Un lector pregunta: "Estoy interesado en hacer una venta corta, pero escucho historias de terror sobre las líneas de tiempo involucradas. Algunas personas que conozco han estado haciendo una venta corta durante más de un año. Me han dicho que podría llevar varios años. para obtener mi venta corta aprobada. Eso parece terriblemente largo sin una buena razón. ¿Cuál es una línea de tiempo promedio para una venta corta? "
Respuesta: La forma en que la mayoría de los agentes de venta en corto podrían predecir un cronograma para su venta en descubierto es primero buscando la información de su préstamo. El tipo de préstamo que tenga y la identidad de su prestamista establecerán el escenario para su línea de tiempo de venta corta. Es posible que no recuerde el tipo de préstamo que sacó originalmente. Usted podría prestar podría ser:
- Un préstamo convencional
- Un préstamo de la FHA
- Un préstamo VA
- Un préstamo de Fannie Mae
- Un préstamo de Freddie Mac
Además, ¿quizás estás pagando dos o tres préstamos? Tal vez su préstamo tiene seguro hipotecario ? Todas estas condiciones afectan la espera de la aprobación de venta corta y agrega superposiciones a su venta corta.
Línea de tiempo básica para la aprobación de venta corta
El primer paso de una venta corta es juntar todo para su papeleo. Me gusta recopilar la documentación de mi cliente por adelantado. Esto consiste en los siguientes documentos básicos:
- Los últimos 2 años de declaraciones de impuestos
- Últimos 2 W2 / 1099
- Últimos 2 estados de cuenta bancarios
- Últimos 2 talones de nómina
- Estados financieros o 1126
- Forma 4506
- Carta de dificultad firmada y fechada
Los bancos pueden solicitar documentación adicional, pero casi todos los bancos solicitan los documentos anteriores. Escaneo esos documentos en un archivo PDF, anotando el número de préstamo en cada página.
Luego, firmamos el acuerdo de listado, las divulgaciones y la autorización de terceros, lo que me permite hablar con el / los banco (s) del vendedor.
Grabo fotografías de la casa, realizo una inspección visual con mi agente y adjunto una caja de seguridad .
En mi área de Sacramento, desde el momento en que la lista entra a la MLS hasta el momento de una oferta aceptable, está entre 2 a 3 días a 2 o 3 semanas. Si la casa está ubicada en un área con un alto inventario, podría tomar de 60 a 90 días adicionales antes de que recibamos una oferta aceptable.
Una vez que se recibe y se firma una oferta, la envío al banco, junto con el paquete de venta corta del vendedor y un HUD preparado. Desde ese momento hasta el momento de la aprobación de la venta en descubierto , el plazo promedio es de aproximadamente 60 a 90 días.
Esto significa 30 días para vender + 60 días para su aprobación + 30 días para cerrar el fideicomiso = 4 meses, en promedio.
Causas de retrasos de venta corta en la línea de tiempo
Uno de los mayores problemas que vemos hoy en las ventas cortas son los compradores que no están comprometidos con el proceso de venta corta . Debido a que gran parte de la línea de tiempo se desconoce, puede hacer que un comprador se sienta muy inseguro. Un agente de listado corto de venta puede dar una idea aproximada, pero si el agente del comprador entiende cómo funciona una venta corta es una carta comodín. Si un agente del comprador no puede manejar las expectativas de un comprador y no sabe cómo explicar un plazo de venta en corto al comprador, ese comprador puede perder el control fácilmente.
No es culpa del comprador.
Un comprador descontrolado y frustrado es un comprador que está a punto de cancelar la transacción de venta corta . Este tipo de compradores no desean esperar la aprobación de venta corta . Se cancelarán y luego entrarán en otra transacción de venta corta, que iniciará el tiempo de nuevo. Te hace preguntarte por qué.
Otro problema es que la espera de la línea de tiempo de la venta corta les da a los compradores demasiado tiempo para pensar en comprar la venta corta . Si estaban comprando una venta tradicional, cuando decidieron que no les gustaba la casa, odiaban a los vecinos y deseaban no haber visto nunca el lugar, la transacción se cerraría. Pero las ventas cortas tardan tanto que los compradores tienen demasiado tiempo para considerar todos los aspectos negativos y desventajas. A veces, desarrollan pies fríos .
Hice que un vendedor cancelara una venta corta que juró que inicialmente era la casa de sus sueños.
Ella tenía la carta de aprobación y el prestamista estaba cerca de dibujar documentos. Pero la tasación fue $ 20,000 más baja que el precio de venta porque había muy pocas ventas en ese vecindario. El tasador tuvo que mirar fuera del área para obtener ventas comparables . Usó ventas que no eran realmente ventas comparables . El comprador temía que el valor de la casa cayera durante su período de custodia de 30 días en $ 20,000, y se asustó.
En lugar de sentirse emocionado de que el banco se viera obligado a reducir el precio de su casa en $ 20,000, el comprador canceló la venta en descubierto. Ella no estaba lista para comprar una casa. No todos los compradores están listos para comprar una casa .
Cuando ocurren estos tipos de eventos y el comprador cancela, la línea de tiempo de la venta corta comienza nuevamente. Es por eso que lo más importante que puede hacer en una venta corta es mantener al comprador informado, comprometido y feliz.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.