus lugares; lo que reciben como pagos de renta será insuficiente para cubrir sus impuestos inmobiliarios y el interés de la hipoteca . Su única opción es vender con pérdidas ".
Bloquear en la compensación de pérdidas contra ganancias
"Los vendedores pueden compensar sus pérdidas de capital con las ganancias de capital.
Pero en ausencia de ganancias de capital, el límite anual es de $ 3,000 ($ 1,500 para parejas casadas que presentan declaraciones por separado) sobre la cantidad de pérdidas que pueden compensar con sus "ingresos ordinarios", es decir, ingresos de fuentes como salarios, pensiones y retiros de planes de jubilación . La ley les permite trasladar las pérdidas no utilizadas a años posteriores ".
Bloquear las reglas fiscales para las ejecuciones hipotecarias
"El IRS tiene normas impositivas para ejecuciones hipotecarias o embargos por parte de prestamistas de viviendas de propietarios que se han retrasado en sus pagos hipotecarios . Puede haber consecuencias impositivas severas e inesperadas para un propietario que simplemente se retira porque tiene poco o nada de capital y el prestamista toma el control y vende el lugar.
"En esa situación, la cancelación o el perdón por parte del prestamista de la deuda generalmente significa que el deudor tiene ingresos declarables, aunque hay algunas excepciones, por ejemplo, la insolvencia".
Bloque de responsabilidad personal
"Un ejemplo: Brown compra un condominio y lo usa como residencia personal . Paga $ 300,000, un pago inicial de $ 15,000 y acepta un préstamo hipotecario de $ 285,000. Él es personalmente responsable de la hipoteca. Cuando el saldo restante del préstamo es de $ 280,000, Brown incumple y el banco prestamista acepta su transferencia voluntaria de la unidad, cancelando el préstamo.
Condominios similares en el momento se venden por $ 230,000.
"El código impositivo trata la transacción como una venta. Brown incurre en una pérdida no deducible de $ 70,000, la cantidad por la cual la base ajustada de su condominio de $ 300,000 excede su valor de mercado de $ 230,000. No hay deducción por la pérdida porque Brown usa el condominio como residencia personal .
"Brown también tiene un ingreso reportable de $ 50,000 cuando el banco cancela el préstamo. Los $ 50,000 son el monto por el cual la deuda de $ 280,000 excede el valor de mercado de $ 230,000.
"Ingrese el IRS cuando la propiedad hipotecada sea ejecutada o recuperada, y el banco la readquiera, o el banco sepa que Brown ha abandonado la propiedad. El banco envía un Formulario 1099-A a Brown y al IRS. Usando los números en el ejemplo, el 1099-A indica el precio de la oferta de ejecución hipotecaria ($ 230,000), el monto de la deuda de Brown ($ 280,000) y si fue personalmente responsable.
La cancelación de la deuda (en este caso, $ 50,000) se grava con las tasas del ingreso ordinario, lo mismo que con el salario ".
Deuda asegurada sin responsabilidad personal
Según Kleinrock Publishing, el IRS dice que los vendedores que no son personalmente responsables por una deuda obtendrán una cantidad que incluye la deuda cancelada completa, incluso si el valor de la propiedad que es garantía de la deuda es menor, que puede ser compensado dependiendo de su base ajustada en la propiedad. Comprar préstamos en efectivo garantizados por bienes inmuebles en California no implica responsabilidad personal.
Por ejemplo, la Sra. Smith compra una casa valorada en $ 300,000, deposita $ 30,000 y saca una hipoteca de $ 270,000. Smith deja de hacer pagos . El banco ejecuta una hipoteca sobre un saldo de préstamo de $ 260,000, y el valor de mercado de la casa se ha reducido a $ 250,000. Smith tiene una base ajustada de $ 295,000, debido a una pérdida por accidente de $ 5,000. La cantidad que Smith se da cuenta en la ejecución hipotecaria es de $ 260,000. Smith calcula su ganancia o pérdida comparando $ 260,000, que es la cantidad realizada, con su base ajustada de $ 295,000. Ella tiene una pérdida realizada de $ 35,000.
Antes de la ejecución hipotecaria o venta, planifique con anticipación
Antes de vender en una venta corta o pasar por una ejecución hipotecaria, busque asesoramiento legal y fiscal. Haga la planificación fiscal antes de tiempo, antes de que sea demasiado tarde.
Para obtener más información, comuníquese con un Contador Público Certificado o visite el sitio web del IRS.
Una solución temporal, llamada la Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario de 2007, proporciona alivio de los impuestos de condonación de la deuda para ciertos ocupantes propietarios y puede caducar antes de las renovaciones. Las leyes de California son diferentes para los impuestos de venta corta debido al Código Civil de CA 580e y las cartas de hipoteca emitidas por el IRS y en nombre de la Junta de Impuestos de Franquicias. Busque asesores fiscales competentes para determinar si está exento de impuestos.
Fuente: Los libros del abogado Julian Block incluyen "The Home Seller's Guide to Tax Savings", elogiado por el profesor de derecho James Edward Maule de la Universidad de Villanova como "Una explicación fácil de leer y bien organizada de las normas impositivas". Ordenar sus libros , visite el sitio web de Julian Block.