Un buceo profundo
Has estado viendo las casas con tu corredor por meses y finalmente has encontrado la casa, la propiedad y el vecindario que te parecen perfectos. El vendedor ha publicado el precio de venta y ahora es el momento de hacer una oferta o transmitirle al vendedor que está realmente interesado.
La oferta puede ser menor, igual o incluso mayor que el precio solicitado, en función de las condiciones del mercado.
Es el comienzo de las negociaciones, un proceso que podría continuar durante varias rondas. Finalmente, usted y el vendedor acuerdan un precio. Ahora es el momento de "ir a contrato". Lo que algunos agentes también llaman "por contrato".
El contrato de compra de bienes inmuebles
También conocido como un contrato para comprar bienes inmuebles o un acuerdo de compra residencial, un contrato de compra de bienes raíces es un acuerdo vinculante y bilateral entre dos o más partes con capacidad legal para la compra, intercambio u otro medio de transporte de bienes inmuebles. El contrato se basa en una "consideración" legal. La consideración es lo que se intercambia por los bienes inmuebles y, más comúnmente, es dinero. La consideración también podría ser otra propiedad a cambio, o una promesa de realizar (es decir, una promesa de pago).
El Estatuto de Fraudes de los Estados Unidos exige que los contratos de bienes raíces sean por escrito y sean firmados por ambas partes (comprador y vendedor).
Los batidos de mano son una cosa del pasado. Hay plantillas y formularios disponibles, pero siempre debe considerar consultar a un abogado con experiencia en bienes raíces o un agente de bienes raíces.
El contrato de compra de bienes raíces, entre otros detalles, contendrá:
- Identificación de las partes, la propiedad inmobiliaria y el precio de compra acordado
- Los detalles esenciales, derechos y obligaciones del contrato
- Las contingencias o condiciones que deben cumplirse
- La condición de la propiedad, lo que está incluido y lo que no está incluido
- El monto del depósito
- Los costos de cierre y quién paga qué
- La fecha prospectiva de cierre
- La firma de cada parte
- Términos de posesión
Contingencias
La lista de contingencias puede incluir:
- Obtener una hipoteca (o financiamiento del propietario)
- Obtener una tasación (que puede ser requerida por la compañía hipotecaria)
- Tener una inspección profesional
- La necesidad de otra venta (por ejemplo, debo vender mi casa antes de poder comprar la suya)
Depósito de Earnest Money
Por lo general, un depósito se realiza cuando el comprador firma el contrato, que se mantiene en custodia por un tercero, por ejemplo, el abogado de bienes raíces del vendedor o la compañía de títulos hasta el cierre. Por lo general, es una fracción del precio de venta y se especifica en el contrato. El depósito de devengo es un crédito hacia el precio final de compra negociado.
¿Qué pasa si el comprador quiere salir?
Esta es una consideración seria y puede resultar en la pérdida de su depósito, o lo que es peor, en una demanda por desempeño específico o por la finalización del contrato. Si siente que tiene que salir, el mejor momento es mientras se cumplen las contingencias.
Las contingencias son fugas de escape y se pueden usar legítimamente, pero no realmente con el propósito de que el comprador tenga frío . No hay contingencia para los pies fríos.
La "salida" más común se debe a las contingencias de financiación. Si el comprador intenta, de buena fe, obtener una hipoteca y es rechazado, el contrato se cancela y nadie tiene la culpa. Muchas cosas pueden salir mal en la suscripción. El hecho de que un comprador sea preaprobado por un prestamista no significa que el comprador saldrá exitosamente de la suscripción.
Otra salida común es la contingencia de inspección. Si la inspección presenta defectos, y todos lo hacen, y el comprador considera que las deficiencias son demasiado difíciles de tratar, o el comprador y el vendedor no pueden llegar a un acuerdo sobre la reparación de los defectos, las partes pueden cancelar el contrato, y nadie es culpable
En algunas partes del país, las inspecciones de viviendas se completan antes de ejecutar un contrato de compra final, por lo que una inspección puede no ser una contingencia del contrato de compra.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.