Cómo se maneja una venta corta de principio a fin
El proceso de venta corta sigue siendo un misterio para muchas personas, incluso después de todos estos años, por lo que no hay motivo de alarma si no sabes exactamente cómo funciona el proceso de venta corta. Muchos agentes del comprador están confundidos; los compradores desconcertados están buscando dirección, y no todos los agentes de listas de venta corta saben cómo hacer una venta corta . Es de esperar que las personas que están en el negocio inmobiliario hayan aprendido una o dos cosas sobre el proceso de venta corta, pero lamentablemente, las ventas cortas no son una taza de té de todos.
Los fundamentos de una venta corta
Los bancos otorgan ventas en corto por dos razones básicas: el vendedor tiene dificultades y no hay suficiente capital en el hogar para pagar la hipoteca después de pagar los costos de venta.
Algunos ejemplos de dificultades son:
- Desempleo / ingresos reducidos
- Divorcio
- Emergencia médica
- Transferencia de trabajo fuera de la ciudad
- Bancarrota
- Muerte
El vendedor deberá preparar un paquete financiero para enviarlo al banco de venta corta. Cada banco tiene sus propias pautas pero, a excepción de Wachovia, que es la mejor venta corta en el mundo, el procedimiento básico es similar de banco a banco. El paquete de venta corta del vendedor probablemente consistirá en:
- Carta de autorización, que le permite a su agente hablar con el banco.
- Declaración de cierre preliminar
- Estado financiero completado o RMA
- Carta de dificultades del vendedor
- 2 años de declaraciones de impuestos
- 2 años de W-2s
- 30 días de talones de nómina
- Últimos 2 meses de estados de cuenta bancarios
- Análisis de mercado comparativo o lista de ventas comparables recientes
Escribir la oferta de venta corta y enviarla al banco
Antes de que un comprador escriba una oferta de venta corta , un comprador debe pedirle a su agente una lista de ventas comparables . Los bancos no están en el negocio de liberar sus obligaciones hipotecarias a un precio bajísimo. El banco querrá recibir algo cercano al valor de mercado.
El precio de venta en corto puede tener poca relación con el valor de mercado y, de hecho, puede tener un precio inferior a las ventas comparables para fomentar múltiples ofertas .
Algunas ventas en corto pueden comenzar antes de una oferta, pero la mayoría de las veces el banco iniciará el procedimiento al recibir una oferta de compra aceptada. Después de que el vendedor acepta la oferta, el agente de listado enviará los siguientes artículos al banco:
- Acuerdo de listado
- Oferta de compra ejecutada
- Carta de preaprobación del comprador, copia del cheque de dinero y prueba de fondos
- Paquete de venta corta del vendedor
Si el paquete está incompleto, el proceso de venta corta se retrasará. En este caso, el banco podría incluso destruir el paquete. Algunos empleados del banco muestran poca paciencia por los márgenes de error.
El proceso de venta corta en el banco
Los compradores pueden esperar mucho tiempo para obtener una respuesta del banco. Es imperativo que el agente del listado llame regularmente al banco y tenga notas detalladas sobre el proceso de venta en descubierto. Los compradores pueden cansarse tanto de esperar la aprobación de la venta corta que pueden sentir la necesidad de amenazar con cancelarla si no obtienen una respuesta dentro de un período de tiempo específico.
Ese tipo de actitud es contraproducente y no acelerará el proceso de venta corta. Si los compradores son del tipo con poca paciencia, tal vez una venta corta no es la mejor opción para ellos.
Además, un agente del comprador no puede hablar con el prestamista sin autorización, así que no le pida a su agente que llame al banco. No funcionará
Lo que sigue es un típico proceso de venta corta en el banco:
- El banco acusa recibo del archivo. Esto puede tomar de 10 días a un mes.
- Se asigna un negociador. Esto puede tomar 2 o 3 a 30 días.
- Se ordena un BPO . El banco probablemente se negará a compartir los resultados del BPO.
- Se puede asignar un segundo negociador. Esto puede tomar otros 30 días.
- El archivo se envía para su revisión según el PSA . Esto puede tomar de 2 semanas a 30 días.
- El banco puede entonces solicitar que todas las partes firmen una declaración jurada de plena competencia .
- El banco emite una carta de aprobación de venta corta .
- El comprador cancela
Lancé esa última línea porque a veces he tenido que vender mis ventas cortas de Sacramento 3 o 4 veces antes de que un comprador se quede con la transacción.
Los compradores se enojan y molestan porque el proceso de venta corta puede ser tan largo que a veces se cancelan sin avisar a nadie, y mucho menos a su agente. Algunas ventas cortas obtienen aprobación en 2 a 8 semanas. Otros pueden tomar de 90 a 120 días, en promedio. La duración de la venta corta generalmente depende del inversionista, no del banco.
Un agente de venta corto puede ayudar a acelerar el proceso de venta corta manteniéndose en la parte superior del archivo y exigiendo cuentas al banco. Es imperativo consultar con el banco al menos una o dos veces por semana. También es necesario reconocer el comportamiento de los negociadores incompetentes y solicitar un reemplazo. Nunca tengas miedo de escalar.
Cruce los dedos, el negociador quiere que el archivo termine tanto como usted. A menudo, enviar paquetes completos por adelantado también puede ayudar a acelerar el proceso.
Consejo: Gran parte del tiempo, el agente de listados tendrá una idea de cuándo llegará la aprobación después de que el archivo se envíe para su revisión final. En ese momento, es posible que los compradores quieran comenzar el proceso de préstamo, por lo que tienen una ventaja inicial en caso de que el banco permita solo 2 semanas para cerrar.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.