¿Cuál es más rentable: ejecuciones hipotecarias, ventas en corto o REO?
Sin embargo, sin conocimientos especializados sobre cómo manejar la compra de una ejecución hipotecaria, venta en descubierto o REO, podría encontrarse en un territorio peligroso.
Por ejemplo, aunque muchas ventas cortas son ejecuciones hipotecarias, no todas las ejecuciones hipotecarias son ventas cortas y no todas las ventas cortas están en ejecución hipotecaria. Para complicar aún más las cosas, los REO tampoco son ventas cortas, pero algunas ventas cortas previstas pueden terminar como REO.
¿Qué es una propiedad de ejecución hipotecaria?
Una propiedad de ejecución hipotecaria es una casa en ejecución hipotecaria , cuando se ha presentado una notificación de incumplimiento en los registros públicos. Significa que el propietario ha dejado de realizar los pagos de la hipoteca y el prestamista ha notificado que, a menos que los pagos se actualicen, venderá la propiedad al mejor postor.
Los prestamistas pueden ejecutar una hipoteca por otros motivos, pero la razón más común por la que los prestamistas presentan una notificación de incumplimiento es cuando un prestatario tiene al menos dos pagos atrasados.
Si el propietario no pone el préstamo al día, el prestamista le quitará la propiedad al propietario. El paso final que toma el prestamista después de que haya pasado un cierto período es intentar subastar la propiedad en una venta pública.
No todos los hogares que caen en ejecución hipotecaria van a la venta pública porque los propietarios tienen derecho a compensar los pagos hasta cierto punto, el tiempo varía de un estado a otro.
Los inversores inmobiliarios y los compradores de viviendas ven ganancias en la compra de ejecuciones hipotecarias, ya que a menudo pueden comprar la propiedad por la cantidad adeudada, recogiendo la equidad del propietario de la casa de forma gratuita.
Cómo afecta la ley de California a los inversores en ejecución hipotecaria / venta corta
Los estados tienen diferentes leyes que rigen las ejecuciones hipotecarias y algunos siguen la ley de California . Para comprender completamente sus derechos como comprador de ejecución hipotecaria, comuníquese con un abogado local de bienes raíces. Sin embargo, tenga en cuenta que durante mucho tiempo en California, un agente de bienes raíces no podría representar a un inversionista de ejecución hipotecaria si todas las siguientes declaraciones fueran verdaderas:
- El hogar califica como la residencia personal del vendedor.
- La propiedad es una casa unifamiliar o de 2 a 4 unidades .
- Se ha presentado una Notificación de Incumplimiento en los registros públicos en contra de la propiedad.
- El comprador inversor no ocupará la propiedad.
Sin embargo, si cualquiera de esas cuatro declaraciones fuera falsa, un agente en California podría representar a los compradores, especialmente si el comprador iba a ocupar la casa. Pero para representar a un inversor, la ley de CA exige que un agente inmobiliario publique una fianza. No existe tal bono disponible en el estado de California. Por lo tanto, como un inversor de pre ejecución hipotecaria en California, muchos compradores se vieron obligados a actuar por su cuenta.
Un tribunal de California dictaminó en 2007 que el requisito de fianza era inaplicable. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de California luego puso a disposición un paquete especial de formularios que los agentes pueden usar para representar a los inversionistas.
Tenga en cuenta que, como inversionista, debe cumplir con la Ley de Ventas de Capital de Vivienda. Entre otros requisitos, los vendedores que están en ejecución hipotecaria tienen el derecho de rescindir (cancelar) una transacción dentro de los cinco días. Los inversores deben dar aviso al vendedor de ese derecho, incluida una copia del formulario que permitirá a los vendedores cancelar.
El incumplimiento de la Ley de Ventas de Equidad de Vivienda conlleva sanciones severas, incluida una disposición que otorga al vendedor el derecho de cancelar la venta hasta dos años después de que la venta al inversor haya cerrado y recuperar la propiedad. Lo lees correctamente Dos años.
Como inversionista, antes de decidir comprar una casa en ejecución hipotecaria compensando los pagos atrasados al prestamista, dando al vendedor unos pocos dólares y registrando una escritura, llame a un abogado de bienes raíces .
¿Qué es una propiedad de venta corta?
Una venta corta ocurre cuando un propietario está en ejecución hipotecaria pero antes de que la propiedad vaya a subasta pública.
En una venta corta, el prestamista debe aceptar una cantidad inferior a la que se adeuda en la propiedad.
A diferencia de una ejecución hipotecaria, los inversores normalmente compran la vivienda por incluso menos porque los inversores no están pagando el préstamo existente ni compensando los pagos atrasados. Los inversionistas están alcanzando un acuerdo con el prestamista existente para tomar menos de lo que el prestamista tiene para evitar una ejecución hipotecaria.
Es un mito que los prestamistas no van a hacer un trato con un inversor a menos que el vendedor se haya retrasado en la obligación del vendedor de hacer los pagos oportunos de la hipoteca . Los vendedores no necesitan estar en default para que ocurra una venta corta . Para un comprador que quiere ocupar la casa, comprar una venta corta tiene sentido financiero.
¿Qué son REOs - Real Estate Owned?
- Comprar un REO es similar a comprar una venta corta, excepto que la propiedad ya es propiedad del prestamista.
- La propiedad fue adquirida por el prestamista a través de una acción de ejecución hipotecaria.
- A menudo, los prestamistas venderán viviendas embargadas por menos del saldo del préstamo pasado.
- Las propiedades de propiedad del banco se denominan REO, es decir, el estado real de la entidad crediticia.
Los bancos terminan siendo dueños de la propiedad cuando nadie en la subasta pública hizo una oferta suficiente para cubrir el monto adeudado en contra de la propiedad. Los hogares REO a menudo se consideran la mejor manera de comprar una propiedad en dificultades porque el vendedor ya está fuera de la imagen. Solo el inversor, el agente del inversor, el banco y el agente del banco están negociando la transacción. Algunos REO se pueden comprar directamente del prestamista.
Para obtener más información, busque el asesoramiento de un abogado de bienes raíces.