Cómo hacer que el banco de venta corta apruebe las tarifas de liquidación
¿Qué es un HUD? ¿Por qué los bancos quieren un HUD?
El HUD-1 es un documento RESPA que detalla de manera uniforme todos los débitos y créditos en una transacción de bienes raíces. Un HUD es en realidad para el beneficio del comprador.
No es para el beneficio del banco de venta corta y realmente no es un negocio del banco de venta corta, aparte de los honorarios deducidos del precio de venta. En todo caso, el HUD involucra al banco del comprador, no al banco del vendedor.
Pero eso no impide que un banco de venta en corto lo solicite y exija cambios durante su proceso de aprobación. Afortunadamente, no todos los bancos requieren la aprobación de HUD. Por ejemplo, muchos titulares de derechos menores no aprueban HUD. Esto se debe a que la mayoría de los titulares de derechos prendarios menores solo se preocupan por el monto del cheque que se les paga.
El precio de venta, quién paga qué y cuánto se paga la comisión, los segundos titulares de derechos son bastante laxos. No es lo mismo al revés. El titular del gravamen principal se preocupa mucho de cuánto se paga al acreedor hipotecario menor, y quién lo paga. Hay algunas circunstancias en las que los segundos prestamistas intentan conseguir que los vendedores cometan fraudes hipotecarios . Eso es porque los segundos prestamistas sospechan que los primeros prestamistas rechazarán el HUD si el vendedor les paga grandes cantidades de dinero, por lo que le dicen a los vendedores que infrinjan la ley.
Lo que los bancos examinan en un HUD para una venta corta
El número obvio y más importante en un HUD es el precio de venta. A veces, un banco puede decir que necesita obtener una cierta cantidad, y esa cantidad neta podría ser mayor que la red en el HUD. En ese tipo de situaciones, la mejor forma de obtener más dinero del banco es pedirle al comprador que aumente el precio de compra.
Los precios de compra que los bancos aprueban rara vez se basan en una tasación en toda regla. Con tanto dinero en juego, uno pensaría que un banco querría contratar un tasador independiente para evaluar el valor. Sin embargo, la mayoría de los bancos le pagan a un agente inmobiliario aleatorio, ni siquiera necesariamente a un especialista del vecindario , para darle al banco una rápida y sucia opinión de valor que llaman BPO . Pagan $ 50 a $ 100 por un BPO. Este es un excelente ejemplo de ser tonto y tonto como solía decir tu madre.
Esta es la razón por la que muchos agentes de venta a corto precio de una venta corta de la misma manera que un agente de BPO asignará valor porque no quieren pelear con el banco de venta corta. No importa si el precio de venta es de mercado siempre que esté en línea con el BPO.
Luego, el banco examinará las otras tarifas cobradas al vendedor en el HUD. Puede preguntarse quién es el vendedor de una venta corta , y esa persona es el vendedor. El banco simplemente aprueba las tarifas que el vendedor pagará. Las tarifas normales para los costos de cierre de un vendedor son:
- Comisión a los agentes inmobiliarios / agentes
- Tasas de título y fideicomiso
- Tasas de transferencia
- Grabación, notario, preparación de documentos y tarifas por cable
- Sellos de documentos
- Delincuentes impuestos a la propiedad
- Proracciones fiscales
- Pagos descontados a los tenedores de bonos junior
- Tarifas de HOA, si hay alguna
- Crédito del comprador por los costos de cierre
Tipos de tarifas que los bancos de venta corta rechazan en un HUD
De vez en cuando, un banco acepta pagar un informe de plagas o una garantía de la casa, pero rara vez. Los bancos casi nunca pagan las reparaciones en una venta corta . También es muy inusual que un banco pague tarifas morosas de HOA o de UCC.
Si el banco no autoriza una cierta tarifa, por ejemplo, si quiere reducir la tarifa de custodia de $ 1,500 a $ 500, ¿qué ocurre con el saldo? Alguien tiene que pagar esa tarifa. Podría ser el vendedor o podría ser el comprador. El fideicomiso podría decidir reducir su tarifa, pero eso es poco probable.
Probablemente el mayor problema involucrado en un HUD de venta corta es el hecho de que muchos negociadores no saben cómo leerlos. No entienden que los créditos del vendedor en un HUD no siempre son un crédito para el comprador.
Los cambios en RESPA requieren que los honorarios reflejados en la estimación de buena fe del comprador se muestren como un crédito al comprador si son pagados por el vendedor. Lo que los negociadores no se dan cuenta es que también se muestran como un débito, lo que elimina el crédito del comprador. Intenta explicarlo a un empleado de $ 8 por hora.