Sujeto a ventas no son suposiciones de préstamos
¿Qué está sujeto a compra?
"Comprar sujeto a" significa comprar una vivienda sujeta a la hipoteca existente.
Significa que el vendedor no está pagando la hipoteca existente y que el comprador se hace cargo de los pagos. El saldo no pagado de la hipoteca existente se calcula como parte del precio de compra del comprador.
¿Por qué un comprador compraría una vivienda sujeta a la hipoteca?
La razón principal para comprar está sujeto a tomar la tasa de interés existente del vendedor. Si las tasas de interés actuales son del 7% y el vendedor tiene una tasa de interés fija del 5%, esa variación del 2% puede hacer una gran diferencia en el pago mensual del comprador.
- Una hipoteca de $ 200,000 a una tasa de interés del 5% se amortiza con un pago de $ 1,073.64 por mes.
- Una hipoteca de $ 200,000 a una tasa de interés del 7% se amortiza con un pago de $ 1,330.60 por mes.
- El ahorro mensual para un comprador en estas circunstancias es de $ 256.96 o $ 3,083.52 por año.
Una segunda razón: en general, los compradores no califican para comprar una casa cuando la usan sujeta a financiamiento a menos que el vendedor decida retirar el informe de crédito del comprador.
Si un vendedor está dispuesto, incluso un comprador con mal crédito puede comprar una casa sujeta a.
Tres tipos de sujetos a las opciones
Un sujeto a la venta no implica necesariamente la financiación del propietario, pero podría hacerlo. Si el vendedor tiene algún tipo de financiamiento depende de si el vendedor envuelve la hipoteca y / o el monto del pago inicial en comparación con el precio de compra.
- Un sujeto directo al efectivo al préstamo: el tipo de sujeto más común es cuando el comprador paga en efectivo la diferencia entre el precio de compra y el saldo del préstamo existente del vendedor. Por ejemplo, si el saldo del préstamo existente del vendedor es de $ 150,000 y el precio de venta es de $ 200,000, el comprador debe darle al vendedor $ 50,000 en efectivo.
- Un sujeto directo con el reembolso del vendedor: los reembolsos del vendedor , también conocidos como financiamiento del vendedor o propietario, se encuentran comúnmente en la forma de una segunda hipoteca . Una devolución del vendedor también podría ser un contrato de tierra o un instrumento de venta de opción de arrendamiento .
Por ejemplo, si el precio de venta es de $ 200,000, el saldo del préstamo existente es de $ 150,000, y el comprador está haciendo un pago inicial de $ 20,000, el vendedor llevaría el saldo restante de $ 30,000 a una tasa de interés separada y los términos negociados entre las partes. El comprador acordaría realizar un pago al prestamista del vendedor y un pago por separado a una tasa de interés diferente para el vendedor.
- Sujeto envolvente a: Un tema envolvente que le da al vendedor una anulación de intereses porque el vendedor gana dinero con el saldo existente de la hipoteca. Digamos que la hipoteca existente conlleva una tasa de interés del 5%. Si el precio de venta es de $ 200,000 y el comprador amortiza $ 20,000, el reembolso del vendedor sería de $ 180,000. A una tasa del 6%, el vendedor hace un 1% de la hipoteca existente de $ 150,000 y un 6% sobre el saldo de $ 30,000. El comprador pagaría el 6% sobre $ 180,000.
Diferencia entre sujeto ay una asunción de préstamo
En un tema sujeto a transacción, ni el vendedor ni el comprador le informan al prestamista actual que el vendedor ha vendido la propiedad y que el comprador ahora realiza los pagos. El comprador no obtuvo el permiso del banco para hacerse cargo del préstamo. Los prestamistas ponen una verborrea especial en sus hipotecas y confían en escrituras que otorgan al prestamista el derecho de acelerar el préstamo en caso de enajenación .
¿Los bancos llaman a estos préstamos vencidos y pagaderos a la transferencia? Depende. En ciertas situaciones, algunos bancos simplemente están felices de que alguien, cualquiera, haga los pagos. Pero los bancos tienen el derecho debido a la cláusula de aceleración en la hipoteca o escritura fiduciaria. Eso es lo que lo convierte en una situación riesgosa para un comprador. Si el comprador no puede pagar el préstamo según la demanda del banco, el banco podría iniciar una ejecución hipotecaria .
Si un comprador asume un préstamo , el comprador asume formalmente el préstamo con el permiso del banco. Esto significa que el nombre del vendedor se elimina del préstamo, y el comprador califica para el préstamo, al igual que cualquier otro préstamo de dinero de compra . En general, los bancos le cobran al comprador una tarifa de asunción para procesar un supuesto de préstamo, pero la tarifa es mucho menor que las tarifas para obtener un préstamo convencional . Los préstamos de la FHA permiten un supuesto de préstamo, pero la mayoría de los préstamos convencionales no lo hacen.