Si el precio de venta es más importante que la tasa de interés depende de su punto de vista. Todos los bienes inmuebles son locales. Esto significa que cualquier cosa que esté sucediendo en su mercado local en Phoenix, por ejemplo, podría variar mucho de, digamos, el mercado en Manhattan. Es casi imposible medir el tiempo del mercado de bienes raíces , pero puede intentar aprovechar la forma en que se mueve el mercado.
Al igual que Bono canta, " ella se mueve de manera misteriosa ", no siempre se puede predecir cómo se moverá el mercado.
Pero puedes verlo moverse. Echemos un vistazo a las tasas de interés históricas para una hipoteca de tasa fija a 30 años. En general, la regla general es cuando las tasas de interés suben, los precios de venta bajan para compensar, pero no siempre.
Aumento de los precios de venta frente a las tasas de interés decrecientes
Digamos que está comparando una casa en Phoenix que valía $ 240,000 y su tasa de interés es 4.5%. Si estaba comprando en un mercado en declive y esperó hasta que ese precio cayera a $ 210,000, pero las tasas subieron al 6.5%, es mejor que compre a un precio más alto. Si es cierto. Un pago de una hipoteca de LTV del 80% para una vivienda de $ 240,000 al 4.5% es de $ 972.84.
Un pago de una hipoteca de LTV del 80% para una vivienda de $ 210,000 al 6.5% es de $ 1067.87.
Dicho de otra forma, si pagó $ 30,000 más por la vivienda pagando $ 240,000 y vivió en esa casa por 30 años, para el momento en que pagó su préstamo, habría pagado un total de $ 350,222.24.
Si pagó $ 30,000 menos pagando $ 210,000 pero pagó la tasa de interés más alta durante 30 años, para el momento en que pagó su préstamo, habría pagado un total de $ 384,433.20.
En este caso, no es mejor pagar menos a cambio de una tasa de interés más alta.
¿Cuánto pierde en precio de venta con cada aumento de la tasa de interés del .50%?
Ahora comparemos esa casa en $ 240,000 si las tarifas subieron 1/2 punto y usted quería mantener el mismo pago. La amortización de la mayoría de las hipotecas es por 30 años.
Si su pago inicial es del 20% del precio de venta, ¿cuánto de la casa podría comprar para mantener su pago en torno a $ 975?
- $ 240,000 x 80% a 4.5% de interés equivale a un pago de $ 972.84
- $ 226,260 X 80% a 5.0% de interés es igual a un pago de $ 971.65
- $ 214,062 X 80% a un interés del 5.5% es igual a un pago de $ 972.34
- $ 202,500 X 80% a un interés del 6.0% es igual a un pago de $ 971.27
- $ 192,188 X 80% a 6.5% de interés equivale a un pago de $ 971.80
Puede ver que un aumento del 2% en una tasa de interés le perderá aproximadamente $ 50,000 de poder adquisitivo en este rango de precios. Si duplicó el precio de venta, perdería aproximadamente 100.000 de poder adquisitivo por un margen del 2% en intereses.
Es por eso que las tasas de interés juegan un gran papel para muchos compradores de vivienda por primera vez. Si se encuentra demasiado cerca del límite superior de su precio y las tasas suben, es posible que no pueda comprar la casa de sus sueños que desea porque ya no calificará para ese precio de venta. Y, para que lo sepas, hacer una oferta lowball no siempre es la respuesta.