Por qué necesita tasar su casa correctamente
Por otro lado, no se preocupe por fijar un precio demasiado bajo porque las viviendas con precios inferiores al valor de mercado a menudo recibirán múltiples ofertas , lo que aumentará el precio al mercado.
El precio se basa en la oferta y la demanda. Es parte del arte y parte de la ciencia, y no hay dos agentes que valoren la propiedad de la misma manera. Algunos agentes son mucho mejores para descubrir cómo valorar su casa que otros. La experiencia importa
Tire de listados y ventas comparables
- Mire cada casa similar que fue o está en la lista en el mismo vecindario en los últimos tres meses. Los Tasadores no usan comps de más de 3 meses.
- La lista debe contener casas dentro de un 1/4 de milla a 1/2 milla y no más, a menos que haya solo un puñado de comps en las cercanías generales o que la propiedad sea rural.
- Preste atención a las líneas divisorias del vecindario y las barreras físicas, como calles principales, autopistas o ferrocarriles, y no compare el inventario desde el "otro lado de las vías". Donde vivo en el barrio de Land Park en Sacramento, por ejemplo, las casas idénticas al otro lado de la calle pueden variar en $ 100,000. Las percepciones y la deseabilidad tienen valor.
- Compare pies cuadrados similares, dentro de una varianza del 10% de arriba o abajo de la propiedad del sujeto, si es posible.
- Edades similares. Un vecindario podría consistir en casas construidas en la década de 1950 junto a otro anillo de construcción de la década de 1980. Los valores entre los dos serán diferentes. Compara manzanas con manzanas
- Honestamente evaluar la deseabilidad. Si tiene la suerte de poseer una casa de ensueño que hará que los compradores se desmayen al entrar, puede salirse con la suya con una prima.
Comps vendidos
- Extraiga el historial de listados caducados y retirados para determinar si alguno fue retirado del mercado y vuelto a cotizar. Si es así, agregue esos días en el mercado a estos períodos de tiempo de listado para llegar a una cantidad real de días en el mercado.
- Compare el precio de lista original con el precio de venta final para determinar las reducciones de precio .
- Compare el precio de venta final con el precio real de venta para determinar las proporciones. En un mercado de vendedores, es común que las casas se vendan por más del 100% del precio de lista. En general, las viviendas se venden por precio de lista o menos en el mercado de compradores.
- Ajuste los precios para variaciones de tamaño de lote, configuración y comodidades / actualizaciones.
Retirada y vencida listados
- Busque patrones de por qué estas casas no se vendieron y los factores comunes que comparten.
- ¿Qué corretaje tenía el listado: una compañía que normalmente vende todo lo que enumera o era una agencia de descuento que no hubiera gastado dinero en comercializar la casa ?
- Piense en los pasos que puede seguir para evitar que su casa se convierta en una lista vencida .
Ventas pendientes
- Dado que estas son ventas pendientes , los precios de venta se desconocen hasta que se cierren las transacciones; pero eso no impide que nadie llame a los agentes del listado y les pida que se lo digan. Algunos lo harán. Algunos no lo harán.
- Tome nota de los días en el mercado, lo que puede tener una relación directa con el tiempo que tomará antes de ver una oferta.
- Examine el historial de estos listados para determinar las reducciones de precios.
Listados Activos
- Esto solo importa a medida que se comparan con su lista, pero tenga en cuenta que los vendedores pueden pedir lo que quieran.
- Para ver lo que verán los compradores, recorre estas casas. Tome nota de lo que le gusta y lo que no le gusta, la sensación general que experimenta al ingresar a estos hogares. Si es posible, recree esos sentimientos de recepción en su propio hogar.
- Estas casas son tu competencia. Pregúntese por qué un comprador preferiría su casa sobre cualquiera de estos y ajuste su precio en consecuencia.
Comparaciones de costos de pies cuadrados
- Recuerde que después de recibir una oferta, el prestamista del comprador ordenará una tasación, por lo que querrá comparar casas de pies cuadrados similares.
- A los tasadores no les gusta desviarse más del 25% y prefieren mantenerse dentro del 10% de los cálculos de pies cuadrados netos. Si su casa tiene 2000 pies cuadrados, las casas comparables son aquellas de 1800 a 2200 pies cuadrados.
- El costo promedio de un pie cuadrado no significa que puedas multiplicar tu cantidad de pies cuadrados por ese número a menos que tu hogar tenga un tamaño promedio. El precio por pie cuadrado aumenta a medida que el tamaño disminuye y disminuye a medida que aumenta el tamaño, lo que significa que los hogares más grandes tienen un costo de pie cuadrado más pequeño y los hogares más pequeños tienen un mayor costo de pie cuadrado.
Precio dependiente del mercado
- La misma casa, tres precios diferentes. Después de haber recopilado todos sus datos, el siguiente paso es analizar los datos en función de las condiciones del mercado. Para propósitos de comparación, digamos que las últimas tres ventas comparables en su vecindario fueron de $ 250,000. En un mercado de compradores , el precio de venta puede permitir cierto margen de maniobra para la negociación, pero ser lo suficientemente fuerte (cerca de la última venta comparable) para atraer a un comprador a recorrer su casa. Para vender en este mercado, es posible que deba ponerle un precio a su casa de $ 249,900, liquidando $ 245,000.
- En un mercado de vendedores, es posible que desee agregar un 10% más a la última venta comparable. Cuando hay poco inventario y muchos compradores, puede pedir más que la última venta comparable y probablemente la obtenga. Entonces esa casa de $ 250,000 podría venderse a $ 265,000 o más.
- En un mercado equilibrado o neutral , es posible que desee establecer inicialmente su precio en la última venta comparable y luego ajustar la tendencia del mercado. Por ejemplo, si la última venta cerró hace tres meses, pero el precio promedio ha subido más de 1% por mes, el precio de $ 254,500 tendría sentido.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.