Un lector pregunta: "¿Deberíamos dejar de hacer los pagos de nuestra hipoteca mientras nuestra casa está en el mercado como una venta corta ? Hemos tratado de hacer una modificación de préstamo con nuestro prestamista, pero nuestra solicitud fue denegada porque estábamos al día. El prestamista dijo si estuviéramos en default, nos ayudaría. Pero le debemos mucho más de lo que vale nuestra casa, he perdido mi trabajo y realmente no puedo seguir pagando. ¿Puede ayudarnos?
Respuesta: Primero, déjame decirte que mi corazón está contigo. Hablo con muchos vendedores de venta corta en su posición todos los días y me doy cuenta de la dificultad que enfrentan los vendedores. En Sacramento, donde trabajo, más de la mitad de las ventas en 2008 fueron ventas cortas y ejecuciones hipotecarias , y esta situación se refleja en muchas otras partes del país. No estas solo.
Nadie, aparte de un abogado, puede decirle si debe dejar de hacer los pagos de su hipoteca, especialmente no a los agentes de bienes raíces , porque no tenemos licencia para brindar asesoramiento legal. Esta es una decisión personal que los vendedores deben tomar por sí mismos. Hay consecuencias si deja de hacer pagos. Aquí hay algunas cosas para considerar:
¿Está dispuesto a pasar por la ejecución hipotecaria?
Por lo general, los prestamistas no autorizarán una venta corta hasta que el vendedor encuentre un comprador, pero ese estado está cambiando. Tenga en cuenta que no hay garantía de que un prestamista acepte una venta corta, y no todos los prestamistas deben permitirle vender en una venta corta.
Si comienza el proceso de venta corta y deja de realizar sus pagos, si se le niega la venta en descubierto y no puede compensar los pagos atrasados, es posible que pierda involuntariamente su vivienda debido a una ejecución hipotecaria . Muchos vendedores en corto ingresan al proceso con la idea de que si el prestamista no aprueba su venta en descubierto, están preparados para dejar ir la propiedad.
Ventajas de hacer sus pagos de hipoteca durante una venta corta
Si puede continuar haciendo pagos mientras su casa está en el mercado, puede ser ventajoso que lo haga por estos motivos:
- Califica para comprar una casa nueva .
Las pautas de Fannie Mae, emitidas en agosto de 2008, dicen que un prestatario puede comprar inmediatamente otra casa después de una venta corta si el prestatario nunca fue moroso, cumple con su "política de morosidad anterior excesiva" y no está obligada a pagar el prestamista de venta corta. , incluido un juicio por deficiencia .
Es difícil encontrar un prestamista que lo haga, pero hay bancos más pequeños con sus propios portolios que no le venden a Fannie Mae y pueden considerar tal préstamo. Por otro lado, las directrices de la FHA dicen que si el comprador nunca llegó tarde, la FHA hará un préstamo inmediatamente después de una venta corta. Las directrices de HAFA 2013 permiten a los prestamistas informar el pago total, por lo que hace una gran diferencia en un informe de crédito .
- Proteger el crédito
Mantener su hipoteca actualizada también ayuda a su calificación de crédito porque su informe de crédito no reflejará ningún retraso en los pagos. Tenga en cuenta que un prestamista puede, sin embargo, informar su venta corta como un Código de Factor de puntaje de crédito # 22, que de todos modos reducirá su FICO .
- Tranquilidad de espíritu
No quedarse atrás en sus pagos hace que sea más fácil para algunos vendedores lidiar con una venta corta porque el estigma de ser delincuente está ausente, y duermen mejor por la noche.
- Cancele sin penalidad
Si su casa no se vende o un prestamista se niega a aceptar una oferta de su comprador de venta corta, en California, por ejemplo, puede cancelar la cotización y mantener su casa sin responsabilidad.
Razones para dejar de hacer sus pagos de hipoteca durante una venta corta
Algunos vendedores se enfrentan a dificultades financieras extremas y no tienen la opción de decidir si continúan realizando los pagos de la hipoteca. Otros vendedores dejan de pagar deliberadamente.
- Más motivación para que los bancos acepten ventas cortas
Aunque no es necesario estar en incumplimiento antes de que un banco considere una venta corta, los archivos que tienen prioridad son los que están en incumplimiento.
- Los prestamistas podrían no obligar a pagar
No se puede extraer sangre de una remolacha, aunque sé de los bancos que lo han intentado. Por lo general, si un prestatario se enfrenta a una verdadera dificultad y no tiene activos ni medios para realizar un pago de la hipoteca, es poco probable que el prestamista intente obligar al prestatario a devolverle el dinero. No significa que un prestamista no tiene derecho a un juicio por deficiencia , si las circunstancias lo justifican.
- Adquirir fondos para mudarse
Es lógico que si no está pagando al banco, el dinero que normalmente se destinaría a ese gasto se puede usar para pagar primero, el último y un depósito de seguridad en un alquiler.
Inconvenientes de entrar en incumplimiento durante una venta corta
No hay almuerzo gratis. Mientras que algunos vendedores están felices de alejarse de una casa en ejecución hipotecaria, otros preferirían completar una venta corta y temer la idea de una ejecución hipotecaria.
- Informe de crédito podría sufrir
Las ventas cortas y la ejecución hipotecaria afectan el crédito . Además de un Código de Factor de Puntuación de Crédito # 22, el prestamista también puede informar sus pagos morosos de la hipoteca a los burós de crédito . Algunos prestamistas pueden informar que una venta corta fue pagada en su totalidad si completó una venta corta de HAFA después de 2013, lo que no debería afectar su crédito.
- Restringido de comprar una casa nueva
Aunque espero que las restricciones se relajen un poco debido al creciente número de ejecuciones hipotecarias y ventas cortas, en este momento, los prestatarios con un pago tardío de 60 días o más son obligados por Fannie Mae a esperar dos años para comprar otra casa. Golden 1 Credit Union en California ofrece un período de espera caso por caso para los prestatarios que cumplan con ciertos criterios. Ciertas pautas de HAFA permiten una recompra inmediata. Habla con tu agente.
- Pierde casa a una ejecución hipotecaria
Si no puede compensar los pagos atrasados antes de la venta del custodio o sheriff, puede perder su casa en el banco.