Cómo funciona un contrato de tierra para comprar viviendas

Por qué a los compradores de viviendas les gustan los contratos de tierras

Los contratos de tierras para comprar casas fueron muy populares a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980. En aquel entonces, los contratos de venta a plazos, a veces llamados contratos de escritura, ofrecían términos de financiamiento más atractivos sobre las tasas más altas y los rígidos estándares de calificación de los prestamistas institucionales.

Los contratos de tierras comenzaron a desaparecer cuando los requisitos de los préstamos se suavizaron y las tasas cayeron por debajo del 8%. Pero no se han desvanecido del todo y, de hecho, volvieron de puntillas al mercado durante la crisis hipotecaria.

Los propietarios anteriores que perdieron sus viviendas por ejecución hipotecaria o se vendieron a través de una venta corta comenzaron a apoyarse en los contratos de tierras como una alternativa de financiación cuando los grandes bancos los rechazaron.

¿Qué es un contrato de compraventa de terrenos a plazos?

Un contrato de venta a plazos es cualquier tipo de contrato que requiere pagos periódicos, pero en bienes raíces, generalmente se lo denomina contrato de tierra, contrato de escritura o contrato de venta. El término "tierra" es engañoso ya que un contrato de tierra puede usarse para comprar cualquier tipo de propiedad con o sin mejoras.

El contrato de venta a plazos explica el precio de venta, el monto del pago inicial, la tasa de interés, el monto de los pagos mensuales (o periódicos) y los deberes de cada una de las partes. Cubre responsabilidades tales como quién mantendrá el hogar, pagará el seguro y los impuestos a la propiedad, que generalmente es el comprador. El contrato incluirá un recurso para el vendedor en caso de que el comprador deje de realizar los pagos a plazos.

Detalles específicos:

• Los contratos de tierras o contratos de escritura son un acuerdo de seguridad entre un vendedor, llamado Vendedor, y un comprador, llamado Vendee.
• El vendedor acepta vender una propiedad financiando la compra de Vendee.
• El vendedor conserva el título legal y la Vendee recibe un título equitativo.
• El financiamiento llevado por el propietario puede incluir un saldo de la hipoteca existente (ver más abajo) o la propiedad puede ser libre y clara (la mejor opción).

• Tras el pago total, el vendedor le entrega a la Vendee una escritura de propiedad.

Contratos de tierra todo incluido (Wrap-around)

• Los contratos integrales contienen una hipoteca existente.
• La Vendee hace un pago al vendedor.
• Una vez recibido el pago, el vendedor paga el pago subyacente del prestamista y se queda con el resto.
• Si la hipoteca existente tiene una tasa de interés más baja que la tasa de interés del contrato, el Proveedor gana un interés adicional sobre el dinero que no pertenece al Proveedor. Esto se conoce como anulación.

Lo siguiente es cómo funciona.

1. Digamos que el precio de venta es de $ 100,000.
2. El Vendee pone $ 10,000.
3. La Vendee acuerda hacer pagos en $ 90,000, con un interés del 6.5%, pagadero $ 567.
4. El préstamo subyacente existente es de $ 50,000, pagadero al 5% de interés con un pago de $ 268.
5. El vendedor gana el 6.5% de interés sobre $ 40,000 de capital, MÁS el 1.5% de interés sobre la hipoteca existente de $ 50,000 y los bolsillos de $ 299 al mes.
6. La Vendee también paga impuestos, seguro y todos los demás costos de propiedad.

Contratos directos

No hay anulación de interés en un contrato directo. La Vendee puede acordar pagar al prestamista existente directamente y hacer otro pago al Vendedor, o la Vendee puede enviar un pago al Vendedor, y el Proveedor desembolsará el pago al prestamista subyacente.

Veamos el ejemplo anterior en un contrato directo:

1. Precio de venta de $ 100,000.
2. Vendee cobra $ 10,000.
3. Vendee realiza un pago de $ 268 sobre el saldo del préstamo existente de $ 50,000, con un interés del 5%.
4. Vendee realiza un segundo pago al Proveedor con un financiamiento de $ 40,000, con un interés del 6.5% y pagadero a $ 253 por mes.
5. El total de ambos pagos es de $ 521, lo que le ahorra a Vendee $ 46 por mes durante todo el proceso.

