Pregunta: ¿Afectará el Código de Conducta de Valoración de Vivienda la Evaluación de Mi Casa?
Un lector pregunta: "Estoy totalmente confundido. Escuché que algunas reglas nuevas están en vigencia para las evaluaciones, pero lo que encuentro en línea es que un grupo de prestamistas se quejan de ello. ¿Qué ocurre? Me parece que nuestros procedimientos de evaluación protegen al público Voy a poner mi casa a la venta la próxima semana. ¿El Código de Conducta de Valoración de Vivienda afectará la evaluación de mi casa? "
Respuesta: No estás solo en tu confusión sobre las evaluaciones. En la superficie, el Código de Conducta de Valoración de Vivienda, conocido como HVCC, parece una buena idea. El proceso de evaluación revisado afecta a muchos propietarios de viviendas. Además, posiblemente podría resultar en una baja evaluación de su hogar.
El Fiscal General del Estado de Nueva York, Andrew Cuomo, en 2007 presentó una demanda contra eAppraisalIT y su matriz, First American, por ceder ante Washington Mutual, lo que supuestamente presionó a los tasadores a presentar las llamadas evaluaciones exageradas.
Como resultado de la demanda, Fannie Mae y Freddie Mac, los mayores compradores de préstamos hipotecarios para vivienda en los Estados Unidos, eligieron adoptar el Código de Conducta de Valoración de Vivienda. Todos los prestamistas convencionales que venden hipotecas a Fannie Mae o Freddie Mac ahora deben seguir el Código de Conducta de Valuación de la Vivienda. Afecta a los préstamos de la FHA del 15 de febrero de 2010 y en adelante, y el proceso en sí mismo se actualiza continuamente.
¿Cuál es el Código de conducta de valoración de vivienda?
Las reglas del HVCC dicen que los bancos individuales y los corredores de hipotecas que venden préstamos convencionales en el mercado secundario a Fannie Mae y Freddie Mac ya no pueden seleccionar manualmente a sus propios tasadores. Deben permitir que una empresa de gestión de avalúos obtenga un tasador de su grupo de tasadores para hacer una tasación.
Las reglas de HVCC están destinadas a detener la colusión entre las instituciones de crédito y los tasadores. Por muy bueno que sea, el Código de Conducta de Valoración de Vivienda, de acuerdo con muchos profesionales en el negocio de bienes raíces, ha fracasado.
En un intento por frustrar los valores inflados de las viviendas, que constituían una pequeña porción del mercado de la tasación, el HVCC causó inicialmente el caos, según los críticos, y arruinó todo el proceso de evaluación para muchos prestatarios convencionales. Es mejor hoy
¿Qué está mal con el Código de conducta de valoración de vivienda?
Puedo decirles lo que sucede en el mercado de Sacramento, que estoy bastante seguro de que se hizo eco en casi todos los otros mercados de bienes raíces en el país.
- Los tasadores fuera del área están realizando evaluaciones.
Mis compradores de Sacramento pagaron un tasador de Stockton, una ciudad ubicada a 45 minutos de Sacramento, para hacer una tasación en una ciudad donde el tasador ni vive ni trabaja. Otra propiedad fue tasada por un tasador de Las Vegas, Nevada. Si un tasador tiene licencia para trabajar en un área, puede trabajar en ese vecindario, incluso sin experiencia.
- Tasadores con menos experiencia están realizando evaluaciones.
Debido a que los tasadores son seleccionados al azar de un conjunto de todos los tasadores autorizados, un prestatario podría terminar con un tasador bastante nuevo. En California, un tasador puede obtener una licencia residencial para evaluar una vivienda unifamiliar con un valor de hasta $ 1 millón. Los requisitos son 150 horas de educación y 2,000 horas en el trabajo dentro de un período de 12 meses, de acuerdo con la Oficina de Tasadores de Bienes Raíces de California.
- Los tasadores experimentados están saliendo del negocio.
Lo que pasa con los tasadores experimentados es que lo más probable es que hayan estado dentro de las casas en los vecindarios donde se les pide que evalúen. Saben por qué una casa en un lado de un límite físico puede tener un valor de mercado más alto que un hogar en el otro lado. Ellos cuentan con negocios recurrentes. Cuando esa fuente de negocio se agota, no tienen trabajo y su experiencia es inútil.
- Las transacciones pueden fracasar cuando las malas evaluaciones son demasiado bajas.
Los tasadores que no conocen el vecindario o que tienen poca experiencia son mucho más propensos a producir una tasación subvalorada. Cuando una tasación es inferior al precio de venta, muchos vendedores se niegan a negociar y los compradores no quieren compensar la diferencia. Entonces la venta pendiente explota. El vendedor pierde al comprador y el comprador pierde la casa . Hay otras formas de lidiar con una evaluación baja, pero la cancelación de la transacción es común.
- El consumidor paga un mayor costo por la tasación.
No hay almuerzo gratis. Debido a que la compañía de gestión de tasación que selecciona a los tasadores debe ser pagada, los consumidores asumen el costo. Parte de la tarifa de evaluación corresponde a la empresa de gestión de avalúos, y el resto al tasador. Alguien tiene que pagar la tarifa a la empresa de gestión de tasación. Sin mencionar que los tasadores ganan menos dinero por lo que quedan menos tasadores en el negocio.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.