Tipos básicos de ofertas de venta contingentes
Aunque hay muchas variaciones de una oferta contingente , la mayoría se adhiere a uno de estos dos formatos:
- El vendedor mantendrá la propiedad en el mercado pero aceptará una oferta contingente, proporcionando a los compradores un aviso de primer día de derecho de rechazo de 72 horas (negociable) para realizar en caso de que el vendedor reciba una mejor oferta.
- El vendedor sacará la propiedad del mercado y esperará a que el comprador venda la casa existente del comprador.
La probabilidad es que el vendedor elija la opción uno, pero los compradores preferirían la opción dos. La razón por la que un vendedor aceptaría la opción dos es si no es probable que haya otros compradores haciendo una oferta de compra . La mayoría de los vendedores no esperarán para siempre y estipularán una fecha para que se cierre la transacción. Si la casa del comprador no se ha vendido para esa fecha, la transacción puede cancelarse.
¿Qué es un aviso de 72 horas para realizar una oferta contingente?
El aviso para realizar puede ser de cualquier duración negociada: 24 horas, 48 horas o cualquier cantidad de días.
El período de tiempo es el que el comprador y el vendedor pueden acordar. Primero, el vendedor envía el aviso de 72 horas al comprador, informando al comprador que se ha recibido otra oferta y que el comprador ahora tiene 72 horas para eliminar la contingencia de vender la casa existente del comprador. Si el comprador no elimina la contingencia para vender, generalmente el vendedor tiene derecho a exigir una cancelación de un contrato y reembolsar el depósito de garantía al comprador.
Opciones para eliminar la contingencia de venta en virtud del primer derecho de denegación
Al aceptar una oferta contingente por un período de tiempo particular, el vendedor otorga al comprador el primer derecho de rechazo. Si otro comprador desea comprar la casa y el comprador aún no ha vendido su casa, el vendedor puede pedirle al comprador que elimine la contingencia.
- Obtenga un préstamo puente. Lo mejor es obtener la aprobación previa para un préstamo puente antes de recibir el aviso de 72 horas para realizar. De esta manera, no tendrás problemas para alinear el financiamiento durante un período imposible de 3 días. Los préstamos puente son una opción costosa porque pagará los honorarios del préstamo.
- Toque una línea de crédito con garantía hipotecaria. La mayoría de los prestamistas no le otorgarán un préstamo con garantía hipotecaria una vez que su casa esté en el mercado, y es poco probable que un vendedor acepte una oferta contingente a menos que su casa esté en el mercado. Pero no es un Catch-22. Si configura una línea de crédito con garantía hipotecaria antes de poner su casa en el mercado, simplemente puede transferir fondos o emitir un cheque.
- Cambie su hipoteca a un préstamo a valor mayor. Si planeaba reducir, digamos, 20% para comprar su nuevo hogar , disminuya menos y obtenga un monto de hipoteca más alto. Luego, cuando su casa eventualmente se venda, puede usar los ingresos para pagar la hipoteca. Tenga en cuenta que muchos ratios de préstamo a valor más altos tienen tasas de interés más altas.
- Pedir prestado el pago inicial de un pariente. Algunos compradores de viviendas aprovechan el banco de mamá y papá cuando surge una emergencia. No sé si comprar una casa nueva constituye una emergencia en su familia, pero en algunas familias sí lo es. ¿Tal vez el tío Joe te dará esa herencia temprano? No estaría mal que preguntes.
- Elimine su contingencia de venta y espere lo mejor. Sé lo que estarías pensando en este momento: "¿Está fumando crack?" Pero si confía en que su casa eventualmente se venderá, algunos compradores eligen esta opción.
Riesgo de fondo para eliminar contingencias de venta
Antes de eliminar una contingencia de venta, revise su contrato de compraventa con un abogado y obtenga asesoría legal para determinar sus derechos según el contrato. Los contratos de compra de California, por ejemplo, establecen claramente que su depósito de dinero en efectivo está en juego si usted no cumple con el contrato.
¿Cuánto pusiste? $ 1,000? $ 5,000? $ 10,000? Si puede vivir perdiendo esa cantidad arriesgándose a que su casa se venda, puede valer la pena para usted. De lo contrario, trate de mantener la contingencia en su lugar.
Evidencia de fondos para cerrar
Cuando se elimina una contingencia, los vendedores a menudo piden pruebas de fondos para cerrar. Esto evita que los compradores eliminen arbitrariamente una contingencia sin una intención real de cerrar (no es que estuvieras pensando eso). Si un pariente tiene los fondos, generalmente una carta de regalo del pariente y una copia de los estados de cuenta bancarios o cuentas de existencias es suficiente para satisfacer a su prestamista y al vendedor.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.