Cómo vender las hipotecas de devolución del vendedor
Razones por las que los vendedores devuelven hipotecas
Cuando las tasas de interés son altas o las pautas de crédito son más estrictas, los compradores piden a los vendedores que actúen en lugar del banco y que los financien. Si la casa es libre y clara sin ningún préstamo existente, el vendedor podría llevar todo el financiamiento o el comprador podría obtener un préstamo de tasa fija convencional por una parte del precio de compra y pedirle al vendedor que financie el saldo.
Si hay un préstamo existente asegurado en el hogar, los vendedores pueden dejar que los compradores se hagan cargo de los pagos del préstamo existente, aunque el préstamo permanecerá a nombre del vendedor. La diferencia entre el precio de venta, menos el pago inicial y el préstamo existente es el capital que el vendedor llevaría como préstamo.
Los vendedores aceptan llevar parte o la totalidad del financiamiento por varias razones, algunas de las cuales son:
- Es un mercado inmobiliario suave o descendente . El financiamiento llevado por el propietario atraerá un mayor grupo de compradores.
- Los compradores no pueden calificar para un préstamo convencional.
- El vendedor enfrenta ganancias de capital en la venta de la propiedad y puede diferir la porción que se financia.
- El financiamiento le da al vendedor una mejor tasa de rendimiento que una cuenta del mercado monetario.
- Los vendedores a veces quieren un ingreso mensual.
- La propiedad no es conforme y ningún prestamista prestará en ella.
- A menudo los vendedores pueden recibir un precio de venta más alto a cambio de ofrecer financiamiento al propietario.
Inconvenientes de las hipotecas devengadas por el vendedor
- El comprador puede incumplir los pagos y el vendedor puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria .
- Después de la ejecución hipotecaria, compensar los pagos atrasados al prestamista existente, si hay un préstamo existente, pagar los costos de cierre y las comisiones inmobiliarias , es posible que el vendedor no tenga ningún capital.
- Los vendedores que llevan hipotecas han atado efectivo asegurándolo a la propiedad.
Convirtiendo al vendedor en devolución en efectivo
Hay un gran grupo de inversores privados en el mercado que regularmente compran instrumentos de carry-back del vendedor. Sin embargo, no pagan valor nominal. Los inversores miran el rendimiento que recibirán durante el plazo de la inversión, y este rendimiento puede aumentar si el inversor paga menos del saldo adeudado.
Los descuentos varían en general, pero los vendedores pueden esperar perder del 10 al 30 por ciento del saldo impago, según lo siguiente:
- Aderezo . Esto significa cuánto tiempo el vendedor ha estado recibiendo pagos en el financiamiento de devolución. Un vendedor que ha recibido pagos puntuales durante un período de 12 meses recibirá más efectivo que un vendedor que tenga una nueva hipoteca.
- Tasa de interes Cuanto mayor sea la tasa de interés, menor será el descuento. Una tasa de interés más baja atraerá a los inversores que desean un mayor descuento.
- Término hipotecario . Las hipotecas a largo plazo, como una hipoteca a 30 años, no son tan atractivas para un inversor como una hipoteca a corto plazo; por lo tanto, las hipotecas a largo plazo generalmente se venden con descuentos mayores que a corto plazo.
- Multas por pago anticipado y recargos . Las hipotecas de devolución que contienen una multa por pago anticipado y un cargo por demora también son más atractivas para los inversores, lo que afecta la tasa de descuento aplicada.
- Relación de préstamo a valor . Las menores tasas de préstamo a valor reciben descuentos más favorables. Los índices más altos se consideran de mayor riesgo y los descuentos son más pronunciados.
Los inversores también consideran el tipo de seguridad, su valor de tasación, ubicación, comodidades, condiciones y solvencia crediticia, si se conoce, de los compradores.
Tarifas de venta para una hipoteca de devolución
El inversionista puede solicitar al vendedor una hipoteca de devolución para recoger todos los costos asociados con la venta del pagaré y la hipoteca. Es posible que se le pida que pague los siguientes cargos:
- Política de título
- Cuota de depósito de garantía
- Preparación del documento
- Evaluación
- Declaración del beneficiario
- Mensajería / Transfers
- Grabación
- Comisión, si hay alguna
Encontrar inversores para comprar hipotecas de devolución
Hay inversores privados e inversores comerciales. Algunos están representados por corredores de hipotecas , otros no:
- Suscríbete a boletines de noticias de inversión.
- Busca en internet.
- Mire en los anuncios clasificados de su periódico local.
- Llame a los agentes de bienes raíces que se ocupan de las propiedades de inversión.
- Deja que tus dedos caminen por las páginas amarillas.
- Pregunta a amigos y familiares.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.