Cómo pedirle a su agente que reduzca una comisión
Porque algunos agentes no tienen que hacerlo.
Comprender cómo se pagan los agentes
Las divisiones porcentuales de comisión varían entre intermediarios, dependiendo de la política de la compañía y la producción del agente. Un agente de mayor producción que cierra 100 transacciones al año generalmente recibe un pago mayor, una división mayor, que un agente que cierra un negocio cada dos meses. Solo los corredores de bienes raíces con licencia pueden recibir una comisión. Los corredores han escrito acuerdos que emplean agentes y, a su vez, pagan a los agentes, generalmente como contratistas independientes.
Las comisiones pagadas por un vendedor se dividen con aproximadamente la mitad yendo al lado de la lista y el resto al lado de la venta; no siempre es una división 50/50. Una tendencia creciente es que a los agentes de listas les paguen más que a los agentes que representan al comprador.
¿Por qué los agentes no todos cobran la misma comisión?
En su mayor parte, lo hacen, de acuerdo con la costumbre local. Aunque encontrará agentes de descuento, agentes de productores principales, especialistas del vecindario, agentes veteranos, agentes nuevos, agentes a tiempo parcial y agentes de todo tipo de tamaño y color.
Los agentes no son idénticos entre sí. Nunca debes elegir un agente basado en comisión. Puede descubrir que los agentes más caros ofrecen servicios y modelos de ganancias para sus vendedores, los agentes menos costosos no los ofrecen. En general, a los agentes generalmente se les paga lo que valen. No todos valen la misma tarifa.
Beneficio neto típico
¿Me pregunto cuánto hacen los agentes? Digamos que el comprador de Mary compra una casa de $ 150,000. La comisión total pagada es del 7%, con un 4% para el corredor de listado y un 3% para el corredor de ventas. El corredor de Mary recibe $ 4,500. Mary tiene derecho a una tarifa de franquicia del 50% menos del 8%. Mary recibe $ 2,070. A partir de eso, Mary paga sus gastos generales del 22% y ahorra un 30% en ahorros para mantener el pago de la seguridad social y los impuestos federales y estatales sobre la renta. Mary obtuvo un beneficio neto de $ 993.60.
Si Mary cierra solo una transacción al mes y trabaja una semana típica de 40 horas, su salario neto por hora es de $ 5.78 por mes. Si ella cierra dos ofertas por mes, entonces Mary gana casi lo mismo que los empleados de pasillos en The Home Depot. No todos los agentes de bienes raíces hacen una matanza. Muchos apenas se están recuperando, se han jubilado parcialmente o están trabajando en un segundo trabajo.
Vender y comprar con el mismo agente
Se considera permisible preguntarle a María si descontará parte de su comisión si ella lo representa para vender su casa y también lo representa para comprar una casa, pero Mary podría no estar de acuerdo. La teoría funciona con la premisa de que dos pájaros en el arbusto son mejores que uno en la mano. En otras palabras, si Mary es su agente de listas , ganará el lado de la lista de la comisión.
Además, al ayudarle a comprar otra casa, ganará el lado de la venta de esa transacción. Una persona. Dos ofertas. Pero es más matizado que eso.
Hay agentes que le ofrecerán un descuento si vende y compra una casa a través de su agencia. Los agentes de bienes raíces que se niegan a descontar las tarifas probablemente crean que las dos transacciones están separadas una de la otra, lo cual es cierto. Conllevan las cantidades separadas de trabajo, ya sea que el vendedor y el comprador sean la misma persona o dos personas diferentes y no relacionadas.
Si Mary descuenta su comisión de listado para usted para hacer el doble del trabajo y ganar menos del doble del dinero, podría resentirse. También podría ser golpeada por el lado vendedor de la comisión ya que no tiene control sobre las tarifas que negocia otro agente. Para persuadir a Mary de "darle un descanso", es posible que tenga que ofrecerle a Mary otro incentivo, como referencias, enviándole más negocios en el futuro.
Cuando el mismo agente lo representa a usted y al comprador
Esto se llama agencia dual , y ni siquiera es legal en algunos estados. Pero donde es legal, Mary ganaría ambos lados de la comisión, el listado y las tarifas de venta. Se llama terminación doble de una transacción. La misma propiedad pero dos partes separadas con intereses separados y capacidades separadas para demandar. Mary ahora ha aceptado una mayor responsabilidad como agente dual.
En algunos estados, se requiere que los agentes duales operen como agentes transaccionales, sin tomar partido por nadie. No ofrecen consejos ni asistencia, excepto para procesar el papeleo.
A veces es una táctica común utilizada por los vendedores en ciertas partes del país para preguntarle a un agente de venta si acepta rebajar su comisión si termina representando tanto al vendedor como al comprador. Tiene la opción de negociar esto cuando firma el acuerdo de listado o cuando recibe una oferta, pero es mejor si analiza este escenario por adelantado, al inicio del listado.
Tenga en cuenta que esta negociación puede ser contraproducente. Podría reducir el entusiasmo o la motivación del agente de ventas para vender su casa a su propio comprador. Además de su responsabilidad fiduciaria legal de comercializar su casa a todos los compradores disponibles, ¿cuál es su incentivo para inducir a un comprador a comprar su casa cuando su tarifa se reducirá? Especialmente si ella vende a este comprador suyo la lista de otra persona y se le paga más. Pero adelante y pregunta. Muchos agentes acuerdan una "comisión variable" cuando se les pregunta porque sospechan que es probable que no representen a ambas partes, por lo que no renuncian a nada.
Múltiples listados, el mismo vendedor
La reducción de comisiones a cambio de una serie de listados exclusivos del mismo vendedor depende de:
- Volumen de dólares
- Facilidad de venta
- Movilidad del mercado
Si las tres de esas variables están a favor del agente, es una tarea fácil de negociar y probablemente la negociación más fácil de ganar. Aunque, de nuevo, no todos los agentes estarán de acuerdo con esto. Especialmente los mejores productores con una fuerte corriente de ingresos. Si no necesitan su listado, ofrecer 5 listados no es un gran aliciente.
Agentes que controlan los barrios
Los agentes que hacen un montón de negocios cada año en áreas específicas suelen descontar un punto aquí y allá. Estos son agentes que pueden solicitar una comisión más alta, pero acuerdan rápidamente reducir las tarifas si hay competencia de otro agente. Si le gusta un agente que le ha cotizado una comisión más alta, pero entrevistó a un segundo que aceptó hacer el trabajo por menos, llame al primer agente y ofrezca la tarifa del segundo agente. Explicar por qué. Tenga en cuenta, también, que el adagio: usted obtiene lo que paga es muy a menudo cierto. No te obsesiones tanto con las comisiones que pierdes de vista contratar al mejor agente que puedas encontrar.
Recuerdo a un vendedor en la ciudad de Elk Grove que probó esta táctica. Quizás él leyó mi artículo? Me pidió que coincidiera con la comisión de otro agente. Cuando rechacé esa idea, comenzó a llorar. Pero te quiero a ti, se lamentó. Simplemente no quería pagar mi comisión. Entonces, él deseaba mis servicios, pero solo con un descuento. Tuve que decirle la mejor de las suertes. No funciona de esa manera.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.