Un lector pregunta: "Siento que hice todas las cosas incorrectas. Compré esta propiedad de alquiler en la cima del mercado. Lo refinanciaron dos años más tarde y agregué una habitación adicional, pensando que mi esposa y yo nos retiraríamos allí algún día. Bueno, ese día ha llegado y ahora es un hogar bajo el agua . Le debo más de lo que vale. ¿Puedo vender mi propiedad de inversión en descubierto? "
Respuesta: Algunas personas piensan que la opción de venta corta está limitada solo a una residencia personal. Probablemente asuman esto porque hay muchos problemas con ciertos tipos de prestamistas sobre si una persona ocupa el hogar o no ocupa el hogar, pero eso tiene poco que ver con la mayoría de las ventas en corto. Incluso las pautas para una venta corta tradicional de HAFA desde febrero de 2011 permiten considerar una residencia personal vacante siempre que el hogar no haya permanecido vacío durante 12 meses o más.
En California, recientemente vendimos un edificio de apartamentos de unidades múltiples para un vendedor sin juicio de deficiencia y una liberación completa de responsabilidad . Gran parte de las calificaciones dependerán de lo siguiente:
- Su tipo de préstamo
- Su prestamista
- Leyes estatales
- Tipo de propiedad
- Razón de dificultad
No siempre es necesario tener dificultades financieras o de otro tipo para hacer una venta corta. Algunas instituciones de crédito, como Bank of America , por ejemplo, son muy pro venta corta.
Bank of America tiene varios programas de venta corta disponibles que implican poca o ninguna dificultad. Algunos de estos programas le pagan para hacer la venta en descubierto, pero generalmente no en lo que respecta a una propiedad de inversión.
Preparación para una venta corta en una propiedad de inversión
Lo primero que debe hacer es escribir una carta de dificultades .
Me doy cuenta de que acabo de decir que no siempre es necesario mostrar una dificultad, y eso es cierto. Pero aún podría necesitar presentar una carta de dificultades. Es posible que deba solicitar la venta corta y el diseño por qué lo necesita.
Aquí hay otros documentos que el prestamista podría solicitar:
- Análisis de mercado comparable. Su agente puede preparar un CMA para la entrega al banco para corroborar el valor. El banco probablemente todavía ordenará su propio BPO . Sin embargo, la CMA otorgará credibilidad a su solicitud.
- Declaración de impuestos federales. Todos los horarios y páginas. Si posee otras propiedades de inversión que se reflejan en sus declaraciones de impuestos, podría ser un buen momento para considerar todas las ventas al descubierto todas a la vez.
- W2, 1099 u otra prueba de ingresos. Estos son documentos que acompañan a su declaración de impuestos.
- Talones de nómina . El banco de venta corta a menudo quiere ver una prueba de sus ingresos actuales y sus números del año hasta la fecha.
- Extractos bancarios . Páginas completas de los últimos dos meses de cada cuenta bancaria, incluidos los fondos de jubilación. Es muy raro que un banco solicite una contribución del vendedor de fondos de jubilación.
- Acuerdo de listado Este es el acuerdo entre usted y su agente de bienes raíces para vender su propiedad.
- Contrato de compra. El contrato de compra contendrá todos los términos y condiciones aplicables a la venta de su propiedad, incluido el tipo de financiamiento, si corresponde, el pago inicial y el precio de venta.
- Prueba del comprobante del comprador y / o carta de preaprobación . Su prestamista querrá ver que el comprador esté calificado y pueda completar la transacción.
- Declaración de cierre estimada o HUD-1. La red de fondo importa más. Los gastos no típicos probablemente no se permitirán.
Beneficios de vender en corto una propiedad de inversión
Me he dado cuenta de que a veces los prestamistas son más indulgentes con los vendedores de una propiedad de inversión que cuando tratan con vendedores de una residencia personal. Pensarías que sería al revés, pero no lo es. Sospecho que eso se debe a que la mayoría de las inversiones se retienen por flujo de caja o posible apreciación. Por lo tanto, si una propiedad está al revés, probablemente no esté fluyendo en efectivo y no se considera una inversión a los ojos del inversionista.
Sin embargo, si una residencia personal está boca abajo, sigue siendo su hogar.
Muchas personas no compran una casa para una inversión cuando se compra como el lugar principal de residencia. Por lo tanto, los bancos tienen en cuenta otros factores cuando venden en corto una residencia. Por lo general, estar bajo el agua no es razón suficiente para vender en descubierto una residencia principal.
Los vendedores parecen estar más ansiosos de vender una casa bajo el agua cuando ya no fluye y está boca abajo. Si el banco requiere una contribución del vendedor, es más probable que los inversionistas estén en posición de pagarlo porque entienden el pago de un flujo de efectivo negativo.
Hacer una venta corta para una propiedad de inversión a menudo es más rápido y más fácil. El acierto de un informe de crédito sin un juicio de deficiencia es generalmente algo menor que el límite para acreditar una ejecución hipotecaria.
Peligro de vender una propiedad de inversión como una venta corta
Al igual que con cualquier venta corta, busque asesoramiento legal y fiscal antes de aceptar la venta en descubierto. Debido a que el hogar no es su residencia, que puede recibir un trato preferencial, puede estar sujeto a impuestos sobre la diferencia entre su base y el precio de venta.
También podría estar sujeto a una deficiencia del préstamo, que es la diferencia entre cuánto debía y la cantidad que el banco recibió. La mayoría de los vendedores de California que he conocido y que han contratado a representantes legales y fiscales competentes a menudo encuentran formas de evitar estos dos problemas, pero los vendedores en otros estados pueden no tener tanta suerte.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.