Cómo funcionan las hipotecas
Una hipoteca es un acuerdo que permite a un prestatario utilizar la propiedad como garantía para asegurar un préstamo.
En la mayoría de los casos, el término se refiere a un préstamo hipotecario: cuando pide un préstamo para comprar una casa, firma un acuerdo que dice que su prestamista tiene derecho a tomar medidas si no realiza los pagos requeridos del préstamo. Lo más importante es que el banco puede tomar la propiedad en ejecución hipotecaria , lo que le obliga a mudarse para que puedan venderla.
El producto de las ventas se utilizará para pagar cualquier deuda que aún deba en la propiedad.
Una hipoteca es un acuerdo:
Los términos "hipoteca" y "préstamo hipotecario" a menudo se usan indistintamente. Técnicamente, una hipoteca es el acuerdo que hace posible su préstamo hipotecario, no el préstamo en sí. Para las transacciones de bienes raíces, los acuerdos deben ser por escrito, y una hipoteca es un documento que (entre otras cosas) otorga a su prestamista el derecho de ejecutar una hipoteca en su hogar.
Las hipotecas lo hacen posible de comprar
Los bienes inmuebles son caros. La mayoría de las personas no tienen suficiente efectivo en ahorros para comprar una casa, por lo que realizan un pago inicial del 20 por ciento o más y toman prestado el resto. Eso todavía deja la necesidad de cientos de miles de dólares en muchos mercados. Los bancos solo están dispuestos a darle ese dinero cuando tienen una forma de reducir su riesgo.
Más seguro para los bancos: los bancos se protegen exigiéndole que use la propiedad que está comprando como garantía . Para hacerlo, "compromete" la propiedad como garantía, y esa promesa es su "hipoteca". En la letra pequeña de su contrato, el banco obtiene permiso para aplicar un gravamen sobre su vivienda para que puedan ejecutarla si es necesario.
Préstamos más asequibles:
Los prestatarios también obtienen algún beneficio de este acuerdo. Al ayudar al prestamista a reducir el riesgo, el prestatario paga una tasa de interés más baja. Las hipotecas a menudo son utilizadas por los consumidores (individuos y familias), pero las empresas y otras organizaciones también pueden comprar propiedades con una hipoteca.
Tipos de hipotecas
Existen varios tipos diferentes de hipotecas, y la comprensión de la terminología puede ayudarlo a elegir el préstamo adecuado para su situación (y evitar tomar el camino equivocado).
De nuevo, si quiere ser riguroso, estamos hablando de diferentes tipos de préstamos, no de diferentes tipos de hipotecas (porque la hipoteca es simplemente la parte que dice que pueden ejecutar si deja de hacer pagos).
Las hipotecas de tasa fija son el tipo más simple de préstamo. Harás exactamente el mismo pago durante todo el plazo del préstamo (a menos que pagues más de lo necesario, lo que te ayudará a deshacerte de la deuda más rápido). Las hipotecas de tasa fija suelen durar entre 30 y 15 años, aunque otros términos no son desconocidos. La matemática de estos préstamos es bastante simple: dado un monto de préstamo, una tasa de interés y una cantidad de años para pagar el préstamo, su prestamista calcula un pago mensual fijo.
Los préstamos de tasa fija son tan simples que usted puede calcular los pagos de la hipoteca y el proceso de pago usted mismo (las hojas de cálculo y las plantillas en línea lo hacen más fácil). Estos cálculos son un ejercicio valioso para ayudarlo a comparar prestamistas y decidir qué préstamo usar. Es posible que se sorprenda al ver cómo un préstamo a más largo plazo genera mayores costos por intereses durante la vigencia de su préstamo, lo que efectivamente hace que una vivienda sea más costosa de lo que debe ser.
Las hipotecas de tasa ajustable son similares a los préstamos estándar, pero la tasa de interés puede cambiar en algún momento en el futuro.
