Comprender el papel de los gravámenes en el sector inmobiliario
Definición de gravamen : un gravamen, en lo que respecta a bienes inmuebles, significa cualquier cosa legal que grava o restringe el uso o la transferencia de la propiedad. Una propiedad libre y clara de todos y cada uno de los gravámenes es rara en muchos círculos inmobiliarios. Un gravamen puede ser una hipoteca (préstamo), un gravamen (voluntario o involuntario) una servidumbre o una restricción que limita la transferencia del título. Un gravamen puede implicar dinero, pero no siempre.
El dicho con el que crecí es: todos los gravámenes son gravámenes, pero no todos los gravámenes son gravámenes. ¿Confundido todavía?
Escritura de fideicomiso o hipoteca como gravamen
Mucha gente asume erróneamente que un gravamen se refiere solo a una hipoteca, por ejemplo, porque ese es el uso más común. Cuando un comprador de vivienda financia la compra de una vivienda, esa verificación financiera generalmente consta de dos documentos: el pagaré, que es una obligación de pago, y la hipoteca o escritura de fideicomiso , que asegura la nota y se registra. Una hipoteca es ligeramente diferente a una escritura de fideicomiso, pero para nuestros propósitos prácticos, ambos son un gravamen.
Cuando se cancela una hipoteca o escritura de fideicomiso, el gravamen se retira de la propiedad en los registros públicos. Un documento común para eliminar un gravamen se llama escritura de recontratación , que vuelve a identificar el título claro del propietario.
El problema ocurre cuando la responsabilidad por una hipoteca o escritura de fideicomiso se ha cancelado a través de una audiencia de quiebra, pero el préstamo nunca se libera formalmente de la propiedad.
No todos los abogados de bancarrota practican bienes raíces y algunos desconocen que un Capítulo 7 de bancarrota, por ejemplo, no libera la deuda y, si conocen en algún nivel, generalmente sus clientes no quieren pagar una tarifa adicional para obtener una liberación. de este estorbo Este descuido puede causar una nube en el título si el gravamen no se libera.
Gravámenes voluntarios como gravamen
Un gravamen voluntario es un documento que un propietario firma voluntariamente y generalmente se registra contra la propiedad en los registros públicos. Podría ser un gravamen a cambio de dinero cambiando de manos, como un segundo préstamo o una línea de crédito hipotecario o incluso un refinanciamiento de la financiación secundaria existente.
En algunos casos, como una línea de crédito, puede que no haya intercambio de dinero hasta que el propietario toque la línea de crédito, es decir, tome prestado el dinero. Cuando las tasas de interés eran extremadamente bajas, una vez saqué una línea de crédito y mantuve abierta esa línea de crédito durante 7 años sin tocarla nunca. Lo traté como una fuente de fondos de emergencia, si alguna vez lo necesito. Eventualmente, cerré la cuenta sin usar el dinero. Pero mi esposo y yo todavía necesitábamos grabar un lanzamiento de ese gravamen.
Gravámenes involuntarios como gravamen
Dos tipos de gravámenes involuntarios que son bastante comunes y me vienen a la mente son una litispendencia y un gravamen mecánico. Involuntariamente, significa que el propietario no necesariamente estuvo de acuerdo en que dicho gravamen puede ser presentado en contra de la propiedad, pero, no obstante, apareció un gravamen. Lis pendens es una manera elegante de decir acciones legales pendientes. Digamos, por ejemplo, que un vendedor acordó venderle a un comprador, pero el comprador, por cualquier razón, no pudo cerrarlo a tiempo, por lo que el vendedor canceló el contrato unilateralmente, sin el consentimiento del comprador.
Para complicar aún más el asunto, digamos que el vendedor deseaba venderle a otro comprador por más dinero y se negó a extender el tiempo de cierre para el comprador existente. El comprador existente, para evitar que el vendedor transfiera el título al nuevo comprador, puede presentar una demanda judicial contra el vendedor y registrar una litispendencia. La litispendencia prohibiría la venta hasta que se resolviera la acción judicial.
El gravamen de un mecánico generalmente es presentado por un contratista o los subcontratistas del contratista para el trabajo o materiales que permanecen impagos. Todos los embargos involuntarios tendrán que pagarse para que una compañía de títulos publique una póliza de título sin nombrar los gravámenes como excepciones al seguro de título. Los gravámenes involuntarios permanecen con la propiedad hasta que sean liberados. Además, el nuevo prestamista del comprador también requerirá un título claro.
Servidumbres como gravamen
Probablemente el tipo más común de servidumbre sea una servidumbre para el mantenimiento de los servicios públicos, pero también se podría otorgar una servidumbre para el acceso (derecho de vía) a un terreno sin salida al mar sin un camino. Las servidumbres son un estorbo porque prohíben ciertas acciones y afectan los derechos sobre la propiedad. Por ejemplo, no puede construir una piscina sobre un lugar reservado para una línea de alcantarillado de la ciudad. Bueno, puedes, pero la ciudad puede desenterrar esa piscina sin tu permiso.
Las servidumbres se anotan en su póliza de seguro de título y, a menudo, aparecen en el mapa del asesor.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.