Evite el rechazo de ofertas en cualquier mercado inmobiliario
A veces los compradores se entusiasman tanto al encontrar la casa perfecta para comprar que se presta menos atención a cómo escriben la oferta de compra; Sin embargo, la calidad de su oferta es casi tan importante como el precio que ofrece para comprar esa casa. Los agentes de listas no deben colocarse en la posición de tener que educar a los agentes de ventas sobre cómo escribir una oferta . Las ofertas mal escritas reflejan mal a todos y disminuyen sus posibilidades como comprador para que se acepte su oferta. Aquí hay 10 consejos básicos para guiarte.
01 Usa el formulario correcto
- Acuerdo de compra de vivienda prefabricada
- Acuerdo de Compra Residencial de Nueva Construcción
- Acuerdo de compra testamentaria
- Acuerdo de compra residencial
- Contrato de compraventa de propiedad residencial
- Acuerdo de compra de terreno vacante
Y esa no es toda forma concebible, tampoco.
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02 Determine el precio de la oferta de compra
Algunos tribunales han dictaminado que las ofertas que contienen cláusulas de aceleración, tales como "Pagaré $ 1,000 más que su mejor oferta", no constituyen una oferta genuina. Usted tiene un precio en mente. Ponlo por escrito.
Exceptuando los mercados de compradores extremos o los mercados de vendedores crepitantes, en un mercado inmobiliario normal, es probable que desee ofrecer un poco menos de lo que espera pagar. Puede solicitar orientación, pero no espere que su agente de bienes raíces le ponga un precio. Elegir precios para un comprador, créalo o no, no es un trabajo de agente.
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03 Haga un depósito inicial en esa oferta
En la mayoría de los estados, para tener una oferta de compra vinculante, es posible que deba realizar un depósito de buena fe . Puede ser efectivo, cheque personal, cheque de caja u otros modos como propiedad personal, bienes inmuebles, hipotecas o pagarés sin garantía.
Explica quién será el depositario, ¡casi nadie más que el vendedor!
Si su estado tiene "daños liquidados", el vendedor podría tener derecho a retener su depósito si incumple con el contrato.
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04 Revele su anticipo
Su pago inicial podría ser en efectivo, pagarés , acciones, bienes inmuebles u otros activos. Generalmente, está disponible en efectivo. Algunos estados requieren la verificación de su enganche dentro de un cierto período de tiempo.
Si está vendiendo un activo, como la liquidación de un fondo mutuo para recibir efectivo, esa acción podría considerarse una contingencia de la transacción y, de ser así, debería divulgarla.
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05 Términos Financiamiento
Recuerde que su depósito, cuando se agrega a su pago inicial y financiamiento debe ser igual a la contraprestación total pagada.
- Algunos contratos le permiten especificar una tasa de interés máxima, que le brinda la posibilidad de cancelar el trato si su tasa de interés aumenta.
- Divulgue el tipo de financiamiento que espera obtener: convencional, FHA, VA, contrato de venta, supuesto u otro.
- Incluya los puntos máximos, especialmente si le está pidiendo al vendedor que los pague.
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06 Incluir contingencias
Los contratos de compra de California Association of Realtors (CAR) en California otorgan al comprador por defecto 17 días para realizar inspecciones. Otros estados son similares. La ley federal les da a todos los compradores 10 días para inspeccionar la pintura con plomo, a menos que se renuncie por escrito. Muchos contratos incluyen provisiones para contingencias tales como:
- Evaluación
- Financiamiento de Préstamos
- Inspecciones físicas
- Dependiendo de la ley de su estado, si no elimina sus contingencias por escrito, aún pueden estar en vigencia, ¡hasta el cierre!
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07 Dirección Posesión Sucintamente
Mi experiencia muestra que se libran más batallas por la posesión de las necesarias. Algunas ofertas se caen porque los vendedores y los compradores tienen expectativas poco razonables sobre la posesión.
- Deletrea la fecha de posesión. Está en el cierre? Un día después del cierre?
- Si la posesión es anterior al cierre, para proteger a todas las partes, ejecute un contrato de alquiler.
- Si la posesión es más de dos o tres días después del cierre, ejecute un contrato de alquiler para proteger al comprador.
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08 Spell Out Quién paga los honorarios
Aunque la mayoría de los contratos exigen que las tarifas sean negociables, algunas de las tarifas, según su localidad, son pagadas habitualmente por una de las partes. Si no conoce la costumbre, puede estar invitando involuntariamente a una contraoferta . Llame al agente de listados antes de escribir la oferta y pregunte.
En ocasiones, los honorarios por los impuestos de transferencia de título, depósito en garantía, condado o ciudad pueden equivaler al uno o dos por ciento del precio de venta. Por ejemplo, si el vendedor está pagando por el título y es habitual que el vendedor elija, déjelo elegir.
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09 Solicitar informes especiales
Si le preocupa una inspección específica, solicite un informe. Pocas disputas molestan más a un vendedor que descubrir a mitad de una transacción que el comprador tenía una inquietud que no se abordó por adelantado. Los vendedores se sienten engañados. Los compradores se sienten engañados.
Aborda los problemas que deseas descubrir. Algunos estados permiten que el comprador realice todas las inspecciones antes de escribir la oferta solo para aliviar este tipo de falta de comunicación. Si es habitual que un vendedor proporcione ciertos informes, solicítelos.
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10 Claramente expiración del estado de la oferta
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