¿Te preguntas cómo puede suceder eso? ¿Cómo puede un banco emitir una carta de preaprobación que es una gran mentira? Muy facilmente. Excluyen cierta información en la carta y hacen que esas excepciones sean contingencias.
Además, no todas las cartas de preaprobación son una preaprobación real. Existe una diferencia entre una carta de precalificación, conocida como precalificación, y una carta de aprobación previa.
Las diferencias entre una carta de precalificación y de preaprobación
Una precalificación, que suele ser el tipo de cartas de aprobación previa que un corredor de hipotecas podría emitir, establece los siguientes tipos de documentación:
Carta de Precalificación:
- El prestatario ha solicitado un préstamo.
- El informe de crédito ha sido verificado.
- Con base en la información suministrada, el prestatario está calificado para comprar una casa a un precio máximo predeterminado.
Carta de aprobación previa:
- El prestatario ha completado una solicitud de préstamo.
- Los puntajes de crédito son tirados y suficientes.
- El empleo ha sido verificado.
- Los prestatarios han presentado documentación de respaldo, como declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.
- El prestatario está preaprobado para comprar una casa a un precio máximo predeterminado, en espera de una evaluación y una póliza de título .
Puede ver que una verdadera carta de aprobación previa tiene mucho más peso. Pero también está sujeto a la suscripción final y no es una garantía. Es subjetivo y depende de más documentación y escrutinio.
Por qué un banco de venta corta pediría una aprobación previa
El banco de venta corta, antes de aprobar una venta corta, tiene un largo proceso por recorrer.
El banco contratará a un agente de BPO para evaluar el valor de la propiedad. Asignará un negociador. Podría llevar semanas o meses llegar a una decisión sobre la venta corta.
Aquí hay algunos hechos sobre ventas cortas a considerar:
- La venta corta es un privilegio, no es un derecho de ninguna de las partes.
- El banco generalmente tiene pocos incentivos para aprobar la venta en descubierto.
No solo el vendedor y la propiedad en general necesitan calificar para la venta en descubierto , el prestatario debe estar calificado para comprar la casa. El banco que está procesando la solicitud para la venta en descubierto quiere una prueba definitiva de que el comprador es capaz y está calificado para cerrar.
La verdad es que después de trabajar en una venta corta durante semanas, tal vez meses, es una gran decepción y una pérdida de tiempo si el banco descubre al final que los compradores no pueden cerrar. Cuando se llega al límite y a la suscripción, a veces el préstamo del comprador explotará. Algunas de las cosas que hacen que el comprador sea rechazado podrían haber sido corregidas o detectadas al principio, pero no lo fueron.
Esto se debe a que no existe suficiente regulación sobre la emisión de cartas de aprobación previa, y no todos los prestamistas usan procedimientos estándar. Por ejemplo, generalmente se requiere un puntaje FICO de 720 como mínimo para un préstamo convencional.
Pero los principales prestamistas que otorgan préstamos convencionales a menudo prefieren un mínimo FICO más alto de 740 para otorgar una tasa de interés atractiva al prestatario.
Si un prestatario cree que el prestamista ofrecerá su mejor tarifa para un FICO de 720, existe un potencial de conflicto que podría causar que la transacción se cancele o que el prestatario sea rechazado. El banco de venta en corto simplemente quiere verificar la información por sí mismo y tomar su propia determinación en cuanto a si el comprador está completamente calificado.
Es contra las regulaciones de RESPA que un banco exija que un prestatario obtenga un préstamo de ese banco. Sin embargo, es perfectamente aceptable que un banco solicite una carta de aprobación previa de su propio banco antes de aprobar al prestatario para la venta en descubierto o permitir que el prestatario compre su propia casa de propiedad del banco.
A veces, un banco permitirá que un prestatario presente un DU (suscripción de escritorio) en lugar de una carta de aprobación previa.
Vale la pena preguntar.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.