Cuando eso sucede, su pago mensual también cambia, para bien o para mal (si las tasas de interés aumentan, su pago aumentará, pero si las tasas caen, es posible que vea pagos mensuales mínimos requeridos).
Las tasas suelen cambiar después de varios años, y existen algunos límites en cuanto a cuánto puede moverse la tasa. Estos préstamos pueden ser riesgosos porque no sabe cuál será su pago mensual dentro de 10 años (o si podrá pagarlo).
Las segundas hipotecas , también conocidas como préstamos con garantía hipotecaria, no son para comprar una casa, sino para pedir préstamos contra una propiedad que usted ya posee. Para hacerlo, agregará otra hipoteca (si paga su casa, está colocando una hipoteca nueva, primero, en la casa). Su segundo prestamista hipotecario generalmente está "en segunda posición", lo que significa que solo se les paga si queda dinero después de que se paga al primer titular de la hipoteca. Las segundas hipotecas se usan a veces para pagar las mejoras del hogar y la educación superior. En la crisis financiera , estos préstamos fueron notoriamente utilizados para "cobrar" el capital de su casa .
Las hipotecas inversas proporcionan ingresos a los propietarios (generalmente mayores de 62 años) que tienen una equidad significativa en sus hogares. Los jubilados a veces usan una hipoteca inversa para complementar los ingresos o para obtener sumas globales de efectivo de las casas que pagaron hace mucho tiempo. Con una hipoteca inversa, no le paga al prestamista, el prestamista le paga, pero estos préstamos no siempre son tan buenos como parecen.
Los préstamos de solo interés le permiten pagar solo los costos de intereses de su préstamo cada mes. Como resultado, tendrá un pago mensual menor (porque no está pagando ningún saldo de su préstamo). El inconveniente es que no está pagando sus deudas y construyendo acciones en su casa , y tendrá que pagar esa deuda algún día. Estos préstamos pueden tener sentido en ciertas situaciones a corto plazo, pero no son la mejor opción para la mayoría de los propietarios que desean generar riqueza.
Los préstamos por globo requieren que pagues el préstamo por completo con un gran pago "global" . En lugar de hacer el mismo pago durante 15 o 30 años, tendrá que hacer un gran pago para eliminar la deuda (después de cinco a siete años, por ejemplo).
Estos préstamos funcionan para financiamiento temporal, pero es arriesgado suponer que tendrá acceso a los fondos que necesita cuando venza el pago global.
Los préstamos de refinanciación le permiten cambiar una hipoteca por otra si encuentra una mejor oferta. Cuando refinancia una hipoteca, obtiene una nueva hipoteca que paga el préstamo anterior. Este proceso puede ser costoso debido a los costos de cierre, pero puede pagar a largo plazo si obtiene los números para alinearlos correctamente . Los préstamos no necesitan ser del mismo tipo. Por ejemplo, puede obtener un préstamo de tasa fija para pagar una hipoteca de tasa ajustable.
Cómo obtener un préstamo hipotecario
Para pedir dinero prestado, deberá solicitar un préstamo. Los préstamos hipotecarios requieren mucha más documentación que otros tipos de préstamos (como préstamos para automóviles o préstamos personales), así que prepárese para un largo proceso.
Crédito e ingresos:
Al igual que con la mayoría de los préstamos, su crédito e ingresos son los principales factores que determinan si obtendrá la aprobación o no. Antes de solicitar un préstamo hipotecario, verifique su crédito para ver si hay algún problema que pueda causar problemas (y soluciónelos si solo son errores). Los pagos atrasados, los juicios y otros problemas pueden tener como resultado la denegación de su solicitud, o usted obtendrá una tasa de interés más alta, lo que significa que pagará más durante la vigencia de su préstamo.
Documentación y razones:
Los prestamistas deben verificar que tenga suficientes ingresos para pagar los préstamos que aprueben. Como resultado, deberá presentar un comprobante de ingresos (obtenga su Formulario W-2, su declaración de impuestos más reciente y otros documentos a mano para que pueda enviarlos a su prestamista).
