La frase "ejecución hipotecaria barata" es relativa, pero puedes encontrar gangas
Cuando vea reportajes televisivos que sensacionalicen ejecuciones hipotecarias o lean los titulares de los periódicos que las presentaciones de ejecuciones hipotecarias están aumentando, es normal llegar a la conclusión de que los bancos están desesperados.
La gente tiende a creer que los bancos harán cualquier cosa para descargar las ejecuciones hipotecarias, incluso permitiéndole comprar propiedades por el 50 por ciento de su valor o menos. No es cierto, en la mayoría de los casos.
Por qué el precio de una ejecución hipotecaria puede parecer barato
Puede comprar una ejecución hipotecaria generalmente por mucho menos que el saldo original de su préstamo, especialmente en un mercado en declive. Pero eso no significa que el banco venda la propiedad por un valor inferior al de mercado. El valor de mercado podría ser un 50 por ciento menor que la última vez que se vendió la casa, pero ese precio de ejecución hipotecaria generalmente reflejará el valor de las viviendas a su alrededor, menos los costos de reparación.
Si ve una ejecución hipotecaria anunciada en la MLS, tiene un valor de mercado por su condición y ubicación. No es un robo. Pero la percepción de que las ejecuciones hipotecarias son un "robo" persiste, independientemente. Probablemente porque hay algunas excepciones a la regla.
Dónde encontrar una ejecución hipotecaria barata para comprar
A menudo recibo llamadas de inversionistas que me preguntan sobre la compra de una ejecución hipotecaria a bajo precio, y la verdad es que es raro encontrar tal listado en el Servicio de listado múltiple (MLS) .
De vez en cuando, si tiene mucha suerte y es muy rápido para escribir una oferta, es posible que pueda comprar una ejecución hipotecaria por un tiempo bajo las ventas comparables. Sin embargo, los acuerdos de oferta en el sótano generalmente no se enumeran en el MLS. Bueno, lo son, pero no son ejecuciones hipotecarias.
Eso es porque los bancos, como cualquier otro vendedor, quieren ganar la mayor cantidad de dinero posible.
Contratan a agentes de bienes raíces para preparar una estimación del valor y decirles cuánto pueden obtener. El agente toma en consideración la condición del hogar y nombra un precio. Luego, otros agentes en la MLS compiten para comprar esa casa para sus compradores.
Cuando los compradores compiten, el resultado es una oferta múltiple . Las ofertas múltiples tienden a subir el precio. Para encontrar una ejecución hipotecaria barata, los compradores deben reducir la competencia por esa ejecución hipotecaria. Aquí hay tres lugares para buscar ejecuciones hipotecarias baratas.
Compre una ejecución hipotecaria barata en una subasta de un fideicomisario o sheriff.
Puede encontrar avisos de subastas en línea y en periódicos locales. Hay una serie de sitios web que publican información sobre las subastas, y algunos como Property Radar pueden ofrecer una versión de prueba gratuita de 30 días.
Por lo general, paga en efectivo en subastas públicas y compra la casa en su estado "tal como está" . Los compradores inteligentes pagan una compañía de títulos para hacer una búsqueda preliminar antes de hacer una oferta. Si existen gravámenes tales como impuestos, cuotas de asociación de propietarios morosos (HOA) o préstamos superiores, esos gravámenes permanecen en el hogar.
Habrá tiburones y profesionales en las subastas públicas, y es probable que ganen la casa, no tú.
Compre una ejecución hipotecaria barata en una subasta privada en línea.
Las casas de subastas generalmente anuncian en periódicos y en línea.
Estos chicos de marketing podrían viajar por todo el país realizando subastas en los hoteles. Una casa de subastas privada a menudo le permitirá obtener financiamiento para comprar una ejecución hipotecaria barata. También puede traer un agente del comprador para que lo represente.
Algunas compañías de subastas le permitirán inspeccionar las ejecuciones hipotecarias antes de hacer una oferta. Pero debe estar preparado para establecer un límite y tener cuidado de no dejarse llevar por la emoción creada durante el proceso de licitación. De lo contrario, puede pagar de más por esa ejecución hipotecaria barata. Algunas subastas en línea le cobran un porcentaje de prima para comprar.
Compre una ejecución hipotecaria barata directamente desde el banco.
La mejor manera de eliminar a la mayoría de los compradores que compiten por una ejecución hipotecaria barata es comunicarse directamente con el banco. Los bancos a menudo están dispuestos a dar un salto en el precio si un comprador / inversor compra más de una casa en un paquete de compra a granel.
Lo que encontrará más de las veces es que el banco no quiere venderle. Si la casa no está en el mercado, pero es propiedad del banco, es probable que se deba a que el banco tiene ventajas fiscales para no venderla.
Algunos bancos mantienen una lista de viviendas de ejecución hipotecaria en línea que están disponibles para comprar. Los compradores también pueden consultar el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU. Para obtener una lista de las viviendas propiedad de HUD.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.