Pregunta: ¿Qué es un apéndice de venta corta?
Un lector pregunta: "Nuestro agente dijo que tenemos que firmar un anexo de venta corta o que el vendedor no aceptará nuestra oferta de venta corta , pero no nos ha entregado este papeleo. Los amigos nos han advertido que no firmemos un documento como este porque ellos dicen que funciona de alguna manera contra nosotros. Pero, ¿qué podemos hacer si el agente de la lista se niega a aceptar nuestra oferta? ¿Y qué es una adición de venta corta de todos modos? ¿Realmente necesitamos tal cosa para hacer una oferta en una venta corta? "
Respuesta: Si utiliza un apéndice de venta corta para acompañar su oferta dependerá, en parte, si ese formulario está disponible y se usa comúnmente en su estado. Muchas asociaciones estatales de REALTOR® respaldan el apéndice de venta en corto, pero no todas lo hacen.
De hecho, parte de la verborrea en un apéndice de venta corta puede variar de un estado a otro. Dado que estoy más familiarizado con la adición de venta corta de la Asociación de Realtors de California, permítame explicar los pros y los contras de ese documento en particular.
Short Sale Addendum Section 1
Debido a que una venta corta depende de que el prestamista del vendedor acepte una cantidad menor a la cantidad adeudada, el anexo de venta corta aclara la contingencia.
También establece el período de tiempo durante el cual el comprador está dispuesto a esperar la aprobación de la venta en corto insertando una línea en blanco para una fecha, con 45 días como valor predeterminado. La aprobación de venta corta generalmente toma de 30 días a 3 a 4 meses o más.
Aunque el vendedor debe cooperar razonablemente con los prestamistas, el vendedor no está obligado a cerrar la venta corta si el prestamista requiere una contribución del vendedor.
Mi propia práctica es sugerir al menos 90 días para que el contrato siga en vigencia incluso si se necesitan tres meses para obtener la aprobación.
Short Sale Addendum Section 2
Esta parte le da al comprador 2 opciones con respecto a inspecciones y contingencias. Este período puede comenzar ya sea:
- Inmediatamente después de la aceptación, o
- Tras la aprobación de venta en corto por el banco (s).
Short Sale Addendum Section 3
Esta sección se refiere al depósito del depósito de garantía y permite al comprador elegir entre 2 opciones:
- Libere el depósito de depósito de garantía al beneficiario una vez que el vendedor lo haya aceptado como se estipula en el contrato o
- Retenga el depósito de devengo hasta la aprobación de venta corta.
Cuando represento a los compradores de Sacramento, solicito que los compradores hagan el depósito, a menos que el vendedor indique específicamente que la oferta no se considerará sin un depósito de depósito.
Cuando represento al vendedor, quiero que se libere el depósito del comprador. Sin un depósito de depósito, es muy fácil para los compradores alejarse cuando se presenta un mejor acuerdo.
Short Sale Addendum Section 4
La Sección 4 dice que no hay garantía de que el banco del vendedor apruebe la venta en descubierto. Además, el banco del vendedor puede exigir ver todas las ofertas y puede elegir una oferta diferente. Sin embargo, el comprador y el vendedor son libres de rechazar los términos de un banco de venta corta.
Short Sale Addendum Section 5
Esta sección explica que el comprador y el vendedor pueden incurrir en ciertos costos de conformidad con el contrato.
Algunos de esos costos pueden ser responsabilidad de las partes si el prestamista de venta corta se niega a pagarlos y, si cualquiera de las partes cancela, otras tarifas pueden ser debidas como resultado de la cancelación.
Short Sale Addendum Section 6
Cuando represento a un comprador de venta corta, dibujo un apéndice al contrato de compra que elimina la Sección 6 del anexo de venta corta. Cuando represento al vendedor, generalmente espero que el comprador firme el apéndice de venta corta sin eliminar esta sección.
Esto se debe a que esta sección le permite al vendedor seguir mostrando la casa y enviar otras ofertas al banco. Esto significa que si el vendedor recibe una oferta más alta, el vendedor puede pedirle al banco que acepte la oferta más alta en lugar de la oferta que el vendedor ha firmado.
Short Sale Addendum Section 7
La Sección 7 establece que se aconseja a los vendedores buscar asesoramiento profesional sobre cómo las ventas cortas afectan el crédito , incluidas las consecuencias legales o impositivas.
En conclusión, si el vendedor solicita un apéndice de venta en corto, como comprador, puede correr el riesgo de que su oferta no se considere si no firma el apéndice de venta en descubierto. Para obtener más información, es posible que desee discutir esto con un abogado de bienes raíces.
Tenga en cuenta que cada año se lanzan nuevas versiones, lo que significa que las secciones pueden variar ligeramente de un año a otro.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.