¿Sería más probable que los compradores tuvieran una estimación del valor de un tasador?
Razones por las que una evaluación rara vez ayuda cuando se vende una casa
- Para empezar, los tasadores son profesionales en cualquier profesión, algunos son excelentes y otros no pueden encontrar una propiedad con dos mapas y una linterna. Las evaluaciones no son una garantía de valor. Algunas veces, una evaluación ni siquiera es una estimación de valor. En algunos estados, los tasadores podrían no tener licencia. A menos que un vendedor tenga experiencia de primera mano con un tasador en particular, no hay forma de sentirse completamente seguro de que la evaluación será precisa.
- Los tasadores pueden cometer errores. Si el tasador no está familiarizado con un vecindario o sus caprichos que podrían restarle valor, la evaluación puede ser incompleta. El método utilizado por muchos tasadores para establecer el valor de mercado es comparar casas similares en condiciones similares que se vendieron recientemente. A veces, los agentes eliminan las fotografías después del cierre de la MLS . Si el tasador no ha visto el interior de la casa, el tasador podría usar inconscientemente una vivienda que necesita reparación como una venta comparable a una casa actualizada.
- Los tasadores no siempre pueden encontrar todos los datos requeridos. Probablemente reciba al menos una llamada por semana de un tasador preguntándome sobre mis ventas recientes. Los tasadores quieren saber si hubo algo inusual en el hogar, si el vendedor pagó los costos de cierre del comprador o si hubo concesiones especiales. No todos los agentes de bienes raíces están disponibles para responder este tipo de preguntas y no todos los evaluadores preguntan, además de que los principales agentes de producción podrían no recordar los detalles de cada transacción.
- Los tasadores pueden diferir en el valor entre sí, incluso los tasadores expertos no siempre estarán de acuerdo. Pídales a 3 tasadores una opinión de valor, y lo más probable es que obtengan 3 opiniones diferentes. Es por eso que los vendedores a veces piden a 3 agentes de bienes raíces una opinión valiosa y terminan cometiendo el peor error del vendedor cuando eligen al agente que ofrece el precio más alto.
Cómo los compradores evalúan viviendas en venta
El precio del hogar es parte del arte y parte de la ciencia. Cuando los agentes de bienes raíces preparan un análisis de mercado comparativo, estamos tratando de determinar cuánto va a pagar un comprador por el hogar y el precio al que el comprador del prestamista evaluará. Estos valores pueden ser dos números diferentes.
A veces los compradores se sienten muy confundidos cuando compran una casa. Por lo general, comparan los valores entre las casas que visitaron, por lo que realmente no saben cómo determinar el valor cuando las únicas casas que ven son las casas en venta. Saben lo que otros vendedores están pidiendo por sus casas, pero a menudo no saben qué casas en el vecindario vendieron recientemente y por cuánto.
Si reciben ventas comparables, los compradores generalmente no tienen suficiente conocimiento de tasación para saber cómo ajustar las variaciones entre las viviendas. Podrían tratar de comparar una casa con una piscina y las mejoras a una casa en un terreno más pequeño sin piscina y con necesidad de trabajo y no tienen ni idea de cómo calcular la diferencia en términos monetarios. Para colmo de males, su agente probablemente tampoco lo sepa.
Por ejemplo, a un comprador se le puede decir que la casa de al lado se vendió por $ 300,000. Eso sería suficiente para hacer que el comprador crea que debería poder ofrecer $ 300,000 para la casa a la venta al lado.
Sin embargo, la casa a la venta junto a esa casa podría tener un dormitorio y baño adicionales, lo que significaría que probablemente podría valer más. ¿Cuánto vale un dormitorio y baño extra? Los compradores no saben.
Los compradores a menudo toman una decisión sobre el precio en función de las casas que compiten en venta. Si recorren una casa que es demasiado costosa , por ejemplo, eso hará que las viviendas a precios razonables parezcan una ganga. También pueden preguntarle a su agente de bienes raíces cuánto deben pagar, y el agente podría decir, por ejemplo, que la relación promedio precio-vendido-a-lista es 98%, por lo que el agente podría sugerir una reducción del 2% del precio .
Los compradores no deberían preguntarle a un agente inmobiliario cuánto ofrecer por un hogar. La mayoría de los agentes se sienten incómodos al sugerir un precio de oferta ya que no es su hogar y algunos de ellos, detesto admitirlo, no están calificados para responder.
Un comprador debe pedirle a un agente de bienes raíces que brinde al comprador información suficiente para que el comprador pueda tomar una decisión informada.
Más razones por las cuales una tasación pagada por el vendedor podría ser inútil
Una de las principales razones por las que una tasación pagada por el vendedor antes de incluir una vivienda es probable que sea una pérdida de dinero para el vendedor se debe al hecho de que el comprador podría no confiar en la tasación. El comprador podría pensar que el vendedor persuadió al tasador para que llegara a un valor más que fácil de justificar porque los compradores a menudo son sospechosos. Los compradores tienden a sentir sospecha porque se sienten incómodos en un entorno extraño, más que porque algo no funciona bien.
Además de esto, el prestamista del comprador NO aceptará la tasación del vendedor. El comprador aún tendrá que pagar una tarifa por separado para una tasación para obtener financiamiento. Además, también es muy probable que el prestamista del comprador requiera una tasación adicional, justo antes del cierre, para verificar la precisión de la primera tasación. Porque los prestamistas están sabiendo que no todas las evaluaciones, especialmente desde la implementación de HVCC , son precisas. Sin mencionar, desde el colapso del mercado de 2008, los prestamistas hoy en día se dan cuenta de que una buena tasación es simplemente una buena estimación del valor y las estimaciones pueden variar.
Si bien la estimación de valor de un agente de bienes raíces no es una tasación y no debe interpretarse como tal, generalmente los agentes de cotización pueden hacer un buen trabajo al calcular el precio de cotización basado en las ventas comparables y el movimiento del mercado. Es una de las razones por las que ganamos mucho dinero.