Poder de venta

• Algunas compañías de títulos redactan y aseguran contratos de tierras que contienen un proveedor, una vendedora y un administrador fiduciario. Tendrá que llamar para encontrar una compañía de títulos de este tipo.
• Al igual que un fideicomitente en una escritura de fideicomiso , el Vendedor y Vendee le asignan derecho, título e interés al fiduciario con el propósito de asegurar las obligaciones del Vendedor y Vendee.
• En caso de que Vendee deje de realizar pagos, el Fideicomisario tiene el poder de ejecutar bajo el poder de venta.

• El proceso de presentar una notificación de incumplimiento varía de estado a estado.

Cláusulas de aceleración en préstamos subyacentes

Todos los préstamos actuales contienen cláusulas de aceleración y alienación . Los prestamistas han tenido un largo historial de solicitar préstamos vencidos y pagaderos inmediatamente si los compradores obtuvieron el título "sujeto a" los préstamos existentes . Eso es porque los prestamistas querían que los compradores calificaran, pagaran los préstamos y las tasas de interés más altas .

Sue Heimbichner, una agente de plica en Chicago Title en Sacramento, ha estado en el negocio desde 1976 y ha visto venir y desaparecer la popularidad de los contratos de tierra. Uno de los pleitos judiciales más importantes de ese período se desarrolló a partir de compradores que adquirieron títulos sujetos a hipotecas existentes en manos de asociaciones federales de ahorro y préstamo. El Congreso aprobó la Ley de Instituciones Depositarias de 1982, eliminando efectivamente la capacidad de hacerse cargo de los préstamos existentes.

Heimbichner dice que hoy los prestamistas tienden a mirar para otro lado. "Algunos prestamistas están contentos de que se hagan los pagos", dijo. Pero no intente hacerse cargo de los préstamos respaldados por el gobierno. "No quiere meterse con el gobierno", advierte Heimbichner, "porque le van a dar una bofetada". Si su contrato de tierra contiene una hipoteca existente, debe buscar el consejo de un abogado de bienes raíces.

Las muestras de préstamos respaldados por el gobierno son Fannie Mae o Freddie Mac, y los préstamos del gobierno son FHA o VA.

Paquete de derechos de Vendee

Para todos los fines prácticos, el Vendee posee la propiedad y tiene el derecho de:

• Posesión.
• Disfrute tranquilo y uso de la propiedad.
• Exclusión, obligando a otros a abandonar las instalaciones.
• Reventa.

Beneficios para la Vendee

• Sin calificación, aunque el vendedor podría solicitar una copia del informe de crédito del comprador.
• Flexibilidad de pago inicial. La cantidad es negociable
• La duración del plazo del contrato de tierras, la tasa de interés y los pagos son negociables.
• Bajos costos de cierre . No hay tarifas de prestamista para pagar.
• Cierre rápido Las transacciones pueden cerrarse en 7 días o menos.

Beneficios para el vendedor

• Por lo general, un mayor precio de venta y ninguna evaluación. Aunque se aconseja a los compradores obtener una tasación.
• Si está sujeto a impuestos, posiblemente pueda calificar para una ganancia diferida.
• Ingreso mensual.
• A menudo, una mejor tasa de rendimiento que las cuentas del mercado monetario .
• Si la propiedad no es conforme, es una forma fácil de vender.
• Cierre rápido

Consejos del comprador

• Obtener una evaluación
• Obtenga un seguro de título
• Contratar los servicios de una compañía tenedora para conservar la posesión de una escritura ejecutada y los documentos originales.
• Habla con un abogado de bienes raíces .

Consejos del vendedor

• Tire del informe de crédito del comprador.
• Incluya los nombres de Proveedor y Vendee en la póliza de seguro existente.
• Contratar una compañía de desembolso para manejar la recolección de contratos.
• Habla con un abogado de bienes raíces.

Este artículo no debe malinterpretarse como asesoramiento legal. Solo los abogados pueden ofrecer asesoramiento legal.

Al momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, Cal. BRE # 00697006, es una corredora asociada en Lyon Real Estate en Sacramento, California.