Pregunta: ¿Deberíamos escribir una oferta de respaldo para comprar una casa?
Un lector pregunta: "Encontramos el hogar perfecto, pero nuestro agente dice que el vendedor solo aceptará una oferta de respaldo. No queremos tener una copia de seguridad. Queremos comprar esa casa. ¿Cómo podemos hacer una oferta de respaldo que brinde "¿Esa casa? Mi esposa dice que estamos perdiendo nuestro tiempo, tiempo que podría dedicar a buscar casas para comprar que no tienen ninguna oferta. ¿Deberíamos escribir una oferta de respaldo para comprar una casa?"
Respuesta: Lo bueno de su situación es que es probable que el vendedor no solicite ofertas de respaldo si el vendedor no cree que haya una buena posibilidad de que la oferta en cuestión explote o desaparezca. En general, si usted es la segunda persona en la fila, es muy posible que termine comprando esa casa . Las probabilidades son buenas. Pero puedo entender su renuencia a hacer una oferta de respaldo. Nadie quiere jugar segundo violín excepto el segundo violín, ¿verdad?
¿Qué es una oferta de respaldo?
Comencemos por ver qué hace que su oferta sea una oferta de respaldo. Primero, el vendedor ya ha aceptado otra oferta. Esa primera oferta podría ser cualquier cantidad de cosas, incluido un contrato contingente , que depende de una cierta cantidad de eventos que pueden o no suceder. Algunas de estas contingencias podrían ser:
- Contingente con el comprador que vende una casa existente
- Contingente a las inspecciones, que incluyen una inspección satisfactoria de la casa
- Contingente a la tasación de la casa por el precio de venta y una baja evaluación es una posibilidad
- Contingente para que el comprador obtenga financiamiento favorable y cualquier cosa puede suceder en la suscripción
Si alguna de esas situaciones tiene problemas, la transacción puede cancelarse. Si la transacción cancela, el vendedor debería volver a poner la casa en el mercado y comenzar a mostrar la casa nuevamente.
Una oferta de respaldo reconoce la existencia de una oferta existente y dice que si el primer comprador cancela, entonces usted automáticamente tiene un contrato con el vendedor.
Una oferta de respaldo evita que el vendedor reciba ofertas de otros compradores o vuelva a poner la casa en el mercado. Una vez que el primer comprador cancela, bam, usted tiene un contrato. Si los precios han subido porque está comprando un mercado en alza, ha bloqueado el precio original en su oferta de respaldo.
Una oferta de respaldo debe ser firmada por todas las partes del contrato para que sea efectiva. Los vendedores pueden firmar más de una oferta de respaldo siempre que el vendedor haga conocer la posición de cada parte. Por ejemplo, podría estar en el n. ° 3 o n. ° 4 si hay cuatro ofertas de respaldo. Idealmente, desea estar en el puesto # 1, la primera oferta de respaldo.
¿Las ofertas de respaldo deben ser más altas que el precio de lista?
Si su oferta de respaldo debe ser mayor que el precio solicitado depende de cuántas ofertas reciba el vendedor. En una situación de oferta múltiple, puede estar bastante seguro de que habrá ofertas por más del precio de lista. Esta es la cantidad de ofertas múltiples :
- Primera oferta: menos que el precio de lista porque el comprador no sabe que alguien más esté interesado.
- Segunda oferta: precio de lista porque a menudo el primero y el segundo llegan juntos.
- Tercera oferta: un poco más que el precio de lista porque el comprador realmente quiere el hogar
- Cuarta oferta a la décima oferta: en algún punto intermedio porque estos compradores saben que es una posibilidad remota.
El vendedor tiene un incentivo para seguir con la oferta del primer comprador, especialmente si se trata de una oferta más alta. Pero está ahorrando tiempo y problemas al vendedor al enviar una oferta de respaldo, por lo que el vendedor podría estar dispuesto a aceptar un poco menos para darle un incentivo para esperar. Pero si las ofertas múltiples son la norma, generalmente es mejor hacer coincidir la oferta en la mesa. Habla con tu agente sobre estrategias aceptables. No vayas ciegamente en tu propia intuición. Use el conocimiento de su agente sobre el mercado.
Ofertas de respaldo y ventas cortas
Si está comprando una casa que está sujeta a una aprobación de venta corta , una oferta de respaldo para una venta corta probablemente le da probabilidades mayores de 50/50 de que la primera oferta desaparecerá.
Muchos compradores no quieren esperar la aprobación de una venta corta , y cualquier pequeña confusión en el camino puede retrasar una venta corta. Las probabilidades son muy altas: el primer comprador no esperará.
Al colocarse en una posición de respaldo, no está obligado a comprar la casa, y aún puede mirar otras casas en el mercado mientras espera. Si encuentra otra casa que le guste más, es posible que pueda retirar su oferta de la consideración, pero esa práctica está mal vista por razones obvias. Básicamente niega el propósito de una oferta de respaldo.
Sin embargo, otra avenida a considerar es el vendedor de venta corta y el comprador podría haber firmado un apéndice de venta en corto. Si ese apéndice de venta corta le permite al vendedor aceptar ofertas de respaldo y enviar esas ofertas al banco, usted podría estar en condiciones de persuadir al vendedor para que envíe su oferta al banco. Si es mejor que la primera oferta, ¿qué oferta cree que aceptará el banco de venta corta? Esto efectivamente expulsaría al primer comprador. Habla con tu agente, sin embargo.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.