Ratio de deuda a ingresos:
Los prestamistas analizarán sus deudas existentes para asegurarse de tener suficientes ingresos para pagar todos sus préstamos, incluido el nuevo que está solicitando. Para hacerlo, calculan una relación entre la deuda y el ingreso , que les dice cuánto de sus ingresos mensuales son consumidos por los pagos mensuales.
Préstamo a valor:
Aunque es posible comprar con muy poco dinero, sus posibilidades de obtener la aprobación son mejores cuando realiza un pago inicial grande. Los prestamistas calculan una relación de préstamo a valor , que muestra cuánto está pidiendo prestado en comparación con cuánto vale la propiedad. Mientras menos preste, menor será el riesgo para su prestamista (porque pueden vender rápidamente la propiedad y recuperar todo su dinero).
Aprobación previa:
Lo mejor es saber cuánto puede pedir prestado mucho antes de comenzar a comprar casas (o préstamos). Una forma de hacerlo es obtener la aprobación previa de un prestamista. Este es un proceso preliminar donde los prestamistas evalúan su información de crédito y sus ingresos. Con esa información, pueden darle un monto máximo de préstamo que es probable que aprueben. Esto no significa necesariamente que esté aprobado, especialmente no para una propiedad en particular, pero es información útil y una carta de aprobación previa puede ayudarlo a fortalecer su oferta. Una vez que esté bajo contrato, los prestamistas examinarán más de cerca todo y emitirán una aprobación oficial (o rechazo).
Cuánto pedir prestado
Los prestamistas siempre le dicen cuánto puede pedir prestado, pero no discuten cuánto debe "pedir prestado". La responsabilidad recae en usted para decidir cuánto gastar en una casa, qué tipo de préstamo usar y qué tan grande de un pago inicial desea hacer (lo que afecta su relación préstamo / valor ). Todos estos factores determinan cuánto pagará cada mes y cuánto interés pagará durante la vigencia de su préstamo (préstamos más pequeños conducen a pagos mensuales más pequeños y menores intereses). Es arriesgado tomar prestada la cantidad máxima disponible, especialmente si prefiere tener algún "colchón" en su presupuesto mensual.
Dónde pedir prestado
Los préstamos hipotecarios están disponibles en varias fuentes diferentes. Obtenga cotizaciones de al menos tres prestamistas diferentes, y elija la que mejor funcione para usted.
Los corredores de hipotecas ofrecen préstamos de numerosos prestamistas. Tienen acceso a préstamos de múltiples bancos y otras fuentes de financiamiento, y lo ayudarán a seleccionar un prestamista en función de la tasa de interés y otras características. Los agentes hipotecarios pueden cobrarle una tarifa de originación que usted paga, o pueden ser pagados por el prestamista (o una combinación de ambos). Si no conoce a ningún corredor de hipotecas, solicite una recomendación a su agente de bienes raíces u otras personas de su confianza.
Los bancos y las cooperativas de crédito ofrecen préstamos a los clientes. Es necesario invertir el dinero en cuentas corrientes y de ahorro, y prestar ese dinero es una forma de invertir ese dinero . Estas instituciones también obtienen ingresos de tarifas de originación, intereses y otros costos de cierre.
Los prestamistas en línea pueden financiar préstamos ellos mismos (utilizando dinero de inversionistas, por ejemplo), o pueden funcionar como agentes hipotecarios. Estos servicios son convenientes porque puede manejar todo virtualmente y, a menudo, puede obtener presupuestos más o menos al instante.
Cada prestamista debe proporcionarle un Estimado de Préstamo , que le ayuda a comparar el costo de los préstamos de diferentes prestamistas. Lea atentamente estos documentos y formule preguntas hasta que comprenda todo lo que ve. El CFPB explica varias secciones de la Estimación de Préstamo para ayudarlo a comprender las características de su préstamo.
