Antes de comprar una casa de venta corta

by Elizabeth Weintraub

Los compradores persiguen las ventas en corto para obtener un buen trato y creen firmemente que comprar una venta corta les brindará esa oportunidad. Entonces, cuando vea un precio para una vivienda que cree que es demasiado bajo para el vecindario, antes de saltar ese precio como chocolate caliente en un helado, solicite a su agente que llame al agente de bienes raíces para averiguar si la casa es demasiado corta. venta.

Porque es posible que desee pensar dos veces antes de hacer una oferta en una ejecución hipotecaria previa a una venta corta.

No es tan simple como crees y muy pocos pueden cerrar en 30 días o menos.

Muchos de mis compradores de casas en Sacramento esperan de 6 semanas a 6 meses para cerrar en una venta corta, a veces más.

¿Qué es una venta corta?

Una venta corta exitosa significa que el prestamista del vendedor está dispuesto a aceptar un pago descontado para liberar una hipoteca existente. El hecho de que una propiedad aparezca en la lista con términos de venta en descubierto no significa que el prestamista aceptará su oferta, incluso si el vendedor la acepta. Eso es porque los vendedores necesitan calificar para una venta corta. Si su agente vende muy pocas ventas cortas, esa es una señal de alerta para su comprador.

Tenga en cuenta que el vendedor no necesita estar en incumplimiento, haber dejado de hacer los pagos de la hipoteca, antes de que el prestamista considere una venta corta. Un prestamista puede considerar una venta corta si el vendedor está al día pero el valor ha disminuido. El vendedor puede haber sobrecargado, debe más de lo que vale la casa, por lo que un precio con descuento puede alinear el precio con el valor de mercado , no debajo de él.

Verifica los registros públicos

Investigue antes de hacer una oferta de compra. Su agente puede averiguar quién tiene el título, si se ha presentado un aviso de ejecución hipotecaria y cuánto se debe al prestamista. Esto es importante porque te ayudará a determinar cuánto ofrecer.

Recuerde, los bancos no están bajo coacción para aceptar una venta corta, por lo que la oferta debe ser razonable.

Si hay dos préstamos , podría tener un problema. La posición del prestamista de la primera hipoteca está protegida por el segundo prestamista, a menos que el segundo prestamista no quiera ejecutar una hipoteca. Si un vendedor debe $ 160,000 el primero y $ 40,000 el segundo, ofrecer $ 160,000 no deja nada para el segundo. El primero tendrá que dar algo al segundo para obtener su cooperación, pero no es tanto lo que pensarías. A menudo, $ 3,000 a $ 6,000 es aceptable.

Contratar un agente con experiencia de venta corta

Es un golpe en su contra si el agente de la lista nunca ha manejado una venta corta, pero es aún peor si su propio agente no tiene experiencia en ese campo. No entre en una situación en la que tenga a los ciegos guiando a los ciegos. Necesita un agente de venta corta experimentado que pueda anticipar sorpresas y evitar que sucedan problemas.

Un agente con experiencia en ventas cortas ayudará a agilizar su transacción y proteger sus intereses. No debe perderse ningún detalle importante debido a la inexperiencia o descubrir que su transacción no se cerrará a tiempo porque nadie se molestó en realizar el seguimiento de manera oportuna.

Calificando a la propiedad y al vendedor para una venta corta

Es poco probable que un prestamista acepte una venta en descubierto a menos que el vendedor no tenga capital y no pueda pagar la diferencia entre su precio de venta y los préstamos existentes. Los vendedores deben proporcionar una carta de dificultades al prestamista. Los vendedores también pueden deber impuestos sobre la cantidad de la deuda que se condona.

Un vendedor que conozco una vez exigió que el comprador le pague al vendedor $ 1,000 para que se le otorgue el derecho de comprar la propiedad del vendedor. Nosotros dijimos que no. Esto es fraude El prestamista persiguió legalmente a ese vendedor. No se deje engañar por vendedores que sugieran esta práctica. En una venta corta, el vendedor generalmente no recibe dinero porque el prestamista está perdiendo dinero. Una venta corta de HAFA alguna vez fue una excepción, pero ya no existen.

Presentar la documentación y la oferta de compra al prestamista

Una vez que el vendedor haya aceptado su oferta, el agente de cotización lo solicitará al prestamista para su aprobación. No tiene un trato hasta que el prestamista acepte. Además, el prestamista querrá una copia de su depósito de dinero y una prueba de fondos . No se sorprenda si el prestamista le pide que aumente su precio de venta.

Además, el prestamista querrá ver que tiene su propio préstamo disponible y que está preaprobado. Envíe una carta de preaprobación actual para el prestamista, con fecha dentro de los últimos 30 días. Ayudará si su agente envía una lista de ventas comparables que respalden el precio que está ofreciendo pagar por el hogar.

Darle tiempo al prestamista de venta corta para que responda

Haga su oferta contingente a la aceptación del prestamista. Bríndele al prestamista un marco de tiempo para responder, luego de lo cual podrá cancelarlo.

Algunos prestamistas presentan ventas cortas al comité, pero la mayoría puede tomar una decisión dentro de dos semanas a tres meses. El agente de listado debe tener la información de contacto apropiada para el prestamista. Como comprador, no puede ponerse en contacto con el prestamista ni su agente, así que tenga paciencia.

Comprender las comisiones de venta corta

Independientemente de la comisión, el vendedor ha aceptado pagar, el prestamista es la entidad que aprueba la comisión. Aunque el vendedor no está guardando nada del dinero, el vendedor aún paga la comisión del producto de la venta. Es probable que el prestamista negocie la comisión directamente con el agente de cotización, quien luego compartirá la comisión con su agente.

Si ha firmado un acuerdo de corredor de comprador con su agente, pregunte si el agente renunciará a la diferencia adeudada o si tendrá que pagarla de su bolsillo. Algunos corredores creen que es injusto penalizar al agente, pero el prestamista está tomando las decisiones.

Reserve el derecho a realizar inspecciones

En general, el prestamista no permitirá que un vendedor pague los artículos habituales que un vendedor tradicional pagaría. Estos incluyen planes de protección del hogar para el comprador, inspecciones de techos / plagas / termitas y terminaciones de plagas. Se le pedirá a un comprador que compre la propiedad "tal cual", lo que significa que no hay reparaciones.

Es extremadamente importante que un comprador obtenga una inspección de la casa. Volver a Cómo manejar las ventas cortas

Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.