Aprenda cómo negociar los hallazgos de inspección de viviendas
Ejemplo de contingencia de reparación
Por ejemplo, aquí está la contingencia de inspección referente a las reparaciones del contrato estándar de venta de bienes raíces ampliamente utilizado en Carolina del Norte. La redacción en el contrato de ventas de bienes raíces de su estado puede ser similar o muy diferente.
13. (c) De conformidad con cualquier inspección en (a) y (b) anterior, si es necesario realizar alguna reparación, el Vendedor tendrá la opción de completarla o rehusarse a completarla. Si el Vendedor elige no completar las reparaciones, entonces el Comprador tendrá la opción de aceptar la Propiedad en sus condiciones actuales o de rescindir el presente contrato, en cuyo caso se reembolsará todo importe pendiente. A menos que se indique lo contrario en el presente, cualquier artículo no cubierto por (a) (i), (a) (ii), (a) (iii) y (b) anterior está excluido de las negociaciones de reparación bajo este contrato.
Esta cláusula de contingencia detalla claramente los derechos y responsabilidades de ambas partes. El vendedor puede elegir reparar los problemas encontrados por el comprador o pasar la opción de hacerlo.
Los párrafos nombrados al final de la cláusula se refieren a la contingencia de inspección de la vivienda , que dicta los artículos que se espera que funcionen correctamente durante el cierre y a los detalles sobre las inspecciones de insectos que destruyen la madera.
Hay una adición adicional, o archivo adjunto, que se puede utilizar para establecer un acuerdo de reparación entre el comprador y el vendedor.
Poner los costos en espera
Si es posible, los compradores deben retrasar tantos gastos de cierre como sea posible hasta que los problemas de reparación sean conocidos y resueltos. ¿Por qué gastar dinero en una búsqueda de título, una encuesta y otros costos de cierre costosos hasta que sepa que la casa será suya? Obtenga sus inspecciones fuera del camino temprano para que pueda negociar los problemas de reparación y continuar con el negocio de cierre.
Problemas de reparación sin resolver
Los problemas conocidos se convierten en hechos materiales: a menos que el comprador haga demandas poco realistas, a menudo es en el mejor interés del vendedor negociar y hacer reparaciones. Una vez que se conoce un problema, se convierte en un hecho material que debe divulgarse a todos los posibles compradores futuros. Si no es un problema grave, es posible que a un futuro comprador no le importe. El botón caliente de un comprador es encogerse de hombros para el siguiente comprador.
A veces, los vendedores piensan que pueden aumentar el precio de la casa para cubrir la reparación, pero si la casa ya tiene un precio correcto, eso no suele funcionar. Una casa demasiado cara se vende en el mercado en lugar de vender y los vendedores continúan haciendo pagos en lugar de mudarse a su nueva casa.
Los bancos podrían no prestar: los problemas anotados en una tasación pueden arrojar una bandera roja al prestamista; tales problemas pueden hacer que el prestamista solicite una inspección estructural para verificar que no haya problemas con la casa.
El banco podría negarse a finalizar el préstamo hasta que se realicen las reparaciones.
Programación de reparaciones
Reparaciones realizadas antes del cierre: si el vendedor realiza las reparaciones antes del cierre, lleve de vuelta al inspector de su casa para que lo vuelva a revisar tan pronto como reciba la notificación de que las reparaciones se han completado. No espere a la visita final , porque no quiere saber el día del cierre que las reparaciones no se han realizado o se han hecho mal. El inspector de viviendas puede cobrarle una tarifa adicional por el servicio.
Reparaciones realizadas después del cierre: hay algunos escenarios básicos para las reparaciones realizadas después del cierre:
- El vendedor puede darle una suma global al cierre para cubrir el costo de las reparaciones que acuerda iniciar después del cierre.
- El vendedor puede pagar por adelantado a una persona que repara para que haga el trabajo.
- Una parte de los ingresos del vendedor se puede mantener en fideicomiso después del cierre y se puede usar para pagar las reparaciones (generalmente se calcula en una vez y media la estimación). Debe haber un acuerdo firmado para garantizar que se realicen las reparaciones.
El método que usa depende de la complejidad de las reparaciones. Artículos simples, donde siente que el presupuesto que ha recibido es suficiente, probablemente podría pagarse como una suma global. Las reparaciones extensivas a menudo descubren más problemas a medida que avanzan y casi siempre cuestan más de lo anticipado.
Los compradores deben consultar con un abogado para asegurarse de que sus intereses estén protegidos antes de acordar hacer las reparaciones antes del cierre. Cuando el comprador todavía no posee la casa, existen riesgos y responsabilidades adicionales para realizar reparaciones antes de la consumación de la venta.
Editado por Elizabeth Weintraub, experta en compra de vivienda.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.