Cómo escribir una contingencia en la oferta de compra de su comprador
A muchos vendedores les preocupa que si venden su casa sin encontrar un nuevo hogar de inmediato, podrían terminar guardando y alquilando sus pertenencias. O peor, dormir debajo de un puente de la autopista al lado de un carrito de supermercado robado.
Es un momento emotivo para los vendedores, separándose del pasado y mirando hacia un futuro desconocido. De alguna manera, vender y comprar una casa es como un parto. Si todas las mujeres pudieran recordar por lo que pasaron para dar a luz, podría haber menos niños en el mundo.
Contingente en que el vendedor encuentre un hogar de reemplazo
Dependiendo de la ley local específica de bienes raíces y la costumbre, algunos contratos contendrán una sola línea que hará que la transacción dependa de que el vendedor encuentre un hogar de reemplazo. El problema con eso, desde el punto de vista del comprador, es que dicha cláusula podría permitir al vendedor cancelar la transacción en cualquier momento, incluso el día que está programado para cerrar. Pocos compradores aceptarían esos términos si supieran lo que significa la cláusula.
Escribí contratos de compra cuando vendía mis propias casas que especificaban: "Esta oferta depende de que se cierre simultáneamente con la compra del nuevo hogar del vendedor". Ese tipo de lenguaje es vago, abierto y no puedo creer que los compradores y sus ingenuos agentes lo hayan aceptado.
Después de todo, no mencioné la propiedad, su dirección ni una fecha de cierre porque no había ninguna propiedad en el momento en que se firmó el contrato.
Los compradores tienen derecho a cierta protección. ¿Qué sucede si el vendedor no puede encontrar un nuevo hogar adecuado? ¿El comprador está afuera en el frío? Aquí hay términos que protegen a ambas partes en el contrato de compra:
Haga claro que el contrato es contingente
Indique que la oferta depende de que el vendedor firme un acuerdo de compra para comprar una casa de reemplazo. Los vendedores deben recibir un tiempo razonable, como de una a tres semanas, para encontrar un nuevo hogar, en cuyo momento se espera que el vendedor retire la contingencia o cancele el contrato .
Si las partes no pueden ponerse de acuerdo sobre un contrato contingente , las mejores opciones del vendedor son rechazar la oferta o solicitar un período de cierre mucho más largo, como 60 a 90 días.
Especifique el período de tiempo para otras contingencias
Determine el día en que el reloj comienza a marcar otras contingencias en el contrato, como inspecciones de casas , inspecciones de pintura a base de plomo , inspecciones de plagas , aprobación de CC & R, etc., porque obviamente el reloj no debe comenzar hasta que el vendedor haya eliminado la contingencia para comprar otro hogar
Los contratos de bienes raíces, por ley federal con respecto a la pintura a base de plomo, dan al comprador diez días para inspeccionar. Algunos períodos de inspección son más largos. El día especificado en que comienza un período de inspección puede ser, por ejemplo, el día posterior a que el vendedor elimine la contingencia o cualquier otro día acordado de común acuerdo.
Extensión de la fecha de cierre
Llegue a un acuerdo sobre el derecho del vendedor de extender el cierre, si es necesario.
Ambas partes pueden firmar un contrato con un cierre de 30 días, pero si le toma al vendedor diez días encontrar un nuevo hogar, el vendedor puede querer el derecho de extender la fecha de cierre por otras dos semanas. Principalmente, la razón para una extensión es porque podría llevar 30 días completos financiar la nueva hipoteca del vendedor .
Discutir estos puntos por adelantado, y llegar a un entendimiento mutuo que se expresa poniendo todos los términos por escrito, salvará a todas las partes un gran dolor de cabeza en el largo plazo.
Si deseas información más específica; por favor contacte a un abogado de bienes raíces.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.