Programas de préstamos
Es posible obtener ayuda con su préstamo utilizando programas de préstamos del gobierno y organizaciones locales. Estos programas facilitan la aprobación, y algunos ofrecen incentivos creativos para hacer que la propiedad de la vivienda sea más asequible y atractiva. Además de comprar una casa, puede ser posible refinanciar con estos programas (incluso si debe más de lo que vale su casa ).
Los programas de préstamos gubernamentales se encuentran entre los más generosos. En la mayoría de los casos, un prestamista privado (como un banco) proporciona fondos, y el gobierno federal se compromete a reembolsar el préstamo si no lo hace. Hay una variedad de programas, y algunos de los más populares se enumeran a continuación.
Préstamos FHA:
Los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) son populares para los compradores de vivienda que desean realizar un pequeño pago inicial. Es posible comprar con tan solo un 3,5 por ciento de descuento, y son relativamente fáciles de calificar (si no tiene un crédito perfecto, por ejemplo). Conozca más sobre los préstamos de la FHA .
Préstamos VA:
Los veteranos, los miembros del servicio y los cónyuges elegibles pueden comprar una vivienda con un préstamo garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Estos préstamos le permiten pedir prestado sin requisito de seguro hipotecario y sin pago inicial (en algunos casos). Puede pedir prestado con un crédito menos que perfecto, los costos de cierre son limitados y el préstamo puede ser asumible (lo que le permite a otra persona hacerse cargo de los pagos si es elegible).
Los programas First-Time Homebuyer hacen que sea fácil tener su primera casa , pero vienen con condiciones. A menudo desarrollados por gobiernos locales y organizaciones sin fines de lucro, estos programas pueden ayudar con los pagos iniciales, la aprobación, las tasas de interés y más. Sin embargo, son difíciles de encontrar (y calificar), y pueden limitar cuánto puede obtener ganancias cuando vende su casa.
4 formas de ahorrar dinero
Los préstamos hipotecarios son caros, por lo que ahorrar incluso un poco (en términos porcentuales) puede generar cientos o miles de dólares en ahorros.
1. Compare precios
Una vez más, es esencial obtener al menos tres presupuestos de diferentes prestamistas, preferiblemente diferentes tipos de prestamistas (un corredor de hipotecas, un prestamista en línea y su cooperativa de crédito local, por ejemplo). Todo el mundo tiene precios diferentes, y aprenderá mucho en el proceso.
2. Mira la tasa
Cuanto más grande (y más largo) sea su préstamo, más importa su tasa. Usted paga intereses sobre el saldo de su préstamo año tras año, y esos costos de intereses pueden ser de decenas de miles de dólares. A veces tiene sentido pagar más por adelantado, incluso comprar "puntos" en su préstamo , si puede mantener una tasa baja a largo plazo.
3. Preste atención al seguro hipotecario
Si deposita menos del 20 por ciento, lo más probable es que tenga que pagar un seguro hipotecario. Este seguro no es para su beneficio: protege al prestamista en caso de que deje de hacer pagos y no puedan recuperar sus fondos, por lo que es mejor evitar este gasto. Evalúe formas alternativas de obtener un 20 por ciento y descubra cómo eliminar el seguro hipotecario lo antes posible. Con algunos préstamos, como los préstamos de la FHA, realmente no puede deshacerse de ese costo a menos que refinancie.
4. Administrar los costos de cierre
Cuando obtenga un préstamo hipotecario, tendrá que pagar numerosos gastos. Existen tarifas de solicitud, tarifas de verificación de crédito, tarifas de originación, costos de evaluación y más. Algunos prestamistas cobran costos más altos y más bajos, pero siempre termina pagando de una forma u otra. Tenga cuidado con los préstamos "sin costo de cierre" a menos que esté seguro de que solo estará en el hogar por un período corto.