Pregunta: ¿Qué es una hipoteca?
Un lector escribe: "Estamos recién casados y estamos pensando en una hipoteca para comprar una casa. Obviamente, somos demasiado jóvenes para pagar en efectivo, y tenemos una pequeña cuenta de ahorro, con medidas conservadoras. Pero mi madre dice que es suficiente para comprar una casa. Si podemos conseguir una hipoteca, siempre he pensado que deberíamos pagar en efectivo por una casa y no tratar de apalancar nuestras finanzas. Después de todo, no tenemos ninguna tarjeta de crédito porque no creemos en la deuda. Creo que si no podemos pagar en efectivo, no lo necesitamos. Pero un hogar es un poco diferente. ¿Puede explicarnos por qué necesitamos una hipoteca y qué es una hipoteca?
Respuesta: Felicitaciones por su matrimonio reciente. Me encanta ver a las parejas jóvenes comenzar en la vida hablando de finanzas. Es más romántico que cualquier canción de amor; es dulce música para mis oídos. Pero permítame decir que nunca es demasiado joven para pagar en efectivo, aunque puede descubrir que puede pedir dinero prestado a un precio más bajo que el rendimiento inmediato del efectivo. Nunca es demasiado joven para obtener una hipoteca y comprar una casa, tampoco. Los bienes inmuebles a largo plazo son una inversión maravillosa y todos necesitamos un techo sobre nuestras cabezas.
Definición de una hipoteca
Una hipoteca es un documento escrito que contiene un deudor hipotecario y un acreedor hipotecario. El deudor hipotecario es el prestatario, generalmente, USTED, el comprador de la vivienda. El acreedor hipotecario es el prestamista, la entidad que presta dinero al comprador. La hipoteca utiliza bienes inmuebles como garantía para el préstamo. Si va al Bank of America para obtener una hipoteca, usted es el prestatario y Bank of America es el prestamista.
Si un prestatario, por ejemplo, pierde algunos pagos, el prestamista se reserva el derecho de aprovechar la garantía del préstamo: el hogar.
Así es como generalmente ocurre una ejecución hipotecaria . Cada estado tiene sus propias leyes que definen el período de ejecución hipotecaria y cuánto debe esperar un prestamista antes de quitarle el hogar al prestatario.
Siempre que el prestatario realice los pagos a tiempo, generalmente se reduce el saldo de la hipoteca y el prestatario gana capital.
El prestamista también gana seguridad adicional para el préstamo a medida que crece el capital social. Cuando los valores de las viviendas disminuyen, la seguridad del prestamista a menudo disminuye. Si el valor de seguridad cae por debajo del saldo de la hipoteca, un prestatario podría tener que vender como una venta corta para eliminar la deuda. Muchos prestamistas venden sus préstamos convencionales en el mercado secundario, y luego los prestatarios harán los pagos a un prestamista diferente. Pueden hacer esto sin el permiso de un prestatario.
¿Por qué es una hipoteca una buena cosa?
El simple hecho de financiar una compra de bienes raíces no hace que comprar una casa con una hipoteca sea más riesgoso. Los compradores de viviendas tienen problemas cuando se extienden. Por ejemplo, si se necesitan 2 ingresos para pagar una hipoteca y una persona pierde un trabajo, su hogar podría estar en riesgo. Sin embargo, podría decir lo mismo acerca de alquilar versus comprar una casa . Si no puede pagar el alquiler, tampoco puede pagar una hipoteca.
Una hipoteca libera capital y le da apalancamiento. El apalancamiento le da control sobre un activo sin pagar efectivo por él. Si el pago de su hipoteca es similar al monto que pagaría por el alquiler, entonces probablemente esté ganando. La razón por la que tiene una ventaja es porque está pagando intereses sobre la hipoteca, y ese interés hipotecario es deducible de impuestos.
Además, a diferencia de la renta, pagar una hipoteca genera capital para usted.
Dos tipos básicos de una hipoteca
Es posible que escuche el término escritura de fideicomiso o título de fideicomiso utilizado indistintamente con el término hipoteca, pero son diferentes. Un instrumento de financiación utilizado por una institución bancaria importante generalmente es uno de dos:
- una hipoteca
- un pagaré garantizado por una escritura de fideicomiso
Mientras que una hipoteca contiene un deudor hipotecario y un acreedor hipotecario, una escritura fiduciaria contiene 3 partes. Esas partes son un fideicomitente, un fiduciario y un beneficiario. El fideicomitente es el prestatario / comprador de la vivienda. El beneficiario es el prestamista, la entidad que proporciona el dinero. El administrador es un tercero con poder de venta.
Muchos estados que usan una hipoteca como instrumento de financiamiento siguen las leyes que hacen que las ejecuciones hipotecarias sean un proceso mucho más largo que los estados que usan una escritura de fideicomiso.
Ejecutar hipotecas sobre una hipoteca a menudo puede tomar un año o más. Una ejecución hipotecaria de una escritura de fideicomiso que utiliza el poder de venta de un fiduciario puede finalizarse en menos de 4 meses después de que se registre una Notificación de incumplimiento .
Si le preocupa perder la posesión o verse obligado a mudarse de su hogar en caso de ejecución hipotecaria, es posible que prefiera un estado que utilice hipotecas en lugar de una escritura de fideicomiso. Sin embargo, si le preocupa la ejecución hipotecaria, es posible que no sea un buen candidato para comprar una casa .
Para terminar, permítanme decirles que generalmente necesitan créditos establecidos para obtener una hipoteca para comprar una casa. Esto significa que debe tener al menos una tarjeta de crédito a su nombre. Me doy cuenta de que prefiere pagar en efectivo, que es la razón por la que no tiene ninguna tarjeta de crédito, pero no tener tarjetas de crédito, créanlo o no, lo convierte en un riesgo de crédito pobre a los ojos de un prestamista.
Si bien no es imposible obtener una hipoteca sin un crédito establecido, es difícil. Probablemente pague una tasa de interés más alta porque sin crédito significa que no tiene puntaje FICO . Entonces, hazte un favor y obtén una tarjeta de crédito. Puede pagar el saldo completo todos los meses y evitar un cargo financiero mientras crea crédito.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.