Un lector pregunta: Nos hemos mantenido lejos de comprar ventas en corto porque escuchamos que tardan demasiado y es posible que no sean aceptados. Pero ahora estamos calculando que todos los buenos precios son para ventas cortas. Estamos pensando que tal vez deberíamos considerar hacer una oferta en una venta corta. Pero no sabemos por dónde empezar. ¿ Cuántas ofertas podemos hacer? ¿No deberíamos hacer un montón de ofertas en caso de que algunos no pasen? ¿Y cuánto bajo el precio de lista podemos ofrecer para comprar una venta corta? "
Respuesta: El precio de oferta para una venta corta a menudo es muy confuso para los compradores. No estás solo con tus preguntas. Muchos compradores de venta corta sienten que ellos y sus agentes son como ciegos que guían a los ciegos, y de alguna manera lo son. Eso es porque hay tantos componentes para una venta corta. Tiene razón en que no todas las ventas cortas se cierran .
El precio de lista de una venta corta
La mayor pregunta en una venta corta es el precio. ¿Qué tan realista es ese precio de lista? Para empezar, si el vendedor no califica para hacer una venta corta, el precio de lista no es relevante. Eso es porque los vendedores que no califican para una venta corta pueden encontrar que su venta corta es rechazada. En esos casos, el banco no aprobará la venta en descubierto, incluso si estuviera dispuesto a pagar el valor de mercado.
No puede colgar su sombrero en el precio de lista de una venta corta. Lo único que le dice un precio de lista es cuánto se necesita para que el vendedor firme un contrato de compra y, a veces, ni siquiera lo hacen.
Por ejemplo, en mi MLS, los agentes de listado deben informar a los agentes del comprador si el vendedor no aceptará el precio de lista, pero no todas las empresas de MLS requieren esa divulgación.
Si el precio de lista es demasiado bajo, el banco rechazará la venta corta . Además, un precio de lista bajo podría ser una estrategia utilizada por el agente de la lista y el vendedor para atraer ofertas múltiples en la venta corta .
En resumen, el precio de lista de una venta corta podría significar muy poco, si es que nada.
Cómo calcular un precio de oferta para una venta corta
Tendrá que pensar como un agente de BPO . Excepto por algunos tipos de ventas cortas, los bancos generalmente no pagan una tasación. Es como cortarse la nariz para fastidiar tu cara, pero los bancos quieren ahorrar un poco de dinero. Tampoco dan suficiente crédito al conocimiento y la experiencia que poseen los tasadores inmobiliarios. Tienden a pensar que cualquier cuerpo caliente puede evaluar un hogar, y esa suposición sería incorrecta.
No tendríamos este problema si los bancos confiaran en los agentes de listado de venta corta pero no lo hacen, y con buena razón . El agente de listado de venta corta representa al vendedor, no al banco. El agente de listado de venta corta también quiere vender rápidamente esa casa. El precio que el agente de venta corta considera que es el valor de mercado podría ser justo en la nariz o podría ser engañosamente bajo.
Entonces, el banco de venta corta contratará a un agente de BPO y le pagará a ese agente menos de $ 100 para producir un BPO. Ese agente podría ser un agente local o el agente podría vivir fuera del área. Es la suerte del sorteo. Pero muchos agentes BPO verán las ventas comparables vendidas dentro de un radio de 1/2 milla de la propiedad del sujeto.
Compararán pies cuadrados similares y edades. Puedes hacer lo mismo.
Los diferentes tipos de precios de oferta para una venta corta
Si bien existen varias formas de calcular el valor de mercado, no todos los agentes de BPO utilizan todas las herramientas disponibles para un agente. Un agente de BPO solo puede considerar los últimos 3 meses de casas vendidas más cercanas a la propiedad en cuestión. El agente puede ignorar la ubicación, la condición, los factores únicos y las tendencias, como los precios más bajos en las listas activas y pendientes.
Aquí están los diversos tipos de precios de oferta de venta corta y por qué son diferentes:
- Precio de lista para una venta corta. Este es el precio acordado por el agente de listado y el vendedor. Se usa para atraer una oferta. Puede ser alto; puede ser bajo; puede ser justo en el dinero.
- Precio de venta corta del agente de BPO. Este precio a menudo se calcula estadísticamente, pero sin una inspección interior es básicamente inútil. Incluso con una inspección interior, los precios de BPO no siempre son correctos, principalmente porque el agente podría no funcionar en el vecindario. Pero este es el precio de oferta que aceptará el banco de venta corta.
- Opinión del agente del comprador local sobre el valor. Un especialista en vecindario es probablemente su segunda mejor opción para obtener una opinión honesta sobre el valor de mercado. Este agente sabrá la historia y las tendencias de la compra de una casa en ese vecindario en particular. Si este precio es más alto que un valor de BPO, si ofrece un precio en algún lugar cercano a este valor se basa en gran parte en lo mal que desea el hogar y si enfrenta ofertas competitivas.
- La opinión de un tasador local sobre el valor de mercado. Una tasación le costará entre $ 300 y $ 500, en promedio, pero un tasador profesional con experiencia en la evaluación de hogares en ese vecindario debe producir una opinión válida de valor. Aún así, es solo la opinión de una persona.
- La evaluación del prestamista del comprador de la venta corta. Este tipo de evaluación se realiza a través de un grupo de evaluación , y el evaluador puede o no tener experiencia y no conocer el vecindario. Gracias a la resaca causada por HVCC , es básicamente una evaluación para validar la oferta, no para validar el valor real de mercado.
En pocas palabras , el truco para elegir el precio de oferta de una venta corta es averiguar cuánto deseará el banco, según la opinión de valor del agente de BPO. Su precio de oferta debe ser razonable. El banco puede o no permitir un descuento por esperar la aprobación de venta en descubierto . Tenga en cuenta, sin embargo, que ni su precio de oferta ni el precio del agente de BPO podrían tener ninguna base en el valor de mercado. La cantidad que paga y el valor de mercado pueden ser dos cosas distintas.
Solo prepárese para una contraoferta del banco si el precio de su oferta es demasiado bajo.
Para responder a su pregunta sobre ofertas de compra múltiples . Debería hablar con su abogado sobre las trampas y desventajas legales para escribir múltiples ofertas para una venta corta cuando no puede permitirse comprarlas todas. Generalmente, los agentes éticos desalientan esa práctica a menos que el comprador revele ese hecho en la oferta.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.